Pitanje: Šta treba da znamo o kupovini kratke prodaje?
Bili smo strpljivo čekali da banka odobri našu kratku prodaju skoro dva mjeseca. Mi smo prvi put kupci kod kuće , i ne mogu da verujem da mnogo toga dobijamo na ovom mestu. Problem je što mi nismo mogli da obavljamo našu kućnu inspekciju sve dok ne dobijemo odobrenje, a inspektor je našao gomilu stvari koja nije u redu - pitanja zdravlja i sigurnosti - i želimo da ove stvari budu fiksirane. Naš agent kaže da banka to neće učiniti zato što se kuća prodaje kao kratka prodaja. Šta u gluposti znači Kako jeste? Šta je As Kratka prodaja?
Odgovor: Mnogi kupci koji kupuju prvi put imaju teško vreme da prođu kroz inspekciju kuće, ali je još teže kada kupuju As Is a short sale. To je zato što bi bilo neuobičajeno da prodavac popravi bilo šta kada se prodaje kuća sa kratkim prodajom. Nadalje, u nekim slučajevima, popravke plaćene prodavcima mogu prekršiti ugovor banke o prodaji ruke .
Zašto se prodaja prodaje u kratkom roku
Banke se kupaju kad odobravaju kratku prodaju . Ponekad, iznos koji oprošta banka premašuje 50% neplaćenog stanja hipoteke. Nije neuobičajeno da banka pristane na veliku diskontovanu isplatu jer je imovina vredna samo vrijednosti u trenutku prodaje. Ako se vrednosti smanjuju za 50%, onda će zajmodavac dobiti sve što ostane nakon što se troškovi plaćaju.
Troškovi prodaje se odbijaju od prodajne cene. Recimo da je dom vrijedan 100.000 dolara. Ako provizije , nadoknađivanja i depozita, poreza na imovinu i svih troškova prodaje ukupno 10.000 dolara, na primjer, banka će dobiti 90.000 dolara.
Ako bi banka odobrila troškove popravki, novac za troškove popravke biće odbijen sa 90.000 dolara, što bi ubrzalo banku. Pored toga, mnoge banke cijene svoju kratku prodaju malo ispod tržišne vrednosti kako bi se omogućilo neočekivano popravljanje. Dakle, trošak popravke / popravke defekta već se može smatrati u ceni koju ćete očekivati.
Kao rezultat, banke obično odbijaju da plate bilo šta osim lokalno prihvaćenih troškova zatvaranja . U mnogim kupoprodajnim ugovorima se navodi da kupac kupuje kuću u svom stanju As. Trebalo bi da pročitate finu odštampanu ponudu za kupovinu od 10 do 20 stranica.
Može li prodavac da izvrši popravke kada prodaje kratku prodaju?
Ponekad, da bih potrošio tačku kući kupcima, možda bih ubacila rečenicu u svoje ponude brojača ili dodatke koji su opisivali uslove As Is sale. Reći ću da kupci ne razumeju da ni banka ni prodavac neće izvršiti bilo kakve popravke, iz bilo kog razloga, nikada, ikada u milionima godina.
Zbog toga se ljudi smeju. Takođe može učiniti da neki kupci budu ludi zato što žele da neko bude odgovoran za stanje imovine. Ali to nije verovatno. To su ljudi koji ne razumeju da je poslednja stvar koju agent za prodaju i njen prodavac žele da čuju kada raspoređuju imovinu za zatvaranje, a potražnja kupca za popravke. Neki agenti bi više voleli da pregovaraju sa novim kupcem, jer je lakše nego preći na ponovnu pregovaranje niže cijene ili troškova popravke kod postojećeg kupca.
U zavisnosti da li prodavac može popraviti, to zavisi. Neki ugovori predviđaju da je prodavac isporučiti imovinu kupcu u istom stanju kao kada ga je kupac prvi put pogledao.
Ako se nešto desilo, recimo, krov započinje curenje, više nije u istom stanju. Za držanje transakcije zajedno, prodavac bi mogao biti prikladan za fiksiranje krova. Ali to nije potrebno u mnogim slučajevima.
Zahtevi za kreditiranje FHA navode da u kući koja je izgrađena prije 1978. godine ne može biti bilo kakvih pilinga. Kupac neće dobiti zajam ako procenitelj upiše bele boje. Hoće li prodavac odlučiti da ošteti i obeleže tačke koje je procijenio kupac? Prodavac može ako prodavač želi da se transakcija zatvori. Mnogo toga zavisi od toga šta tražite da se popravi i koliko je posla.
Zdravstvena i sigurnosna pitanja za kratkotrajnu prodaju
Pošto ste eksplicitno iskoristili pojam zdravlje i bezbednost, hajde da razgovaramo o tome. Neke zdravstvene i sigurnosne probleme su teške. Neki su blagi. Neki se bave kršenjima kodova koja bi mogla biti deda.
Pitanje zdravlja i sigurnosti je pukotina na trotoaru kada je jedna strana podignuta pola inča, a druga strana je malo niža. Takav pukotak, možda uzrokovan korenjem drveta, može prouzrokovati ljude da putuju i padnu na lice. Ali da li je to pitanje zdravlja i sigurnosti? Bez vatrogasnih vrata između kuće i garaže je pitanje zdravlja i sigurnosti. Iznajmljivanje kupatila ispušne u potkrovlje je pitanje zdravlja i sigurnosti. Gde nacrtate liniju?
Ovo nisu popravke, većina prodavaca bi čak pomislila da se bore za As Is a short sale. Pre nego što razmislite o kupovini As Is kratke prodaje, možda biste se zapitali da li ste spremni da prihvatite kuću u uslovima As Is. Sve kuće imaju defekt. Nema savršenog doma.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.