Zatvaranje Kada procjena postane slaba
Da li ste zabrinuti zbog primanja niske procene ili je vaša procena već završena u vrednosti manju nego što ste očekivali? Žao nam je što se to dogodilo vama. Na prodajnim tržištima, situacije u više ponudi često povećavaju kupovnu cenu veću od svake uporedive prodaje na tom području; zato je u tim slučajevima mnogi prodavci zabrinuti da će procjene doći na nisko. Na kupovnim tržištima , kada su cene meke ili padaju, prodavci su takođe zabrinuti da će procjena biti niska procjena.
Nizak procenat može da se desi na bilo kom tržištu, mada: vrući, hladan ili neutralan .
Zašto se događa slaba procjena?
Nacionalna asocijacija brodara objavljuje u svom mesečnom istraživanju indeksa povjerenja REALTOR za prodaju između novembra 2016. i januara 2017. godine, 22% ispitanika su se suočile s problemima procjene. U NAR-ovom Istraživanju hipoteka poreklom, 55% ispitanika u tom vremenskom periodu izvještavalo je o pitanjima procjene.
Postoji niz razloga zbog kojih domovi ne procenjuju po prodajnoj ceni, a procjene su niske. Evo nekoliko:
- Veštačko naduvane cene koje proizilaze iz više ponuda .
- Smanjujuće tržišne vrijednosti zbog manje kupaca kupovine među većim popisom kuća.
- Izostanak iz obilja izuzeća ili kratke prodaje u susedstvu, posebno kada ne postoji druga uporediva prodaja .
- Pogrešna procena od strane penzionera .
- Overpricanje od strane prodavca.
- Neiskusni procenjivač koji ne razume lokalni uticaj na vrednost.
- Rastuće tržišne vrijednosti zbog ograničenog inventara i nekoliko kompjutera.
- Procenjivač je zanemario očekivane podatke o prodaji, što bi moglo odražavati veću uporedivu prodaju kada je zatvoreno, ili je procenjivač odabrao uporedivu prodaju iz pogrešnih susedstava.
- Kupac prima novac od prodavca, što uzrokuje kreditoru da veruje da je cijena naduvana.
Jedan faktor koji ne dolazi u obzir jeste da li zajmoder želi da izvrši kredit. Zajmoprimci žele da pozajmljuju novac, a zajmodavcima je zabranjeno obnavljanje .
Rešenja za niska procena
Nemojte paničiti ako procena dođe na nisko. Teško je ostati mirno kada izgleda da će se prodaja raspasti, ali obe strane imaju opcije:
- Kupac može razlikovati u gotovini.
Kreditor brine o proceni samo u meri u kojoj utiče na odnos kredita i vrijednosti . Nizak procenat ne znači da zajmodavac neće pozajmiti. To znači da će zajmodavac izvršiti kredit na osnovu odnosa dogovorenog u ugovoru po procijenjenoj vrijednosti. Ponekad kupac kupac neće dozvoliti kupcu da daje gotovinu za razliku i, u tom slučaju, kupac umesto nekih troškova zatvaranja prodavca.
- Prodavac može snižiti cijenu.
Ako je dom bio precijenjen ili je vrednost bila naduvana, često ovo je najbolje rješenje. Kupac je zadovoljan i zadužen je zadovoljan. Ne postoji garancija da ako kupac odlazi, prodavac neće dobiti nisku ocjenu od zajmodavca drugog kupca, a da ne pominjemo vrijeme i probleme koje je potrebno za ponovno prodaju imovine. Ponekad je ptica u ruci najbolja.
- Prodavac može ponuditi da nosi drugu hipoteku za razliku.
Ako kupac stvarno želi kuću, ali ne može da prikaže razliku u gotovini, plaćanje ili paušalnu isplatu kasnije na prodavaču je opcija. Nakon što se deponuje , prodavci često zadržavaju pravo da popuste drugu hipoteku , prodaju ga manje od nominalne vrijednosti investitoru.
- Naručite drugu procenu.
Prvo, ako je vaš zajam FHA kredit, pitajte zajmodavca za listu odobrenih procjenitelja. Ili prodavac ili kupac mogu platiti drugu procjenu. Ponekad će druga procena biti viša od prve, naročito ako je prvi procjenitelj bio neiskusan ili napravio greške.
Ako je vaš kredit konvencionalni kredit , onda je predmet pravila Kodeksa ponašanja kod kuće (HVCC). Barb Torres, akreditovani viši procenjivač kaže: "Čim stranke otkriju procenjivača koji ne poznaju lokalno tržište, oni imaju pravo da kontaktiraju zajmodavca (poželjno u pisanoj formi) na traženje lokalnog procenjivača . "
- Nabavite listu uporedive prodaje .
Zamolite agente koji su uključeni da sastave listu nedavno uporedive prodaje koja opravdava ugovorenu cenu prodaje. Podnesite tu listu penzioneru i zatražite reviziju procjene. Pokušajte da koristite comps bliže vlasništvu predmeta od kompata koje koristi procenjivač.
- Takođe, zamolite agente da pozovu agente za liste čekanja na prodaju kako bi pokušali da saznaju stvarnu prodajnu cenu tih osobina. Agenti za listing ne moraju da otkrivaju prodajnu cenu, ali mnogi su sretni da pomognu, jer bi mogli da se nađu u istoj situaciji. Uvijek možete pitati da li agent misli da će vaša cijena procijeniti ako agent odbije da otkrije očekivanu cijenu.
Kompromis o vrednosti. Ponekad prodavci će malo odustati od kupca koji će platiti cjelokupnu razliku i negde će poravnati između potpune gotovinske doprinosti i potpunog snižavanja cijene. Što se tiče razlike, recimo, od 10.000 dolara, prodavac bi se mogao složiti da prihvati 5000 dolara u gotovini i snižiti cenu za 5.000 dolara.
- Zamolite prodavca da plati nezavisnu procenu. Ako je kupac odbio 20%, na primer, kupac bi mogao preći na kreditni program od 10% i iskoristiti to novo oslobođenu gotovinu za pregovore o višim gotovinskim plaćanjima prodavcu.
- Otkažite transakciju.
Mnogi kupovni ugovori sadrže nepredviđeni kredit . Ako procjena dođe na nisko, kupac se ne kvalificira za kupovinu imovine po ugovorenim uslovima u ugovoru. Pravilno pismeni kreditni slučaj omogućava kupcu da otkaže ugovor i zahteva od prodavca da oslobodi iskorišćeni depozit kupca .
Isto tako, prodavac bi mogao prodati više tako što će vratiti kuću na tržište i tražiti novog kupca. Sve dok niska procjena nije bila FHA, nova procjena mogla bi biti veoma različita. FHA ocjenjivanju se dodjeljuje broj predmeta, tako da ako je prvi kupac bio FHA, a drugi kupac bio FHA, bi se koristila ista procjena.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.