Kako kupiti Foreclosure u vlasništvu banke
Banke posjeduju nepokretne imovine, jer su banke kupovale kuće kroz otuđenje . Kuće u knjigama banke se zovu REO, što je akronim za "nekretnine u vlasništvu". Shvatite da kada banke primaju imovinske poslove u domove putem otuđenja, često je zbog toga što se niko nije pojavio na koracima suda kako bi ponudio minimalni iznos postojeće hipoteke ili banke namerno minimalnu ponudu, tako da ga visoki niko ne bi dodirnuo.
Na površini to možda ne zvuči kao da su povraćaji profitabilni, pogotovo ako banka želi da proda svoj inventar na otvorenom tržištu za iznos koji je ranije podlegao banki prethodnom hipoteku. Međutim, ovde su bar dva razloga zašto vam REO može biti profitabilan:
- Ako su dva dobra osigurana imovini (što je uobičajeno ovih dana), drugi zajmodavac ponekad ne zaustavlja. Ako drugi zajmodavac ne uplati naknadne isplate prvom zajmodavcu i započne postupak sopstvenog otpisa , drugi zajmodavac će biti izbrisan u prinudnoj zapleni. Mnoga druga hipoteka obuhvata 20% ili više prvobitne tržišne vrednosti .
- Banka često ne želi da sedi na svom inventaru. S obzirom da nije dobila minimalnu ponudu od investitora ili kupljenog kupca tokom prodaje u prometu u sudu, verovatno će banka vjerovatno ceniti REO kući manje, samo da se otkloni. Zavisi od internog računovodstva.
Pronalaženje agenata REO-a
Postoji mnogo mjesta dostupnih na internetu kako bi se pronašlo oduzimanje . Međutim, možete ih naći iu MLS-u . Ako zamolite svog kupčevog agenta da pretraži MLS za "REOs", verovatno ćete pronaći da se veoma mali broj agenata nekretnina specijalizuje za listing REO-a za prodaju u vašem kraju.
Evo savjeta o agentima za listing REO:
- Većina REO agenata na listi navode samo REO-e, niti jednu drugu vrstu imovine.
- Agenti za listing REO često daju popuste bankama u zamjenu za svoje poslovanje, jer se ovi agenti obračunavaju po obimu, a ponekad i menadžer sredstava dobija smanjenje.
- Agenti REO-a koji čine novac zarađuju ili prodajom puno REO-a ili posluživanjem kao dual agent . U dualnoj agenciji , agent REO-a će zaraditi i komisiju za listing i proviziju agenta kupca.
- Da bi se privukli agenti kupca, mnoge banke nude veći procenat provizije agentu kupca, dok diskontiraju proviziju agentskog agenta.
- Agenti na listi REO obično predstavljaju prodavca, a ne kupca. Razmislite da li želite vlastitu predstavu, možda.
- Agenti REO u listingu su tipično agenti koji najviše proizvode zbog obima posla koji obavljaju. Obično ne troše puno vremena s kupcima.
- Neki agenti u listi REO-a su toliko zauzeti da unajmljuju pomoćnike za pozive na terenu. Mnogi ne daju svoj privatni broj mobilnog telefona, što može otežati komunikaciju.
Angažovanje kupovog agenta
Osim ako nemate direktno iskustvo u pregovorima sa bankama, možda ćete dobiti bolje zastupljenost angažovanjem vašeg vlastitog kupca .
Pre nego što izaberete nekog agenta, izaberite nekoliko i obavite intervju sa agencijama za nekretnine kako biste pronašli dobar pristup.
- Agent kupca ima fiduciarnu odgovornost da štiti vaše interese.
- Agenti kupca ne predstavljaju prodavca. Čak i kada prodavač plaća svoju proviziju.
- Prodavce kupca generalno plaća prodavac. To znači da vas ne košta da unajmite kupovinu agenta.
- Agenti kupca mogu zatražiti od vas da potpišete kupčev brokerski ugovor , koji će vam postaviti dužnosti agenta i navesti ko plati komisiju .
- Razmislite o radu sa agentom kupca koji ima iskustva sa radom REO-a.
Pregovaranje sa REO
Ako je listing relativno nov na tržištu, vrlo je moguće da banka neće mnogo odstupiti od svoje tražene cijene . Imaćete veću pregovaračku moć ako ponudite ponude u domovima koji su na tržištu duže od 30 dana.
Evo još savjeta:
- Banke pregovaraju o velikim popustima sa vlasničkim i deponovanim kompanijama. Ako odlučite da koristite bankarsku titulu / escrow kompaniju , provjerite naknade koje te kompanije naplaćuju. Općenito, naknade koje banka ne plaća, ali ih plaća kupac, će biti veće jer vlasništvo i escrow često čine te popuste naplatom više kupaca.
- Mnoge banke se udaljavaju od plaćanja tipičnih troškova zatvaranja za kupca. Neke takse, kao što su porezi na prenos , okrajne i državne naknade, snosi kupac, a ne banka. Banke ne često plaćaju štetne reportaže , popravke ili planove kućne garancije .
- Neke banke neće potpisati kontra ponudu dok se svi uslovi ne usaglašavaju između verbalno ugovorenih strana.
- Očekujte da banka napravi sopstveni kupovni ugovor ili dodatak svom standardnom kupoprodajnom ugovoru. Pročitajte to detaljno i pitajte advokata nekretnina za savet ako ga ne razumete. Možete se kladiti da je advokat banke sastavio taj ugovor, a to nije u vašu korist.
- Ako se banka neće buniti i dobijete odbacivanje ponude , sačekajte još 30 dana, a zatim ponovo pošaljite svoju prvobitnu ponudu, sa originalnim datumom pređenim i vašim novim datumom.
- Možete čekati 10 dana za odgovor na ponudu iz banke. Budi strpljiv. Znam da zvuči ludo što neke banke mogu dugo vremena odgovoriti, ali mogu.
- Banka može zatražiti od vas da podnesete zahtjev za kredit kako biste ga mogli preckvalifikovati; međutim, niste obavezni da dobijete svoj kredit od te banke.
- Ako ne možete da se zatvorite za unapred određeni datum zatvaranja, banka vam može naplaćivati kaznu za svaki dan kada prođete taj datum. Pre nego što pošaljete ponudu, uverite se da imate odobrenje za odobrenje kredita od svog zajma i da dobijete garanciju da ćete primiti finansiranje od svog zajmodavca, a da ne dođe do neočekivanih kašnjenja.
- Verovatno će vam biti zatraženo da kupite kuću "kao što je". Postoje nedostaci kupovini oduzimanja . Obavite ponudu za kućnu inspekciju . Neki prodavci u neizmirenim imovinskim sredstvima iz kuća za oduzimanje imovine .
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.