Razlog za izazove podrazumeva vrstu nepredviđenih kredita.
U nekretninama u Kaliforniji, na primjer, kao i na mnogim drugim mjestima u državi, kupac kuće može pogledati nekoliko vrsta potencijalnih zajmova i uključiti jednu ili više ovih nepredviđenih obaveza u ponudu za kupovinu .
Samo domaći kupci koji dobijaju finansije imaju tendenciju da kupoprodajni ugovor kontigluje na dobivanje zajma. Kupci gotovine ne traže kreditni slučaj jer nema zajma. Ugovor može biti uslovljen kupcem koji dobija:
- FHA kredit , koji ima svoj set zahteva, ili
- zajam VA , koji garantuje Veteranska administracija, ili
- konvencionalni zajam , koji se tipično prodaje na sekundarnom tržištu, ili
- kredit iz kreditne unije u kojoj je zajmoprimac član, ili
- privatno finansiranje, koje se ponekad naziva i tvrdim novcem
U zavisnosti od vrste kredita, zajmodavac može zahtevati određene uslove stanovanja ili popravke da izvrši kredit. Ako se prodavci i kupci ne mogu složiti oko popravki ili uslova zajma, kupac neće primiti kredit, a transakcija može da se raspada.
Generalno, kupac ima određeni vremenski period u kupoprodajnom ugovoru za dobijanje finansiranja. U nekim slučajevima, ugovor može ponuditi kupcu izbor, da bira između određenog broja dana prije nego što će se morati ukloniti ili zadovoljavati kreditni slučaj, ili zadržati kreditni slučaj, ako se sve strane slažu, uspostavljene do trenutka zatvaranja.
Tamo počinje problem. Većina prodavaca očekuje da će kupac morati da dobije finansiranje. Prodavci su obično donekle razumni i omogućit će određenom vremenu da kupac dobije finansiranje i otkloni kreditni slučaj, ali ne svaki prodavac želi da sačeka do dana zatvaranja kako bi saznali da li je kupac zaista sposoban da zatvorite escrow. Nije potpuno pošteno prodavcu da kupac zatraži 30-dnevni zatvarajući period bez čvrste obaveze zatvaranja. S druge strane, otklanjanje kreditnog slučaja pre zatvaranja može učiniti kupca veoma nervoznim.
Kupac bi se mogao pitati šta bi se desilo ako je zajamčitelj, zbog nekih nepredviđenih ili neobičnih razloga, odlučio da odbije kredit. Ukoliko je kupac uklonio nepredviđeni kredit, kupac bi mogao biti na milostivosti prodavca, a rizični depozit kupca bi mogao biti ugrožen. Malo kupaca je voljno da preuzme rizik od gubitka depozita.
Naravno, kupci dobijaju i predstave preporersko pismo pre nego što ponude ponudu. To je preporersko pismo na koje se prodavac oslanja na dokaz kupovne sposobnosti i mogućnosti da se kvalifikuje za kredit. Ali pošto je datoteka spakovana za preuzimanje, mogu se pojaviti i drugi problemi.
Nepoznate presude mogu se pojaviti u javnim zapisima, kupac bi mogao imati blip na izveštaju o kreditima koji je prošao kroz pukotine, a bivši sa prethodnom kratkom prodajom može staviti klimu na kvalifikaciju, kupac bi mogao izgubiti posao, kupac može biti zaposleni samo pod potrebnim 2-godišnjim periodom ili primati plate koje se ne odbacuju na platnim spiskovima. Postoje stvari baziliona koje mogu ići naopako. Ne zaboravimo da je druga vrsta kontingenta zajma procjena. Nepredviđeni procenat često se odvaja od nepredviđenog kredita. Nepredvidivost procjene znači da kuća mora procijeniti po kupovnoj cijeni. Ako je procena manja od nabavne cene, onda kupac može otkazati ako kupac ima ugovorni ugovor u kupoprodajnom ugovoru. Ako se prodavac složi snižiti cenu kako bi se zadovoljila procjena, onda se od kupca očekuje da ukloni nepredviđeni procenat.
Ali šta se dešava ako se pri zatvaranju pismenog odlagača odluči u 11. satu da naredi drugu procenu i da se drugo mišljenje o vrednosti ispostavlja kao niska procjena ? Ako je kupac objavio nepredviđeni procenat, ne postoji preostala procena. Međutim, ukoliko nepredviđeni kredit nije još pušten, kupoprodajni ugovor i dalje može biti uslovljen sposobnošću kupca da dobije kredit.
Ovo je zabrinutost koju treba upoznati sa vašim agentom za nekretnine pre nego što date ponudu za kupovinu kuće. Neki kupci su komforno uklanjanje nepredviđenih kredita kada zajmodavac uverava kupca da je datoteka spremna za finansiranje. Međutim, ukoliko zajamčad ima zabrinutosti, možda nije dobra ideja da se ukloni nepredviđeni kredit. Potencijalne pozajmice takođe govore prodavcu. Negativna strana je kada vaša ponuda bude među višestrukim ponudama, a ostali kupci su voljni da uklone kreditni slučaj ili skrate period, a vi insistirate na čuvanju kontingenta zajma nedirnutim sve do zatvaranja, vaša ponuda možda neće biti prihvaćena. Prodavac možda misli da imate problem koji može dovesti do poteškoća prilikom zatvaranja.
U teškim situacijama kao što su ova, neki kupci kuće pitaju zajmodavca da odobri taj fajl kroz rizik pre nego što ponude ponudu za kupovinu kuće. Odobrenje za zaštitu otklanja strah od neizvjesnosti i jača ponudu.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.