11 Razlozi za ne kupovanje kratke prodaje
Na površini, možda se čini da kupac u kratkoj prodaji dobija dobar posao. Iako tanka margina kratke prodaje može biti profitabilna za kupca - jer uvek postoje izuzeci - većim dijelom, kupcu bi bilo bolje kupiti kuću koja nije podrazumevana.
Kratke prodaje se ne prodaju po popustima.
Malo je verovatno da čujete stručnjake za nekretnine da vam kažu da nije dobra ideja da kupite kratku prodaju . Delimično, to je zato što profesionalci na nekretninama profitiraju na kratkoj prodaji . Svi zarađuju osim prodavaca i kupaca. Shvatite takođe da agenti na listi mogu potaknuti prodavce da ih navedu kao kratku prodaju, jer ako su prodavci prošli kroz izuzeće , agenti za listing nisu dobili listu.
U Sacramentu, gdje radim, na primjer, mnogi agenti ignorišu kratku prodaju i predlažu svojim kupcima da kupe nešto drugo. To su često agenti koji su u prošlosti spaljeni i imali su kratku prodaju, jer su ih nabavili od strane agenta koji nije imao posla sa kratkom prodajom.
Evo 11 razloga zašto kupci možda neće kupiti kratku prodaju:
Prodavci su plaćeni previše
Ako se kuća prodala za 500.000 dolara pre nekoliko godina i sada se prodaje na 400.000 dolara, to ne znači da kupac naplaćuje 100.000 dolara kapitala besplatno.
To znači da je prodavac platio previše na rastućem tržištu i sada je tržište palo. To znači da prodavac nema kapital.
Prodavci su previše zaduženi
Banke koje su željne da pozajmljuju novac u cenama tržišta ponekad su dozvoljavale zajmoprimcima da prenose hipoteku u kuću, što znači da je kreditna bilansa zajmoprimca prevazišla vrijednost imovine.
Procjene su subjektivne, a svi procjenitelji neće staviti istu vrijednost na dom. Iako se suprotstavljaju zakonu, neki procjenitelji su pod pritiskom banaka da procjenjuju iznos koji vlasnik kuće želi pozajmiti.
Stroga kvalifikacija Neiskusni ili neetični agenti za nekretnine mogu uticati prodavca na razmatranje kratke prodaje kada se prodavac ne kvalifikuje za kratku prodaju . Prodavci moraju dokazati teškoće i dostaviti dokaze o teškoćama zajmodavcu na odobrenje. Neki agenti navode domove kao kratku prodaju bez ikakvog razgovora sa zajmodavcima ili unapred kvalifikovanjem prodavaca.
Kuće prodaju po tržišnoj vrednosti.
Zajmoprimci nisu naivni ili nisu svesni vrednosti kuće. Zajmoprimci će insistirati na uporednoj analizi tržišta , poznatoj kao CMA ili mišljenje o brokerskoj ceni, poznatoj kao BPO. Ako zajmodavnik vjeruje da se bolja cena može dobiti dobijanjem imovine u otuđenju preko kratkoročne ponude, zajmodavac može izdržati po višoj cijeni. Ta cijena će biti blizu tržišne vrednosti . Zajmoprimci prihvataju kratku prodaju kada je kuća vredna kratkoročne cene, što znači tržišnu vrednost.
Kuće prodaju "Kakav je"
Ukoliko se hipotekarna kompanija složi saglasnost na kratku prodaju , najverovatnije će takođe platiti troškove zatvaranja u transakciji.
Zajmoprimci pitaju kupce da kupe kuću u svom sadašnjem stanju. Kreditori obično odbijaju da plaćaju:
- Predloženi popravci obelodanjeni na kućnoj inspekciji .
- Inspekcija štetočina ili rad koji je neophodan za izdavanje jasnog štetočina.
- Krovni sertifikati ili popravci krova.
- Planovi zaštite kuće za kupca.
- Odloženo održavanje.
Dužina vremena za zatvaranje
U zavisnosti od toga kada je podnesena obaveštenja o neizvršenju obaveza, zaostatak dugova za otplatu zajmodavca i koliko papirića koje je prodavac već podneo, može potrajati od dvije sedmice do dva mjeseca kako bi dobili odgovor na ponudu za kupovinu od zajmodavca. Takođe, ukoliko su uključena dva zajma, jer postoje dva zajma osigurana za imovinu, može trajati duže da zadovolji zahteve drugog zajmodavca.
Krediti mogu promijeniti uslove
Neki zajmodavci zadržavaju pravo da pregovaraju o uslovima kratke prodaje u poslednjem trenutku.
Ako se tržište mijenja, novi zakoni prođu ili nove informacije prelaze stajalište zajmodavca, zajmodavac može pokušati promijeniti uslove ugovora. Kreditori uglavnom imaju advokate koji im stoje na raspolaganju, a obični kupci ne.
Komisija za otplatu zajmodavaca
Zajmoprimci koji su prodali kredite Fannie Mae ili Freddie Mac uglavnom plaćaju tradicionalne komercijalne imovine nekretninama. Ostali mogu zahtevati popust. Osim toga, agenti završavaju dva do tri puta radom konvencionalne transakcije i ne cijene vam plaćanje manje za više posla. Ako ste se složili da plaćate svog agenta određeni procenat u skladu sa ugovorom o brokerskom kupcu , mogli bi biti odgovorni za razliku između onoga šta će zajmodavac platiti i šta vam je ugovor propisao, ako vaš agent odbije da se odrekne razlike.
Veći troškovi zatvaranja kupaca
Pošto zajmodavci rijetko plaćaju za bilo koji dodatak, kao što bi prodavac želio da uradi, ako želite bilo koji od tih dodataka, platit ćete za njih sami. Ponekad kreditori odbijaju da plaćaju troškove zatvaranja standardnih prodavaca, kao što su porezi na prenos . Ako želite konkretne inspekcije, verovatno ćete ih platiti iz džepa.
Izgubiti kontrolu transakcije
Ako želite da zatvorite depozit za određeni datum, puno sreće s tim. Proces zatvaranja kuća za kratko vreme traje neodređeno. Prodavac prodavca naziva pucnje, a ne kupca niti kupca kupca. Ako pokušavate da istovremeno zatvorite deponiju uz prodaju kuće, to se možda neće desiti.
Motivacija malih prodavaca
Kada prodavac otkrije da je kratkoročni efekat prodaje na kredit blizu onome što se odnosi na povraćaj sredstava, postoji malo poticaja za prodavca da sarađuje s kratkom prodajom. Iako prodavci mogu da se kvalifikuju za kupovinu drugog doma za 2 godine nakon kratke prodaje u odnosu na 5 (sa ograničenjima) na iskorištavanju, neki nemaju nameru da ikada ponovo kupe drugi dom.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija