Koja je profitabilnija: otplata, kratka prodaja ili REO?
Međutim, bez specijalizovanog znanja o načinu rukovanja kupovinom oduzimanja, kratkom prodajom ili REO-om, mogli ste se naći na opasnom području.
Na primjer, dok su mnoge kratke prodaje otkupljenja, ne sve otuđivanja su kratke prodaje, a svaka kratka prodaja nije u pritvoru. Da bi dodatno komplikovali stvari, REO nisu ni kratka prodaja, ali neka namjerna kratka prodaja može završiti kao REO.
Koja je imovina oduzimanja imovine?
Imovina oduzimanja imovine je kuća u pritvoru - kada je u javnim zapisima podneto obaveštenje o neizvršenju obaveza. To znači da je vlasnik prestao da plaća hipoteku , a zajmodavac je obavestio da će ukoliko dođe do ažuriranja plaćanja, to će prodati imovinu najvišem ponuđaču.
Zajmoprimci mogu zabrinuti zbog drugih razloga, ali najčešći uzrok zajmodavaca je obaveštenje o neizvršenju obaveza kada je zajmoprimac najmanje dva plaćanja u docnji.
Ukoliko vlasnik kuće ne donese kredit, klijent će preuzeti vlasništvo od vlasnika. Poslednji korak koji zajmodavac nakon određenog perioda prođe je pokušati da se aukcija proda na javnoj prodaji.
Nisu svi domovi koji pada u zatvorenike idu u javnu prodaju, jer vlasnici imaju pravo da vraćaju uplate do tačke, čiji se raspon razlikuje od države do države.
Investitori za nekretnine i kućni kupci vide dobitak u kupovini otpisa, jer često mogu kupiti imovinu za dugovanu sumu, uzimajući u obzir vlasnički kapital vlasnika kuće besplatno.
Kako Zakon o Kaliforniji utiče na investitore za učešće u prodaji / kratkoj prodaji
Države imaju različite zakone koji se odnose na oduzimanje imovine, a neki prate zakon o Kaliforniji . Da biste u potpunosti shvatili vaša prava kao kupac za otuđivanje, obratite se lokalnom advokatu za nekretnine. Međutim, shvatite da dugo vremena u Kaliforniji, agent za nekretnine nije mogao da predstavlja investitora za izuzeće, ako su sve sledeće četiri izjave bile istinite:
- Dom se kvalifikuje kao lični boravak prodavca.
- Objekt je porodični dom ili 2 do 4 jedinice .
- Obaveštenje o neispravnosti je podneseno u javnim zapisima protiv imovine.
- Kupac investitora neće zauzeti imovinu.
Međutim, ako bi bilo koja od ovih četiri izjave bila lažna, agentu u Kaliforniji bi bilo dozvoljeno da zastupa kupce, naročito ako bi kupac trebalo da zauzme dom. Ali, da zastupa investitora, zakon CA zahteva da agent za nekretnine izda obveznicu. Takva veza nije dostupna u državi Kaliforniji. Stoga, kao investitor u predizobilnoj prodaji u Kaliforniji, mnogi kupci su bili primorani da djeluju sami.
Sud u Kaliforniji presudio je 2007. godine da se zahtev za obveznicama ne može izvršiti. Kalifornijska asocijacija imigranata je onda ponudila poseban paket oblika koje agenti mogu koristiti za predstavljanje investitora.
Shvatite, kao investitor, da se pridržavate Zakona o prodaji stanova. Među ostalim zahtevima, prodavci koji su u pritvoru imaju pravo da ponište (otkažu) transakciju u roku od pet dana. Investitori moraju dati prodavcu obaveštenje o tom pravu, uključujući i kopiju obrasca koji će prodavcima omogućiti poništenje.
Neuspeh u skladu sa Zakonom o kupoprodaji vlasništva nad stanovništvom nosi stroge kazne, uključujući i odredbu koja daje prodavcu pravo da otkaže prodaju do dve godine nakon što je kupac zatvoren i prodao imovinu. Dobro ste pročitali. Dvije godine.
Kao investitor, pre nego što odlučite da kupite kuću u otuđenju tako što ćete napraviti naknadna plaćanja zajmodavcu, dajući prodavcu nekoliko dolara i evidentirate neko delo, pozovite advokata za nekretnine .
Šta je kratka prodaja?
Kratka prodaja se dešava kada je vlasnik kuce u prodaji, ali prije nego što se imovina odlazi na javnu aukciju.
Pod kratkom prodajom, zajmodavac mora pristati da prihvati manje od iznosa koji se duguje na imovini.
Za razliku od otpisa, investitori tipično kupuju kuću za još manje jer investitori ne isplaćuju postojeći zajam niti čine naknadna plaćanja. Investitori se upuštaju u dogovor sa postojećim zajmodavcem da uzimaju manje od onoga što zajmodavac dolazi kako bi izbjegao rješavanje imovinske koristi.
To je mit da se zajmodavci neće dogovoriti sa investitorima, osim ako prodavac nije zaostao zbog obaveze prodavca da izvrši blagovremeno plaćanje hipoteke . Prodavci ne trebaju biti podrazumevani zbog kratke prodaje . Za kupca koji želi da zauzme kuću, kupovina kratke prodaje donosi finansijski smisao.
Šta su REO - nekretnine u vlasništvu?
- Kupovina REO- a slična je kupovini kratke prodaje, osim što je imovina već u vlasništvu zajmodavca.
- Imovina je stečena od strane zajmodavca kroz akciju oduzimanja sredstava.
- Često zajmodavci će prodavati kuće za manje od prošle pozajmice.
- Imovina koja se nalazi u vlasništvu banke se zove REOs, što znači da je država u kojoj se nalazi zajam.
Banke završavaju posjedovanje imovine kada niko na javnoj aukciji ne nudi dovoljno za pokrivanje iznosa koji se duguje imovini. REO domovi se često smatraju najboljim načinom kupovine potresne imovine jer je prodavac već van slike. To je samo investitor, investitorski agent, banka i agent banke koji pregovaraju o transakciji. Neki REO mogu se kupiti direktno od zajmodavca.
Za više informacija potražite savet od advokata za nekretnine.