Zašto ponuda ponude može biti loša ideja
Šta predstavlja ponudu nekretnina?
Ponudu brojača za prodaju nekretnina generiše prodavac kuće nakon što je kupac poslao ponudu za kupovinu, a uslovi nisu prikladni prodavcu. Tipično, ponuđena ponuda govori o tome da je prodavac prihvatio ponudu kupca koji podleže sledećim podacima. Sljedeće pojedinosti mogu se baviti predmetima kao što su:
- Ukupno razmatranje (generalno viša cena)
- Povećanje veličine zarađenog novčanog depozita
- Odbijanje plaćanja određenih izvještaja ili naknada
- Promena provajdera usluga
- Promjena datuma zatvaranja ili posjedovanja
- Isključivanje ili dodavanje lične imovine iz ugovora
- Izmena vremenskih okvira
- Rano puštanje depozita
- Uključujući izmene i dopune
- Utvrđivanje greške u kupovini agenta
Kakav je normalan broj brojača za očekivati?
Baš kao što prodavac može da podnese ponudu za kupca kupcu, kupac može da se suprotstavi brojaču prodavca, koji će onda postati protuprovalačka ponuda ili ponuda kupca Counter # 1. Ne postoji ograničenje broja ponuda koje se mogu podneti napred i nazad. Evo realnog primera pet brojača na imovini koja je navedena u $ 415,000 u Kaliforniji. Kupac je podneo ponuđenu ponudu za manje od 400.000 dolara. To je bio rezultat:
- Counter Offer # 1 od Prodavca do Kupca
Prodavac broji prodajnu cenu na 412.000 dolara. Perilica i sušilica su uključeni bez garancije.
- Kupac Counter ponuda # 1 Prodavcu
Kupac prodaje prodajnu cenu na 405.000 dolara. Perilica i sušilica su uključeni bez garancije.
- Prodavac Counter ponuda # 2 od Prodavca do Kupca
Prodavac broji prodajnu cenu do 409.900 dolara. Pralica i sušilica su isključeni iz prodaje.
- Kupac Counter ponuda # 2 od Kupca Prodavcu
Kupac prodaje prodajnu cenu na 407.500 dolara.
Pralicu i sušač ostati lična svojina.
- Prodavac Counter Ponuda # 3 od Prodavca do Kupca
Prodavac se slaže s prodajnom cenom od 407.500 dolara. Frižider, perilica sušara isključena iz prodaje.
Konačno, kupac je prihvatio peti brojač. Phew.
Kako je odbijena ponuda?
Prodavac nije obavezan da odgovori na ponudu u Kaliforniji. Da li te to iznenađuje? Naravno, to ne znači da brokeri možda nisu zaradili proviziju ako prodavac odbije da odgovori na ponudu u punoj ceni i uslovima. Brokeri mogu i dalje zahtijevati plaćanje, ako to dopušta list. Kalifornijski oglasi ne prihvataju, inače. Ne-odgovor ne mora nužno ublažiti odgovornost prodavca prema brokeru. Evo najčešćih načina odbijanja ponude:
- Mnogi kupovni ugovori pružaju mesto kraj dna da prodavac pokrene da je ponuda odbijena.
- Prodavci mogu pisati i "odbaciti" preko lica ugovora, početi i dati datum.
- Većina ponuda određuje datum isteka ponude u slučaju da prodavac izabere da ne odgovori.
- Agent za listing može poslati e-mail agenta kupca da objavi činjenicu da prodavac neće odgovoriti jer je ponuda neprihvatljiva.
- Generalno, prodavci nisu obavezni da formalno odbiju ponudu u pisanoj formi.
Šta o ponuđaču više ponuda?
U zavisnosti od vašeg specifičnog državnog zakona, prodavci mogu ili ne mogu biti u mogućnosti da izdaju višestruke kontra ponude. U Kaliforniji, to je prilično ispravno. Prodavci mogu da se suprotstavljaju više od jedne ponude i svaki broj može biti različit. Čak i ako jedan od kupaca prihvati counter šalter pod ovim okolnostima, prodavac ne mora prihvatiti prihvat kupca.
Iskusan agent je vaš najbolji bet ako se bavite višestrukom kontra ponudom. Oni mogu biti nezgodni i prilično komplikovani.
Kako je ponuda u Counter-objektu prihvaćena u nekretninama?
Ako ponuđač ponude izdaje prodavac, kupac može jednostavno prihvatiti šalter i dostaviti ga stranci koja je imenovana da je primi. Vreme je uvek suštine. Ponudjene ponude sadrže datum isteka, baš kao kupovne ponude, što znači da prodavac može prihvatiti drugu ponudu, dok kupac odlučuje da li da potpiše ponuđač ponude.
Ako se to dogodi, obično će prodavac povući ponuđač ponude.
Kada sam pozvao agente da otkriju dostupnost imovine i da li su primljene neke ponude, vrlo je često (naročito na prodajnim tržištima) da čuju: "Imamo kontra". Neki agenti bi se obeshrabrili u toj vesti. Ali ja sam izvukao kuće iz nosa konkurentskih kupaca tako što sam odmah poslao ponudu od mog kupca dok je pult bio "van".
Ono što se obično dešava u ovim situacijama je prodavac prihvata ponudu drugog kupca, a zatim jednostavno povlači svoju kontra ponudu iz razmatranja, udarajući prvog kupca van igre. U stvari, kupio sam kuću na Havajima na taj način. Postojao je pult kada sam odlučio da ponudim svoju ponudu. Ja sam ponudio cijenu jer nisam želeo da mi prodavac pošalje šalter.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.