Kratka prodaja je dovoljno čvrsta, sasvim iskreno, ali još je teže kada imate dva zajma - dvostruko je glavobolja. Osećam tvoj bol. Jer ne samo da vam je potrebna saradnja prvog zajmodavca, drugi hipotekarni vlasnik mora da oslobodi taj kredit.
Prvo, da pogledamo šta se dešava u prinudnoj zapleni :
Zatvaranje pozicija između zajmodavaca
Nije važno ako izvadite drugu hipoteku da biste pomogli kupovinu kuće ili ako ste nakon toga osigurali zajam za domaći kapital .
Drugi zajmodavac će uvek biti na drugoj poziciji, osim ako je prvi voljan da podređeni. Obično hipotekarni zajmodavac koji je na prvoj poziciji neće potčiniti položaj.
Prvo na prvom mestu je prvo u pravo da prikupi postupak oduzimanja imovine. To znači da kada se podnese obaveštenje o podrazumevanom iznosu, ako drugi zajmodavnik želi da bude prvi na liniji da bi primao prihod od aukcije ili prodaje ili da preuzme imovinu, drugi zajmodavac mora pokrenuti sopstveni postupak prinude.
U većini delova zemlje to znači da drugi zajmodavac mora da nadoknađuje plaćanje prvom zajmodavcu, da plati prvi trošak zajmodavca za podnošenje obaveštenja o neizvršenju i povezanim troškovima, a zatim podnese svoje obaveštenje o neispravnosti. Ako drugi zajmodavac to ne učini, drugi zajmodavac bi mogao biti izbrisan u prinudnoj prodaji i ne primi ništa, posebno ako nema dovoljno novca za obilazak.
Kada drugi zajmodavac primi obaveštenje u kome navodi da je prvi odbijen, nakon provere vrijednosti kuće, mnogi drugi zajmodavci ne započinju svoj vlastiti postupak oduzimanja imovine. Oni uzimaju ovaj stav, jer možda ne postoji dovoljno kapitala da se troškovi oduzimanja prava budu profitabilni za drugog zajmodavca.
Ova neaktivnost ostavlja drugog zajma u ranjivoj poziciji.
Koliko se plaćaju troškovi zatvaranja prodaje?
Iako je prodavac možda potpisao ugovor o listingu sa agencijom za nekretnine, vrlo je verovatno da će se zajmodavac ponovo pregovarati o komisiji . Kreditori plaćaju manje od tradicionalnih naknada i pokušavaju da smanjuju svoje troškove transakcije na svaki mogući način.
Kako bi se dodatno smanjili troškovi zatvaranja, tu su i naknade koje zajmodavci obično odbijaju da plate. Oni su:
- Planovi kućne garancije
- Inspekcije štetočina i djubriva
- Certifikati krova
- Inspekcije kanalizacije
- Popravke koje traže kupci, kao što je zahtev za popravku
- Krediti za troškove zatvaranja kupca
Pregovaranje sa drugim zajmodavcem na kratkoj prodaji
Nakon što ste utvrdili da vaša situacija odgovara kvalifikacijama za kratku prodaju i da ste ispunili sve zahtjeve zajmodavaca - plus, pronašli voljnog i kvalifikovanog kupca - još niste izašli iz šume.
Recimo da su vaši troškovi zatvaranja 5% ili 4.250 dolara. Nakon odbijanja troškova zatvaranja iz prodajne cijene od 85.000 dolara, ostali ćete oko 81.000 dolara. Sada postaje tug ratova između dva zajma.
Generalno, prvo pregovaranje je da ponudi drugom zajmodavcu manju količinu, recimo 1000 dolara. To možda neće izgledati mnogo u poređenju sa drugim kreditnim saldom od 55.000 dolara, jer tražite od kreditora da izgubi 54.000 dolara.
S druge strane, međutim, ako drugi kreditor odbije, on u krajnjem ne može dobiti ništa.
Izgleda da se ponekad dešava da su mlađi zajmodavci prekinuli nosove kako bi ih iskašali. Ali, tu se prvi zajmodavac može odreći još malo da posao uspije. Po mom iskustvu, većina zajmodavaca na prvoj poziciji oduševljena je da primi čak 90%, što bi značilo zajam od 85.000 dolara, kreditor bi mogao da prihvati 76.500 dolara.
Ako je neto $ 81,000, nakon zatvaranja troškova, to bi ostavilo 4,500 dolara koje bi prvi zajmodavac mogao ponuditi drugom zajmodavcu. Drugi zajmodavac mora pristati da oslobodi zajam. U suprotnom, kratka prodaja će biti odbijena, a prvi zajmodavac će najverovatnije oduzeti imovinu u otuđenju, eliminišući drugi kredit.
Nastavite pregovaranje dok se ne dostigne rezolucija. Zapamtite, i prvi i drugi imaju ulogu u izradi kratkotrajne prodaje .
NAPOMENA: Jedan razlog zbog koga mlađi podnosilac prava u Kaliforniji može odbiti saradnju jeste da li je kredit bio kredit od tvrdog novca, obezbeđen za boravak od 1 do 4 jedinice. U tom slučaju, ako je drugi zajmodavac obrisan prilikom otpisa po prodaji poverenika, taj drugi zajmodavac može imati pravo da izvrši presudu o nedostatku . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963).)