Dual Agency vs. Single Agency
Ovaj obrazac koji koristimo u Kaliforniji, na primjer, nije sporazum; to je obelodanjivanje. Ona obelodanjuje različite prirodne mogućnosti mogućih odnosa sa agencijama, a važno je da sve strane pročitaju kako bi bile bolje pripremljene da biraju vrstu agencijskog odnosa.
Jedinstvena agencija
Agenti za kupovinu koji zastupaju kupce rade u jednoj agenciji kao agent za kupce . Agentovi prodavci koji zastupaju prodavce rade u agenciji kao agent za listing .
Agenti koji zastupaju klijente pod jednim agencijom dužni su da daju fiduciarnu odgovornost klijentu. Oni ne mogu dijeliti poverljive informacije sa drugom stranom ili agentom druge strane. Posrednici iz jedne agencije moraju koristiti pažnju i dužnu pažnju da obavljaju dužnosti, otkrivaju sve značajne činjenice i budite iskreni.
Agenti kupca i kupac uglavnom potpišu kupčev brokerski ugovor , koji utvrđuje obaveze i obaveze zastupnika. U nekim državama, ukoliko kupci ne potpišu kupčev brokerski ugovor sa agentom, taj agent ne predstavlja kupca, već umesto toga postaje podugovarač prodavca. Podugovarači dužni su da iste obaveze prodavcu kao agent za listing .
Agentovi prodavca i prodavac potpisuju ugovor o listingu , koji takođe utvrđuje obaveze i obaveze zastupnika.
Agenti na listi i agenti kupca svako duguju klijentu lojalnost, povjerljivost i odgovornost.
Mnogi agenti rade kao kupovni agent sa kupcima i kao agent prodaje sa prodavcima. Međutim, neki agenti rade isključivo kao agenti ekskluzivnog kupca i nikada, nikad ne uzimaju listing. Ostali agenti rade isključivo sa prodavcima i nikada ne prikazuju imovinu.
Sprovođenje specijalizovanih agenata nad generalnim agencijama može pružiti klijentima više fokusiranu i kultivisanu tačku gledišta.
Dvostruka agencija sa dva agenta
Pošto svi agenti za nekretnine posjeduju licencu pod brokerom nekretnina, moguće je raditi sa jednim agentom koji je licenciran od strane istog brokera kao agent za listing. Ova situacija stvara dualnu agenciju. Agenti mogu raditi u odvojenim kancelarijama i biti stranci jedni drugima, ali pošto im je licenciran od strane brokera, oni i dalje posluju pod dvojnom agencijom kada jedan zastupnik zastupa kupca, a drugi predstavlja prodavca.
Počevši od toga, agent je možda stvorio jedinstvenu agencijsku vezu sa kupcem, ali kada kupac odabere dom koji je broker brokera tog agenta, odnos agenta s kupcem se menja. Svi pojedini agenti ne primećuju razliku. U stvarnom svetu, većina ovih dvojnih agenata govori o dualnoj agenciji, ali nastavlja da šetaju od jedne agencije.
Dvostruku agenciju mora da se pismeno dogovori između strana. Zakoni se razlikuju od države do države. U Kaliforniji, na primjer, ekskluzivni kupovni brokerski dogovori sadrže razmjenu koja dozvoljava dualnu agenciju, tako da većina kupaca ne shvata da njihov brokerski kupac može biti predmet dualne agencije.
Samo ekskluzivni kupci i agenti za listing, čija se praksa fokusira isključivo na listinge, nikad nisu dvojna sredstva.
Dvojna agencija sa istim agentom
Agent za listing nekretnina koja takođe predstavlja kupca je dvostruki agent. Dvojni agenti ne mogu djelovati u fiducijarnom odnosu sa bilo kojom strankom i moraju poštovati jednako i prodavce i kupce. Oni ne mogu dijeliti poverljive informacije, ali ne mogu davati povjerljive savjete.
Prodavac je tužio dvojni agent u Kaliforniji, jer je rekla kupcu da zatraži od prodavca tepih dodatak. Veoma je teško dobiti najvišu i najbolju cenu za prodavca kada agent zastupa i kupca. Dvostruki agent ne može savjetovati o cijenama ili uslovima kuće niti pregovarati u bilo koje ime.
Neki kupci kažu da više vole da rade isključivo sa agencijama za listing, jer znaju da agent dobija oba kraja komisije, to je provizija za listing i proviziju kupca.
Oni smatraju da je agent za listing "motivisan" kada kupac napravi kupovnu ponudu da prihvati ponudu. Iako bih bio nesaglasan ako nisam rekao da neki agenti rade na taj način, činjenica je najviše ne. Ako mi se kupac približi takvim razmišljanjem, kao da bih učinio sve za proviziju, pronašao bih implikaciju uvredljivom.
Oni mogu takođe zatražiti od dvojnog agenta da dalje pregovara sa komisijom za nekretnine kako bi povećala dobitak prodavca na ponudi za niske lopte .
Transaction Agents
Da bi se izbjegle dualne agencije, neki agenti će raditi kao agenti transakcije. Transakcioni agenti ne predstavljaju ni jednu stranu i ne štite interese prodavca niti kupca. Jednostavno olakšavaju transakciju.
Agent za transakcije pomaže u ispunjavanju obaveza kupoprodajnog ugovora i obezbeđuje neophodne papirologije za svaku stranu. On ublažava neku od odgovornosti nastalih kada agenti uzimaju dualnu agenciju i dalje uklanjaju agent od lojalnosti.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.