Čitalac pita: "Da prestanemo sa pravljenjem hipotekarnih plaćanja dok je naš dom na tržištu kao kratka prodaja ? Pokušali smo da izvršimo modifikaciju kredita kod našeg zajmodavca, ali naša aplikacija je odbijena jer smo bili aktuelni. ako smo bili podrazumevani, to bi nam pomoglo. Ali dugujemo toliko više nego što vrijedi naš dom, izgubio sam posao i stvarno ne mogu priuštiti da nastavljam sa plaćanjem. Možete li nam pomoći? "
Odgovor: Prvo, dozvolite mi da kažem da moje srce izlazi tebi. Svakog dana razgovaram sa mnogim prodavcima na kratkoj prodaji na vašoj poziciji i shvatim teškoće sa kojima se suočavaju prodavci. U Sakramentu, gdje radim, više od polovine prodaje u 2008. godini bile su kratke prodaje i otpisa , a ova situacija se ogleda u mnogim drugim dijelovima zemlje. Nisi sam.
Niko, izvan advokata, ne može vam reći da li da prestanete da pravite hipoteku - posebno ne agenti za nekretnine , jer nismo licencirani da pružamo pravni savjet. Ovo je lična odluka koju prodavci moraju sami napraviti. Postoje posledice ako prestate sa plaćanjem. Evo nekoliko stvari koje treba razmotriti:
Hoćeš li ići kroz zatvorenike?
Tipično, zajmodavci neće odobriti kratku prodaju sve dok prodavac ne pronađe kupca, ali taj status se menja. Shvatite da ne postoji garancija da će zajmodavac prihvatiti kratku prodaju, a ne svaki zajmodavac je obavezan da vam prodaje na kratkoj prodaji.
Ako započnete proces prodaje na kratko i prestaneš da izvršavate svoja plaćanja, ukoliko se kratka prodaja odbije i ne možete nadoknaditi neplaćena plaćanja, možda ćete se nepropisno izgubiti kući kroz imovinsku korist . Mnogi prodavci na kratko ulaze u proces uz pomisao da ako zajmodavac ne odobri svoju kratku prodaju, oni su spremni da puste imovinu.
Prednosti ulaganja hipotekarnih uplata tokom kratke prodaje
Ako možete uspjeti da nastavite sa plaćanjem dok je vaš dom na tržištu, može vam biti od koristi zbog toga:
- Kvalifikujte se za kupovinu novog doma .
Fannie Mae smjernice, objavljene u avgustu 2008. godine, kažu da zajmoprimac može odmah kupiti još jedan dom nakon kratke prodaje, ukoliko zajmoprimac nikada nije bio neispravan, u skladu sa svojom "prevelikom politikom prethodne hipotekarne preinstalacije" i nije obavezan da otplati kratkoročni zajmodavac , uključujući presudu o nedostacima .
Teško je pronaći zajmodavca koji će to učiniti, ali postoje manje banke sa vlastitim portolijama koje ne prodaju Fannie Mae i mogu uzeti takav zajam. Sa druge strane, FHA smernice kažu da kupac nikada nije bio kasno, FHA će izvršiti kredit odmah nakon kratke prodaje. Smjernice HAFA 2013 omogućavaju zajmodavcima da prijavljuju uplaćeno u potpunosti, tako da velika razlika u izvještaju o kreditu .
- Zaštiti kredit
Čuvanje vaše hipotekarne tokove takođe pomaže vašem kreditnom rejtingu jer vaš kreditni izvještaj neće odražavati bilo kakva kašnjenja. Shvatite da kreditor moţe, meĊutim, prijaviti svoju kratku prodaju kao kreditni faktor broj 22, koji ţe donekle spustiti vaš FICO .
- Mir uma
Ne zaostaje na plaćanjima, olakšava nekim prodavcima da se bave kratkom prodajom, jer je stigma da je delikventna odsutna i spavaju bolje noću.
- Otkaži bez kazne
Ako vaš dom ne prodaje ili kreditor odbija da prihvati ponudu od vašeg kupca za kratko kupovinu, u Kaliforniji, na primer, možete slobodno otkazati listing i zadržati svoj dom bez odgovornosti.
Razlozi za zaustavljanje izvršenja hipotekarnih plaćanja tokom kratke prodaje
Neki prodavci se bave ekstremnim finansijskim poteškoćama i nemaju mogućnost odlučivanja da li nastaviti sa plaćanjem hipoteke. Ostali prodavci namjerno prestaju da plaćaju.
- Još motivacija za banke da prihvate kratku prodaju
Iako nije neophodno da bude neizvršeno pre nego što banka uzme u obzir kratku prodaju, datoteke koje imaju prioritet su one koje se ne podrazumevaju.
- Krediti možda neće obavezati otplatu
Ne možete stisnuti krv iz repe, iako znam banke koje su pokušale. Obično, ako se zajmodavac suočava sa istinskim teškoćama i nema sredstava niti sredstava za plaćanje hipoteke, vjerovatno je da kreditor neće pokušati da primorava zajmoprimca da vrati bilo koji od njih. To ne znači da zajmodavac nema pravo na presudu o nedostatku , ako to okolnosti garantuju.
- Pribavite sredstva za pomeranje
Iz razloga je, ako ukoliko ne plaćate banku, novac koji se obično raspoređuje na taj trošak umjesto toga može se koristiti za plaćanje prvog, posljednjeg i sigurnog depozita na iznajmljivanju.
Nedostaci za početak u kratkoj prodaji
Ne postoji besplatan ručak. Iako su neki prodavci sretni da odu od kuće u zatvoreniku, drugi bi voleli da završe kratku prodaju i da se plaše razmišljanja o oduzimanju imovine.
- Izveštaj o kreditiranju mogao bi da prestane
Kratka prodaja i otuđenje utiču na kredit . Pored Kreditnog faktora br. 22, zajmodavac takođe može prijaviti svoje neizmirene hipotekarne isplate kreditnim biroima . Neki zajmodavci mogu prijaviti kratku prodaju kao isplaćenu u celosti ako ste završili kratku prodaju HAFA nakon 2013, što ne bi trebalo da utiče na vaš kredit.
- Ograničeno od kupovine novog doma
Iako očekujem da se ograničenja mogu opuštiti zbog povećanog broja otpisa i kratkih prodaja, u ovom trenutku, zajmodavci sa 60-dnevnom kašnjenjem ili većom zahtijevaju od Fannie Mae da čekaju dvije godine da kupe još jedan dom. Golden 1 Credit Union u Kaliforniji nudi period od čekanja do slučaja za zajmoprimce koji odgovaraju određenim kriterijumima. Određene HAFA smjernice omogućavaju trenutni otkup. Razgovaraj sa svojim agentom.
- Lose Home to Foreclosure
Ako ne možete nadoknaditi neplaćena plaćanja prije prodaje vlasnika ili šerifa, možda ćete izgubiti svoj dom u banci.