Kako napisati Ponude za kupovinu REO Foreclosures
Kada banke cijene prekoračenja REO-a pod uporedivom prodajom, više ponuda često predstavlja odgovor. To znači da bi mogli biti protiv čvrste konkurencije za taj dom u vlasništvu banke .
Ili ne. Potražite kuće sa dužim danima na tržištu ako želite da pregovarate o nižim cenama.
Nije neuobičajeno za neke oduzimanja REO-a u Sacramentu, gdje sam prodao, da primim 15 ili 20 ponuda. Ponekad banka će izbaciti sve osim nekoliko ponuda i zatražiti od izabranih kupaca da ponovo pošalju ono što se zove "Najviša i najbolja" ponuda. Ponekad banka jednostavno prihvata najbolju ponudu na početku.
Ako se pitate kako možete učiniti REO ponudu sjajem iznad svega ostalog i biti pobednička ponuda, evo nekoliko savjeta koji će vam pomoći da izaberete odgovarajuću cenu i uslove:
1) Pribavite istoriju nekretnine o onome REO Foreclosure
Pitajte svog kupčevog agenta da saznaju kupovnu cenu banke na nalogu poverioca ili Šerifovog akta. Uopšteno govoreći, to se vidi na samom dokumentu, koji možete dobiti od poreza ili naslovne kompanije. Uporedite tu cenu sa cenom koju banka traži. Ponekad banka želi da otkaže cenu i tako će postaviti cenu ponude tako da nijedan investitor neće kupiti kuću na aukciji.
Pogledajte iznos kredita koji su jednom osigurani za imovinu. Negde između prvobitnog bilansa i hipotekarnih prodajnih cena je iznos koji će banka prihvatiti ako je kuća podcijenjena.
2) Odredite uporedivu prodaju za REO Foreclosure
U mnogim slučajevima cena liste ima malo uticaja na vrijednost kuće.
Tržišna vrednost nosi najveću težinu. Ako ste protiv konkurentskih ponuda, drugi kupci će ponuditi više od cijene liste.
- Posmatrajte poslednja tri meseca uporedive prodaje , mini CMA, za to susedstvo da biste utvrdili koliko je ovo povraćaj REO vredan. Pokušajte da koristite samo one kuće koje se najprije uklapaju u REO u vezi kvadratnih snimaka, broja spavaćih soba, kupatila, pogodnosti i stanja.
- Pogledajte na čekanju prodaje . Zamolite svog agenta da pozove agente za liste onih očekivanih prodaja da pokuša saznati prihvaćenu ponudu ponude. Neki agenti za listing će dijeliti te informacije, a neki neće.
- Pogledajte aktivne liste. One su najverovatnije da oglasi koje drugi kupci koriste za formulisanje cene, jer su jedine kuće za koje kupci zapravo posećuju.
3) Analizirati REO prodate agenta za oglašavanje
Većina REO agenata rade za jednu ili dvije banke. Neki agenti na listi su ekskluzivni agenti za listove REO-a, i oni ne navode bilo koju drugu vrstu imovine. Pošto agenti REO-a rade po obimu, obično primjenjuju iste principe cijena za sve svoje REO liste .
- Pitajte svog kupčevog agenta da potraži agent za listing u MLS-u .
- Pokrenite pretragu pomoću imena tog agenta liste da biste pronašli poslednje tri do šest mjeseci liste tog agenta.
- Povuci istoriju ovih listića kako bi odredila koeficijent liste cena prema prodajnoj-cijeni. Ako se većina tih listinga prodaje za, recimo, 5% u odnosu na cijenu liste, onda ćete možda morati ponuditi 6% preko liste i obratno.
4) Pitajte o broju ponuda primljenih za to REO Foreclosure
Ako u REO kući nema ponuda, verovatno ćete ponuditi manje od cijene liste i prihvatite ponudu. Međutim, ako ima više od dve ponude, najverovatnije ćete morati ponuditi iznad tražene cijene.
Ako ima 20 ponuda, imajte na umu da neke od tih ponuda mogu biti sve gotovine. Banke vole sve gotovinske ponude. Ako dobijate finansiranje, onda ćete možda morati da povećate cijenu vaše ponude za razmatranje.
5) Pošalji Preapproval Letter
Neophodno je da ne želite prequalsko pismo. Želite preporuciono pismo .
Pre unapred odobravanja od strane vašeg odabira zajmodavca.
Osim toga, nadoknadi se od strane zajmodavca koji posjeduje imovinu. Nemojte ocekivati da koristite ovog zajmodavca za svoj kredit, ali predajte prepodobno pismo od ovog zajmodavca, zajedno sa pismom od svog zajma. Banke ne veruju uvek u druge predizvole zajmodavaca, već imaju poverenje u svoje odjeljenje. Ako kupujete REO iz Wells Fargo-a, možda ćete dobiti prednost ukoliko je vaš preporak iz Wells Fargo-a, to je sve što kažem.
6) Nemojte tražiti od REO banke da plaća popravke / inspekcije
Ponekad će banke platiti popravke, ali se obično ne slažu da to učine u fazi ponude. Ako postoje problemi tokom kućne inspekcije , ponovo pregovarajte nakon što je vaša ponuda prihvaćena. Ja sam u prošlosti bio u mogućnosti da pregovaramo o smanjenju za velike predmete ulaznica, kao što je neoperabilni HVAC. Ali stvari koje možete videti svojim vlastitim očima i manji predmeti su vaši da se bave zbog AS-ove klauzule koja je inherentna većini prodaje REO-a.
7) Skratiti inspekcijski period
Ako drugi kupci traže 17 dana, na primer, da izvrše inspekcije, a tražite 10, možda će se smatrati ozbiljnijim kupcem. Inspekcija je obično samo za kupovinu obradu. Malo je verovatno da će banka odgovoriti na bilo kakve zahtjeve za popravkom. Nemojte pogrešno misliti da možete da dođete visoko i ponovo pregovarate kasnije.
Posebno obratite pažnju na sumnju na plesni materijal koji se može desiti u napuštenim domovima nakon što su bili slobodni u dužem vremenskom periodu.
8) Ponuditi podelu naknade sa REO bankom
Neke banke neće platiti naknade za transfer, na primjer. Ako kupac nudi podelu tih naknada, banka će se osećati povoljnijom za prihvatanje ponude. Ista stvar za troškove deponovanja.
Mnoge banke pregovaraju o popustima za osiguranje imovine . Ako banka plaća za politiku vlasnika, politika ALTA može koštati nešto više. Ali i dalje je dobra ideja da banka odabere naslov ako želite da prihvatite ponudu.
Razmislite o posledicama
Ako ponudite preko liste, imajte na umu da će procjena morati potkrepiti tu cijenu. Ako smatrate da se bavite niskom procjenom , imate opcije, tako da ne očajavajte. Zapamtite, banka će se najverovatnije suočiti sa ovim problemom kod sledećeg kupca koji dobije finansiranje.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.