Ultimativni vodič za kupovinu kuće
Recimo da se jednog jutra probudite i shvatite da ste spremni kupiti kuću . Umorili ste se da plaćate stanarinu bez ikakvog čega da ga pokažete, i shvatite da je vreme da se uđete u svoj dom. Ali imate rezervu.
Na kraju krajeva, ako je to vaš prvi put, imate pitanja. Možda ste malo nervozni da ćete se zabrinuti i normalno je da se tako osećate - verovatno ćete potrošiti na stotine hiljada dolara i napraviti najvažniju finansijsku kupovinu svog života.
Stoga se plaća da dođe u proces kupovine kuće naoružanih sa što je moguće više informacija.
Svaka država zahteva nešto drugačije korake za kupovinu kuće , iako su u osnovi vrlo slične. Evo osnova.
Uzmite u obzir da je kupovina kuće pravo za vas
Mnogi ljudi imaju tajne strahove o kupovini kuće, a neki od tih strahova su opravdani. Ne svi su isključeni da poseduju dom, a ako ste jedan od tih ljudi, bolje je to pronaći sada nego kada ste u ugovoru.
- Uporedite iznajmljivanje i kupovinu . Možete odlučiti da je rentiranje bolje za vas od kupovine, jer kupovina kuće ima svoje mane.
- Razmislite o nekim od razloga za kupovinu . Postoji nekoliko pogodnosti za kupovinu i posedovanje nekretnina; Imajte ovo na umu ako počnete da se hladite stopalima .
- Da li biste kupili kuću pre vjenčanja? Ako kupujete kuću sa partnerom ili značajnim drugim pre nego što vezujete čvor , morate razmišljati unaprijed i razmotriti potencijalne finansijske posljedice.
- Zapitajte se da li planirate da ostanete na istom poslu ili da ostanete u istom gradu. Ako ste bezbrižna osoba koja želi da se preseli na drugo mjesto, ako hit pogodi, možda nećete moći da odete na muhar ili napustite svoj posao ako posedujete dom.
Pronađite Agent kupca koji će vam pomoći
Šta god da radite, ne pokušavajte da ga pustite sami. Kupovina kuće nije tako jednostavna kao što izgleda. Koristićete profesionalnu pomoć, a to je besplatna usluga za vas. Da ne pominjemo, agenti često vide sve nove listinge pre nego što su dostupni na mreži.
Nemojte pozvati agenta za listing u nadi da će agent učiniti sve što je potrebno da bi se u duploj agenciji zaradio dva puta. Agenti su više etički nego što im javnost daje kredit. Pored toga, nećete dobiti individualno predstavljanje; ti bi bilo neutralno predstavljanje ili uopće ne.
Pitajte prijatelje za preporuku Realtoru. Tražite agente u vašoj oblasti na pretraživaču, pogledajte sajtove agenta, pročitajte preglede i blogove za pregled (koliko puno agenata piše o svom tržištu nekretnina). Pokušajte pronaći agenta kupca.
- Agent kupca će predstavljati samo vas i imati fiduciarnu odgovornost da potražite svoje najbolje interesovanje. Možda vam je bolje služiti agent čija je jedina praksa predstavljanje kupaca. U industriji su stručnjaci kupaca. Ne morate raditi sa agentom koji takođe radi sa prodavcima, osim ako to ne želite.
- Agentovi kupca mogu zatražiti od vas da potpišete kupčev brokerski ugovor , ali je prodavac koji plaća proviziju. Znam da zvuči čudno što će prodavač platiti vašeg agenta, ali to je generalno kako to funkcioniše.
- Agenti za intervjue dok ne nađete nekog agenta kojem verujete i sa kim se osećate ugodno. Posedovanje licence za nekretnine ne garantuje da je vaš agent nadležan. Agenti dolaze iz svih sfera života, a neki su mnogo bolji od drugih. Pokušajte da unajmite iskustvo. Vaša najbolja zaštita od grešaka biće agent sa iskustvom.
- Kada ste se naselili na nekoj oblasti, pokušajte da unajmite specijalista za susedstvo . Agent koji rutinski prodaje kuće u oblasti u koji želite da kupite može imati više znanja koje bi mogle da pomognu vašoj odluci da kupi preko agenta koji ne može naći kuću sa dve karte i baterijskom lampom.
Uzmi svoje finansije po redu
Uspostavite svoje finansiranje, odložite uplatu i proučite programe za kredit koji su na raspolaganju. Radite svoj domaći zadatak, znate tačno koliko možete da platite i šta će vas koštati. Malo je manje oduševljeno nego što učite u sredini transakcije koju ne možete zatvoriti.
Možete zamoliti svog agenta za nekretnine da se pozovete na pozajmicu. Kreditoru nije dozvoljeno da kompenzuju agente za upućivanje, u slučaju da se pitate. To znači da će vaš agent upućivati samo najbolje zajmodavce koji dobro rade jer vaš agent želi da pobedite.
- Naručite besplatni kreditni izveštaj . Dajte sebi vremena da očistite izveštaj o kreditu koji sadrži greške. Greške u sporu. Pokušajte smanjiti svoje mjesečne dugovne obaveze sada tako što ćete platiti te pozajmice. Nemojte otvarati nove kreditne linije ili zatvarati stare kreditne linije.
- Nađi zajmodavca . Proverite mesta da biste dobili hipoteku i uporedite stope i naknade. Možete započeti s vlastitom finansijskom institucijom, zatim intervjuisati nekoliko hipotekarnih brokera i odabrati kreditni proizvod koji potpuno razumete. Shvatite sve optužbe o istim stopama, zato izaberite kreditora kome verujete, ko komunicira dobro i obećava da će ispuniti očekivani datum zatvaranja.
- Odredite nadoknadu . Što više stavite, niža je mesečna uplata hipoteke . Postoji najmanje deset mesta za pronalaženje plaćanja, od kojih je samo jedan vaš bankovni račun. Odabrani kreditni program može propisati minimalno plaćanje, ali uvek možete platiti više. Što je veća uplata, veća je vaša pozicija kapitala.
- Izaberite program kredita. Razmotrite FHA kredite . FHA krediti nose konkurentne kamatne stope , dolaze sa minimalnim zahtevima za plaćanje i omogućavaju prodavcima da plate neke ili sve svoje troškove zatvaranja . Neki programi za kupovinu kuće prvi put koriste FHA zajmove kao deo svog finansiranja i takođe vam daju novac za zatvaranje troškova i / ili vašeg učešća.
- Uzmite preporuciono pismo . Prikazivanje prodavca za koji ste već unapred odobreni za kredit vam daje prednost tokom pregovora o ponudi.
Pogledajte kuće za prodaju
Ovo je zaista zabavan dio, (relativno) ne-stresni deo kupovine kuće. Pokušajte da zadržite presudu dok ne obiđete kući u celosti. I ne odbacujte potencijalne domove zbog površnih problema koji bi se lako uklonili bojom boja ili nekim uređenjem. Idite unutra i pogledajte.
- Zamolite svog agenta da pogleda kuće za vas pre nego što ih pokažete. Neće svaki agent imati vremena za ovu dodatnu uslugu, ali u nekim slučajevima, agenti će se složiti. Ili agent može svake nedelje turopati svoje domove i već je gledao kuće koje odgovaraju vašim potrebama.
- Uskladite pretragu sa onim kućama koje odgovaraju vašim tačnim parametrima kako biste pronašli savršeni dom. To bi moglo biti teže ostvariti na tržištu sa čvrstim inventarima, na primjer.
- Zamolite svog agenta da vam da MLS otiske slične prodaje u vašem ciljanom susjedstvu. Sa ispisima ispred vas, beleške možete da snimite kao svoju turneju. Ocenite kuće na skali od 1 do 10. Ovo će vam pomoći da skraćujete listu najboljih domova za vas.
- Razmislite o svim kućama na tržištu, uključujući popravke-uppers, REOs, otpisa, kratke prodaje i onih overpriced domova sa dužim DOM-om . Ovaj pristup će vam pomoći kada su vaši izbori tanji.
- Obratite pažnju na otvorenu kuću . Ako idete u otvorenu kuću u nedelju, obavestite agenta za hostovanje ako vas zastupa agent za nekretnine.
- Obavestite svog agenta koji liste online kuća želite da pregledate i zatražite dodatni unos. Vaš agent može sakupiti više informacija nego što beleške navode u MLS-u tako što razgovaraju sa agencijom za listing i dobijaju više uvida nego što možete, zato sami ne pozovite agenta za listing. Neka vaš agent zarade svoju platu i to radi za vas.
Napravite inteligentnu i informativnu ponudu
Deo problema gledanja kuća za prodaju je da ne gledate kuće koje su prodale. Samo prodati domovi će vam pružiti adekvatnu uporednu prodaju da biste saznali da li je kuća prekomjeran, podrazumijevani ili upravo u pravu. Prodavci mogu pitati svaku količinu koju žele, cena mora biti potkrijepljena.
- Razmislite o pisanju ponuda prodavca na prodajnim tržištima i kupovnim tržišnim ponudama na tržištima kupaca. Ne mogu naglasiti važnost ovoga. Vaša strategija "lowball" koja je pokupila popularna TV emisija ne funkcioniše na prodajnim tržištima, na primjer.
- Izaberite ponudu za kućnu ponudu na osnovu iznosa koji smatrate da će prodavac prihvatiti ili odbiti. Ova cena se uglavnom zasniva na uporedivoj prodaji, uz pomoć vašeg agenta za nekretnine.
- Ako razmišljate o ponudi niske ponude , zamolite svog agenta da potvrdi ovu cenu za vas. Morate da predstavite razlog da prodavac prihvati ovu vrstu ponude, a ne može se zasnivati na kome.
- Pripremite se za više ponuda ako se kuća smatra poželjnom na vrućoj lokaciji. Nemojte se brijati od više ponuda. Neko mora da pobedi. Zašto taj kupac ne može biti ti?
- Ako je vaša ponuda odbijena, pitajte svog agenta da objasni zašto i ne ponavljaju tu grešku sa sledećom ponudom. Takođe, nemojte automatski kriviti svog agenta. Možda je problem što niste ponudili dovoljno? Ako vas je agent pogriješio, moraš se otvoriti sa tom agencijom.
Pregovarajte o ponuđačima
Smatra se normalno za prodavca da pošalje ponudu za prodaju. To ne znači da je vaša ponuda uvrijedila prodavca ili da je vaš agent učinio nešto loše. Neki prodavci izdaju kontra ponudu jer vole da imaju poslednju reč.
- Očekujte prodavca da izda kontra ponudu . Čak i ako ste ponudili cenu na listi, prodavac može imati i druge tačke koje nisu adekvatno upućene na zadovoljstvo prodavca u ponudi. Ponudbena ponuda nije poljubac smrti; pomislite na to kao na put do prihvatanja.
- Ako prodavac broji po punoj ceni, nastavite da pregovarate. Čak i ako ste ponudili manje na početku, možda ćete zaključiti da nastavljeni pregovori mogu dovesti do konačne ponude ponude koja je prihvatljiva za oboje. Prvi brojač nije uvek poslednji.
- Tokom pregovora o ponudi , podelite lične podatke o svojoj porodici kako biste prodavcu pružili razlog da brinu o vama. Naročito ako postoje druge ponude, želeli biste da stavite najbolju stopu napred i ponudite vašu ponudu da se s prodavcem odazove na ličnom nivou. Bez obzira na sve, prodaja kuće je emotivna i lična.
Napravite depozit za isplatu novca
Ugovori o kupovini obično sadrže depozit u dobrom veri, koji se zove depozitni novac. Pokazuje da je kupac posvećen transakciji kada je kupac voljan da deponuje depozit. Većina gotovih novčanih depozita se vraćaju.
- Kada vaša ponuda bude prihvaćena, uplatite svoju gotov novac sa odgovarajućom strankom. U Kaliforniji, gde sam broker, obično imamo 3 dana da napravimo depozit.
- Nemojte nikad provjeravati svoje čekove prodavcu. Nije me briga šta neko kaže, ne plati direktno prodavca. Dobri stari dječaci način poslovanja i rukovanja imaju način povratka na ugriz.
- Vaša ponuda bi trebalo da sadrži nepredviđene situacije koje će vam vratiti zaradu novca ako otkažete ugovor. Obično, periodi nepredviđenih slučajeva određuju vremenski period za učinak.
Otvorena Odluka o Escrow / Order Order-u ili Prelim
Službenik za escrow će pripremiti uputstva za deponovanje. Tačan proces ovde varira po lokalitetu - na primjer, u južnoj Kaliforniji su potpisani nakon početka, dok se u sjevernoj Kaliforniji potpisuju na zatvaranju. Službenik za escrow će delovati neutralno treće lice za obradu vaše transakcije prikupljanjem ili pripremanjem dokumenata, dobijanjem potpisa, evidentiranjem dokumenata i isplaćivanjem sredstava.
- Koordinator transakcije vašeg agenta ili agenta će otvoriti escrow i naslov, ako agent za listing to već nije uradio.
- Zatražite ime, telefon, imejl i escrow broj službenog lica. Oficiri za deponovanje su vezani poverljivošću.
- Dajte ove informacije vašem zajmodavcu i vašem agentu za osiguranje. Pređite na početak dobijanja ponuda za polisu osiguranja kuće jer neke osiguravajuće kompanije nerado osiguravaju sve kuće u svim četvrtima.
Dobiti procjenu
Većina ugovora o kupovini sadrži odredbu za procenu, čime je procjena nepredviđena za ugovor. To znači da ako kuća ne proceni iznos koji ste ponudili za plaćanje, niste obavezni da završite transakciju. Kreditac će narediti procjenu.
- Za vašeg zajmodavca će biti potrebna avansa za procenu . Svaki tako često, zajmodavac će se, kao promocija ili podsticaj, složiti da plati za vašu procjenu. Pitaj o tome.
- Ako dobijete nisku procenu , razgovarajte o opcijama sa svojim agentom. Kao kupac, prirodno je da želite prodavca da snizi cenu, ali to možda nije jedino rešenje.
- Traži kopiju procene. Ako ste platili procjenu, imate pravo da je primite.
Pridržavajte se zahteva kupaca
Datoteka zajma je ogromna. Sadrži vašu aplikaciju za kredit, izveštaj o kreditima, poslednje dve godine poreskih prijava, naknade za plaćanje, W2s, kopije bankovnih izjava i druge finansijske dokumente, pored državnih i federalnih obrazaca.
- Krediti mogu zatražiti dodatne informacije. Nemojte gnjaviti ili se žaliti. Oni ne pišu sva pravila, a ponuđanje ima poslednju reč. To bi moglo biti razlika između dobijanja kredita ili neplaćanja kredita.
- Nemojte praviti kućne greške u kupovini, kao što je promena vaše finansijske situacije dok ste na escrow-u. Molimo vas da ne napravite bilo kakve velike kupovine ili dobijete dodatni dug. To vam može sprečiti kupovinu kuće.
- Kada je fajl popunjen, zajmodavac će ga dostaviti za konačnu potvrdu izdavača . Biti u preuzimanju je nervozno i frustrirajuće, naročito kada traje duže od 24 sata, ali može trajati nedelju dana.
Potvrdite prijem razotkrivanja prodavca
Prodavci su dužni da isporučuju određena objelodanjivanja o imovini kupcu u određenom roku navedenom u kupoprodajnom ugovoru. Obaveza prodavaca prema zakonu otkriva sve što prodavac zna o imovini, uključujući i materijalne činjenice.
- Pročitajte i postavite pitanja koja ne razumete na TDS-u, Upitnik za imovinu prodavca, izveštaj o prirodnom opasnosti, inspekcija / završetak štetočina i drugi dokumenti, kao što je preliminarna naslovna politika .
- Shvatite da imate 10 dana da pregledate boju olovom, što je savezno obelodanjivanje.
- Pročitajte svaki dokument u celini; postavljaju pitanja o svim obelodanjivanjima prodavaca . Ako naiđete na nepoznatu terminologiju, a mali broj kupaca razume svaki izraz, pitajte svog agenta da vam objasni. Nema kupoprodaje kada kupujete kuću.
Naručite politiku osiguranja kuće vlasnika
Možete početi sa kompanijom koja osigurava vaš automobil. Ponekad osiguravajuće kompanije će vam dati popust ako zadržite više od jedne polise sa tom kompanijom. Pored osiguranja kuće, takođe možete razmotriti osiguranje od poplava ili pokrivenost zemljotresa.
- Naručite svoje osiguranje kućnog vlasnika ranije. Kao što je ranije pomenuto, svaka kuća za osiguranje neće osigurati svaki dom, posebno starije kuće ili kuće smještene na opasnim mestima.
- Ponekad, prethodni zahtevi vlasnika kuće mogu otežati osiguranje. Izveštaj CLUE će objaviti prethodne zahteve i može se dobiti na mreži za oko 20 dolara.
- Uzmi zamjenu. To ne košta mnogo više da biste dobili pokrivenu zamjenu, koja će obnoviti vašu kuću ako je uništena. Na žalost, mnoge žrtve požara nisu imale pokrivenost zamjenom.
Sprovedite inspekcije
U većini država, kupoprodajni ugovor kupcu daje određeni broj dana za obavljanje inspekcija, uključujući i kućnu inspekciju. Takođe možete razmotriti inspekciju štetočina, inspekciju dimnjaka ili inspekciju kanalizacije. Ako otkrijete veliki nedostatak koji ne možete prihvatiti, često ste slobodni da otkažete ugovor.
- Unajmite uglednog kućnog inspektora . Svaka država ne zahteva od inspektora da poseduju licenciranje ili akreditive. Kućna inspekcija je za vašu ediciju i nije lista usluga za pranje, da bi se prodavaču predstavio na popravku.
- Donesite kućnu kontrolnu listu sa sobom. Želećete da se uverite da su sve oblasti zabrinutosti ispitane i da se postavljaju pitanja.
- Pođite na kućnu inspekciju . Ne pratite kućnog inspektora okolo, kao što je Zillowova knjiga pogrešno sugerišu, ili će vas kućni inspektor tiho proklinuti pod njegovim ili njenim dahom. Pusti inspektor da izvrši inspekcijski nadzor u miru. Sačekajte dok se kućni inspektor ne završi pre postavljanja pitanja.
Razmotrite zahtev za popravku
Prodavac nije obavezan da popravi bilo šta, niti popravljaje zajmodavca. Neke procjene mogu sadržati ono što se zovu "uslovi", koji su neka vrsta defekata koji treba ispraviti pre nego što zajmodavnik finansira zajam. Svaka strana može preduzeti korake da zadovolji uslove kreditiranja, ovo se može pregovarati.
- Ako kućna inspekcija dođe do značajnih i neočekivanih problema, možete da potpišete zahtev za popravku tako što ćete od prodavca zatražiti da reši te probleme, da vam daju kredit za zatvaranje troškova ili snižavanje prodajne cene. Shvatite prodavca da može reći ne i odrediti da li možete da živite sa takvim odgovorima.
- Ne shvatite da je kuća savršena, a inspektor će pronaći greške. Nemojte očekivati da sve u izvještaju o inspekciji kućne kuće bude fiksno niti dozvoljeno u prodajnoj cijeni.
- Budite razumni. Znam da je ovo teško jer je to subjektivno za neke ljude, ali biti razumni znači praviti racionalne istrage. Vaš agent može da vas vodi.
Uklonite nepredviđene okolnosti
Neće svaki agent na listi tražiti ispuštanje nepredviđenih obaveza, ali to su lenioci. Da bi u potpunosti zaštitili prodavca, većina agenata na listi će zahtijevati otpuštanje svih ugovornih obaveza do datuma kada su ta izdanja dospjela.
- Uobičajeno, ugovori iz Kalifornije CAR pružaju kupcima od 17 do 21 dan kako bi uklonili nepredviđene obaveze. Nepredviđene okolnosti ne ističu na kraju određenog vremenskog perioda, suprotno popularnom verovanju.
- Pokušajte da se uverite da je vaš kredit čvrst i da je procena prihvatljiva pre nego što uklonite nepredviđeni kredit . Ako vaš zajmodavac ne može potvrditi svoj kredit, možda ćete morati ukloniti kreditni slučaj, ako ste ugovorno obavezni.
- Ako odbijete da uklonite nepredviđene obaveze, prodavac može izdati obaveštenje o izvršenju, a zatim jednostrano otkazati ugovor.
Uradite konačnu šetnju
Svrha finalne prolazne inspekcije je da se u suštini osigura da je imovina u istom stanju kao kada ste poslednji put gledali. Ako otkrijete oštećenu površinu od tvrdog drveta, na primjer, nakon što je prodavač uklonio namještaj ili uklonio tepihe, vrijeme je da traži neku vrstu naknade.
- Nemojte prolaziti kroz završnu prošlost . Možda ćete biti u iskušenju da se odreknete ove formalnosti, ali oni koji biraju tu opciju često žale zbog te odluke. Možete naučiti iz sopstvenih grešaka, ali učenje od drugih je daleko poželjnije.
- Uvjerite se da se toaleti ispiraju i da ne postoji curenje vode od uklanjanja frižidera ili mašine za pranje veša. Uključite sva svetla, upravljajte svim uređajima.
- Proverite imovinu kako biste bili sigurni da je u istom stanju kao i kada ste se složili da ga kupite. Ovo nije dozvola za traženje dodatnih popravki osim ako ne pronađete novi nedostatak koji nije prethodno obelodanjen.
- Ako nađete ozbiljan problem, obratite se sada pre nego što zatvorite. Zbog hitnosti nekih situacija, možda ćete naći brzo rješenje koje neće zadržati zatvaranje. Pokušajte da izbegnete finansijske aranžmane koji bi mogli promeniti vaše objelodanjivanje o završetku ili bi vaše kreditne dokumente trebali biti preusmerene.
Potpisivanje Kredita i Escrow dokumenata
Ako ne možete fizički doći u escrow kompaniju, službenik za depozit može vam poslati mobilnog potpisnika. Verovatno ćete više platiti za ovu uslugu, ali za mnoge kupce, to je korisna usluga. Mobilni potpisi notara će doći u vaš dom, kancelariju ili bilo koje drugo mjesto koje odredite.
- Kao i kod mnogih drugih aspekata procesa kupovine kuće, procedure za deponovanje variraju po lokalitetu. Na primjer, u južnoj Kaliforniji, potpisaćete dokumente o deponovanju ubrzo po otvaranju escrow-a; u sjevernoj Kaliforniji, potpisaćete dokumente o deponovanju zajedno sa dokumentima o kreditiranju blizu zatvaranja.
- Dajte važeći ID fotografije. Uverite se da je ime na vašoj ID-u isto ime kao na dokumentima o zajmu. Ako ste se nedavno udali i promijenili svoje ime, to bi moglo izazvati problem.
- Budite spremni provesti najmanje 30 minuta do sat vremena potpisivanja dokumentacije o zajmu. Verovatno će vam biti predstavljeno najmanje 100 stranica za potpisivanje.
Depozitni bilans fondova
Ovde se guma susreće sa putevima. Sada kada ste provjerili dom kako biste bili sigurni da ispunjava vaša očekivanja, a vaš kredit je spreman za zatvaranje, to je kada deponujete ostatak učešća i troškove zatvaranja.
- Donesite ovjerenu provjeru koja se plaća za deponovanje. Ne možete da uplatite gotovinu niti lični ček. Lična provera je prihvatljiva ako postoji dovoljno vremena za čišćenje prije zatvaranja.
- Očekujte da depozit podesi iznos, tako da ćete dobiti povraćaj nakon zatvaranja. Escrow vam može poslati ček ili vratiti refundaciju vašoj banci.
- Uzmite u obzir da tražite od svoje banke da direktno isplaćuje sredstva na deponiju, čime ćete uštedjeti nespremnost da fizički isporučite blagajnu čeku na deponiju.
Zatvori Escrow
Escrow je zatvoren kada naslovna kompanija primi potvrdu od Službe diktatora da su dokumenti zabeleženi. Ovaj datum će biti nekoliko dana nakon što ste potpisali dokumente o depozitima i kreditima. Iste dana zatvaranja se retko dešavaju.
- Tvoje imovinsko delo , ponovljavanje prodavca i povjerenje će se evidentirati u javnim zapisima . Kasnije, nedeljno posle zatvaranja, dobićete originalno delo u pošti.
- Kompanija sa naslovom će obavijestiti vašeg agenta kada vaša transakcija evidentira, a zauzvrat je uobičajeno da vas agent pozove. Mnogi agenti su veoma uzbuđeni kada je vrijeme da vam predaju ključeve na pragu.
- Posle snimanja, ukoliko vaš ugovor ne odredi drugačije, imovina je vaša. Promenite brave odmah i uživajte u novom domu!
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.