Pitanje: Šta znači odobrena kratka prodaja?
Čitalac pita: "Kada pogledam kuće na Realtor.com, vidim da se kuće reklamiraju kao 'odobrena kratka prodaja'. Možeš li mi reći zašto neki od njih kažu da je odobren i da drugi ne? Plus, kada pozovem agente da dobiju više informacija, kažu mi da ponudim više od tražene cijene i ne znam zašto. to je odobrena kratka prodaja, zašto bi prodavcu trebalo više novca? "
Odgovor: Kratka prodaja je složen proces, tako da mogu potpuno razumeti vašu konfuziju. Čekanje na kratko odobrenje prodaje može biti vrlo dugo, a ponekad i kupci izgube strpljenje.
Još jedna mala pomisao o kratkoj prodaji je činjenica da se ponekad cene po uporedivoj prodaji . Neki agenti ih spominju namerno da bi privukli više ponuda . Dakle, ponuda koju banka prihvata može biti mnogo veća od cijene liste jer prodavci često biraju ponudu po ceni od najviše cene.
Evo kratkog pregleda kratkog procesa prodaje:
Šta je odobrena kratka prodaja?
Banke uglavnom ne odobravaju kratku prodaju sve dok banka ne dobije ponudu od kupca. Prema tome, na uobičajeni način kupovina može biti odobrena za kupca da podnese ponudu i odobri tu ponudu. Ovako se nastavlja tipična kratka prodaja:
- Agent navodi kratku prodaju .
- Prodavac dostavlja zastupnicima potrebne dokumente agentu.
- Kupac dostavlja ponudu koja podleže odobravanju kredita .
- Prodavac potpisuje ponudu kupca.
- Agent listinga šalje prodavačev paket, prihvaćenu ponudu i HUD u kratku prodaju.
- Kupac sa nestrpljenjem čeka, možda mesecima.
- Kratko odobrenje za pismo prodaje konačno je primio agent.
- Agent poziva agenta kupca da dostavi vesti.
- Agent kupca obaveštava agenciju za listing da je kupac kupio nešto drugo.
- Kupac otkaže transakciju.
- Oglasni agent zastari zastupnika kupca i stavlja kuću na tržište kao odobrenu kratku prodaju.
A to je tipično kako dobijate odobrenu kratku prodaju. Barem znate da je prodavac kvalifikovao za kratku prodaju, a prodajna cijena je odobrena, i to su dvije glavne komponente koje čine ili raskinu kratku prodaju.
Ponekad, kada kupac otkaže, to je srebrna obloga. Sledeći proces odobravanja će se mnogo brže pomeriti, a neizvesnost koja može da pogađa neke kupce uklanja se.
Nakon što je odobrena kratka prodaja i kupac otkazuje
Kupci ne otkazuju transakciju uvek nakon primanja kratkog odobrenja za prodaju. Često je kupac i dalje zainteresovan za kupovinu kuće, ali otkazuje iz drugih razloga. Mnogi ugovori o nekretninama daju kupcima određena prava kontrole i ugovornih nepredviđenih obaveza , koji kupcu daju pravo da odu. Evo i drugih razloga koji kupac može otkazati odobrenu kratku prodaju:
- Domu treba previše popravki i banka neće platiti popravke.
- Procjena je postala niska, možda zbog HVCC-a , a banka može odbiti da odobri nižu prodajnu cijenu .
- Kupac se ne kvalifikuje za kredit i nije u mogućnosti da zadovolji uslove finansiranja kreditora.
Da li se novi kupac može zatvarati na odobrenoj kratkoj prodaji
Generalno, ponuda nove kupca bi se trebala tačno podudarati s odredbama pisma odobrenja za kratko prodaju, ali to obično radi samo ako pismo odobrenja ne naziva određenog kupca.
Ukoliko je pismo odobrenja specifično za kupca, tada agent za kratak prodaju može zatražiti novo pismo odobrenja za kratko prodaju. U zavisnosti od banke, traženje novog pismenog odobrenja može vrlo dobro započeti čitav proces prodaje od nule.
Da se zatvori na postojećem pismu za odobrenje, potrebno je sledeće:
- Uslovi nove ponude moraju odgovarati ponudi koja je odobrena i podnesena po istoj odobrenoj prodajnoj cijeni .
- Pismo odobrenja ne sme biti specifično za prethodnog kupca.
- Kupac se mora zatvarati do datuma navedenog u kratkom pismu za odobrenje prodaje ili može biti potrebno produženje.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.