Kako odabrati agenta za prikazivanje oglasa

Kriterijumi za izbor najboljeg agenta ponude

Dve najveće greške koje prodavci u prodavnicama donose prilikom izbora liste za agenciju biraju agenta isključivo na osnovu sledećih dve stvari:

1. Najviša cena na listi za vaš dom
2. Najniža provizija

Na prvi pogled prodavac može reći: "Šta? Da li si lud?" Pošto prodavci žele najvišu moguću cenu i plaćaju najmanju količinu provizije. Međutim, ta dva kriterijuma imaju veoma malo veze sa angažovanjem kompetentnog agenta i u mnogim slučajevima su potpuno irelevantne.

Pogledajmo zašto.

Najviša predložena cijena

Agenti ne mogu vam reći koliko će vaš dom prodati. To je greška. Agent za listing može pokazati uporedivu prodaju , u očekivanju prodaje i aktivnu prodaju. Ali, birate prodajnu cenu i kupac će vam reći da li je cena ispravna . Agent može predložiti cijenu liste koja će privući kupca. Odatle, odatle se generalno prepušta kupcu.

• Da biste dobili listing , neki agenti iskrivljuju istinu.

  Pošto agenti ne mogu garantovati vašu prodajnu cijenu, agent za listing koji predlaže najvišu cenu bi mogao biti neistinit. Zamolite agenta da vam pokaže brojeve koji podržavaju tu predloženu cenu . Ako agent nema statistiku ili se domaća prodaja nalazi u drugom kraju, to bi mogla biti crvena zastavica.

• Potražite agenta za listing koji vam pruža opseg.

  Često, ali ne uvek, postoji opseg cena. Moglo bi se izdvojiti $ 10,000 na donjem kraju u odnosu na visinu, ili širenje može biti veće. Mnogi faktori određuju opseg, među kojima su lokacija, temperatura na tržištu i poboljšanja u kući.

• Cena je umetnost.

  Najbolje vreme za ponudu je u prvih 30 dana na tržištu. Dvadeset jedan dan je idealan. Ako je kuća dobro cenjena, dobićete ponudu. Ako je cijena previsoka , možda nećete dobiti nikakve projekcije; kupci će izbegavati vaš dom i na kraju ćete na kraju smanjiti cenu , ostavljajući kupcima da se pitaju šta nije u redu s vašom kućom.

Da li biste izabrali jednog agenta na osnovu komisije?

Agenti za nekretnine nisu jednaki; svaki je jedinstven. Sjetite se da oko 10% agenata čini približno 90% posla. Svaka ima svoje marketinške tehnike i budžet za oglašavanje. Izborom agenta sa velikim budžetom za oglašavanje i kompanijskim dolarima za usklađivanje, možete dobiti veću izloženost najvećem broju kupaca, što je idealno. Dostizanje većeg broja kupaca jednako je boljem šansu za dobru ponudu.

• Zašto bi agent zaista radio manje od konkurencije?

  Uvijek postoji razlog zašto broker ili nekretninski agent popusti naknadu za nekretnine . Ponekad je to jedini način na koji agent smatra da je moguće takmičiti u konkurentnom poslu, jer agent ne može na drugi način da se izdvoji od konkurencije na usluzi, znanju ili veštinama pregovaranja.

  Ako je jedina korist koju agent stavlja na sto je jeftina naknada, pitajte se zašto. Da li je agent očajan za poslovanje ili nekvalifikovan? Da li želite da radite sa očajnim agentom?

Ponekad agenti punog servisa pregovaraju na nižu komisiju pod posebnim okolnostima kao što su:

• Kupujete kuću i prodajete kuću istovremeno , dajući obe transakcije jednom agentu. Ne nudim takve popuste *, ali neki agenti žele.

• Spremni ste da izvršite sve radove, oglašavate, plasirate i plaćate troškove vezane za prodaju.
• Obećavate da ćete agenciji upućivati ​​više poslova, što bi rezultiralo u više transakcija.
• Prodaš više od jednog doma.
• Nemate dovoljno kapitala da platite punu proviziju.
• Agent vas prihvata kao pro bono slučaj.
• Agent će izgubiti listing osim ako ne odgovara takmičaru.
• Agent želi da oznake (izlaganje prometu) preopterećuju punu proviziju.

Ukoliko intervjuišete agente koji nude slične usluge i ne mogu da odluče između njih, zatražite da vidite evidenciju o originalnoj ceni svakog agenta i broju konačnih prodajnih brojeva. Kvote su agent sa najnižim naknadama koji će pokazati više sniženja cijena i duži DOM . Razlika između agenta koji naplaćuje 5% i 6% je 1%. Zapitajte se kako izlazite naprijed ako vaša cena zavrse 2%, jer ste odabrali agenta nižih naknada koji nisu mogli da priušte aktivnom tržištu svog doma.

Savet: Ako se vaš dom nalazi u tvrdom prostoru, razmislite o agentu sa iskustvom prodaje kuća čvrstih prodavaonica.

Važnost marketinga agenta

Iznad skupog automobila ili moderne odeće, dobar agent na listi živi i umire marketingom. Zato što marketing prodaje kuće. Zamolite da pregledate kompletnu kopiju plana marketinga agenta. Upravo, šta će agent učiniti da proda vašu kuću? Evo minimalnog minimuma koji treba očekivati:

• Profesionalne oznake, uključujući broj mobilnog telefona agenta.
• Lockbox .
• Dnevno elektronsko praćenje pristupa lockbox-u .
• Izvještaji o praćenju pokazatelja kupaca / povratnih informacija prodavcu.
• Pregled brokera.
• Podsticaji za pregled brokera / kancelarije.
• Savjetovanje za postavljanje .
• Digitalni ciljani marketing.
• Oglašavanje u lokalnim novinama, samo ako je to opravdano. Novine su passe.
• Izloženost MLS-u sa 36 + profesionalnim fotografijama.
• Virtuelna tura .
• Distribucija na glavne web stranice.
• Letak sa četiri boje, ako je to opravdano. Većina štampe je takođe pasivno.
• Finansiranje letaka za kupce.
• Minimalno 2 otvorene kuće , pružajući svoju lokaciju, su kandidati.
• Direktna pošta okolnim susedima, kupcima / brokersima izvan područja.
• Izlaganje na sastancima Upravnog odbora.
• Povratne informacije prodavcima na kupovnim pozivima i prikazima kupaca.
• Ažurirani CMA-i nakon 30 dana.
• E-mail feedovi novih listića koji se takmiče.
• Ažuriranja činjenica, trendova i nedavne prodaje u susedstvu.

Zapamtite, nijedna taktika ne prodaje kuće. To je kombinacija svih onih metoda koji prodaju kuće.

Karakteristike dobrog agenta

Bićete u vezi sa agentom za listing na mesec ili dva ili duže. Izaberite agent koji vam se sviđa i može se odnositi. Evo nekih karakteristika koje prodavci kažu da žele u agenta:

• Iskustvo. Neka novi agenti nauče posao na nečijem drugom dime.
• Obrazovanje. Pitajte o stepenima i sertifikatima.
• Iskrenost. Veruj u svoju intuiciju. Vaš agent bi trebao govoriti iz srca.
• Umrežavanje. Ovo je posao ljudi. Neke kuće prodaju jer su agenti stupili u kontakt sa drugim agensima.
• Veštine pregovaranja. Želite agresivan pregovarač, a ne neko da se brzo prodaje na vaš račun.
• Dobar komunikator. Prodavci kažu da su komunikacija i dostupnost ključni.

Na kraju, zatražite ličnu garanciju. Ako agent ne garantuje učinak i oslobađa vas sa listinga na zahtev, ne angažujte taj agent.

* Razlog zašto vrhunski proizvođači koji vode ekipu obično ne nudi popuste zato što vodstvo tima možda neće raditi sa kupcima. Ona bi mogla dodijeliti svog prodavca članu tima za kupovinu kraja transakcije.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.