Čitalac pita: Mi smo ostali daleko od kupovine kratkih prodaja, jer smo čuli da predugo trebaju i možda neće biti prihvaćeni. Ali sada smo nekako shvatili da su sve dobre cene za kratku prodaju. Mi mislimo da možda treba razmisliti o ponudi ponude na kratkoj prodaji. Ali ne znamo kuda da započnemo. Koliko ponuda možemo da ponudimo? Zar ne bi trebalo da napravimo gomilu ponuda u slučaju da neki ne prođu? I koliko po listnoj cijeni možemo ponuditi da kupimo kratku prodaju? "
Odgovor: Ponuda za kratku prodaju je često veoma zbunjujuća za kupce. Niste sama sa svojim pitanjima. Mnogi kupci koji se bave prodajom osećaju se kao da su oni i njihovi agenti kao slepi koji vode slepe i na neki način su. To je zato što ima toliko komponenti za kratku prodaju. Vi ste tačni da se sva kratka prodaja ne zatvori .
Lista cijena kratke prodaje
Najveće pitanje u kratkoj prodaji je cena. Koliko je realna ta cena? Za početak, ako prodavac ne ispunjava uslove za kratku prodaju, cena liste nije relevantna. To je zato što prodavci koji se ne kvalifikuju za kratku prodaju mogu naći da njihova prodaja bude odbijena. U tim slučajevima banka neće odobriti kratku prodaju čak i ako ste spremni da platite tržišnu vrijednost.
Ne možete da okačite šešir na listi cena kratke prodaje. Jedina stvar koju vam je cijena pokazala je koliko je potrebno da se prodavaču potpiše ugovor o kupovini , a ponekad to i neće učiniti.
Na primer, u mom MLS-u, agenti na listi su obavezni da kažu agentove kupca ako prodavac neće prihvatiti cenu liste, ali ne i sve MLS kompanije zahtevaju to otkrivanje.
Ako je cijena liste preniska, banka će odbiti kratku prodaju . Štaviše, niska cena na listi može biti strategija koju agent za listing i prodavac primenjuju na više ponuda na kratkoj prodaji .
Ukratko, cena liste kratke prodaje mogla bi značiti vrlo malo, ako ništa drugo.
Kako saznati ponudu za kratku prodaju
Moraćete da razmislite kao agent za BPO . Osim nekoliko vrsta kratkih prodaja, banke uglavnom ne plaćaju procjenu. To je kao da vam isecete nos da biste iscrplili svoje lice, ali banke žele spasiti malo novca. Oni takođe ne daju dovoljno vjerodostojnosti znanju i iskustvu koje poseduju procenitelji nekretnina. Oni imaju tendenciju da misle da bilo koje toplo telo može da proceni dom, a ta pretpostavka bi bila pogrešna.
Ne bismo imali ovaj problem ako banke veruju agencijama za kratak prodaju, ali ne i sa dobrim razlogom . Agent prodaje kratkih aukcija predstavlja prodavca, a ne banke. Agent prodaje kratkih prodaja takođe želi brzo prodati taj dom. Cena koju prodaje agent prodaje na kratko smatra tržišnom vrednošću može biti pravo na nosu ili bi mogao biti prevaran.
Dakle, kratka prodaja banka će angažovati BPO agenta i platiti tog agenta manje od 100 dolara za proizvodnju BPO-a. Taj agent može biti lokalni agent ili agent može živeti van tog područja. Sreća je žreba. Međutim, mnogi BPO agenti će gledati na prodatu uporedivu prodaju u krugu od 1 milj od objekta objekta.
Oni će upoređivati slične kvadratne snimke i starost. To možete učiniti isto.
Različite vrste ponuda za prodaju na kratko
Iako postoji niz načina za izračunavanje tržišne vrijednosti, svaki BPO agent ne koristi sve alate dostupne agentu. Agent BPO može uzeti u obzir samo poslednja 3 meseca prodatih kuća najbliže imovini predmeta. Agent može zanemariti lokaciju, stanje, jedinstvene faktore i trendove kao što su niže cene aktivnih i čekanja.
Evo različitih tipova ponude za kratku prodaju i zašto su različiti:
- Navedite cenu za kratku prodaju. Ovo je cijena koju agent o listingu i prodavac slažu. Koristi se za privlačenje ponude. Može biti visoka; može biti niska; to može biti pravo na novac.
- BPO agent kratka prodajna cijena. Ova cena se često izračunava statistički, ali bez unutrašnje kontrole u osnovi nema vrednosti. Čak i kod unutrašnje inspekcije, cene BPO nisu uvek tačne, prvenstveno zbog toga što agent možda neće raditi u okolini. Ali to je cena ponude koju će kratko-prodajna banka prihvatiti.
- Lokalno mišljenje agenta kupca o vrednosti. Specijalista za susjedstvo je verovatno druga najbolja opklada za iskreno mišljenje o tržišnoj vrijednosti. Ovaj agent će znati istoriju i trendove kupovine kuće u tom određenom susjedstvu. Ako je ova cijena veća od BPO vrijednosti, bilo da ponudi cijenu bilo gdje u blizini ove vrijednosti zasniva se uglavnom dijelom koliko loše želite kući i da li se suočavate sa konkurentnim ponudama.
- Lokalno procjenjivačko mišljenje o tržišnoj vrijednosti. Procena će vas u prosjeku koštati između $ 300 i $ 500, ali profesionalni procjenitelj s iskustvom u procjeni kuća u tom susjedstvu treba da proizvede vrijedno vrijedno mišljenje. Ipak, to je samo mišljenje jedne osobe.
- Procenat kupca za kupovinu kratke prodaje. Ova vrsta procene se vrši kroz procenjeni bazen , a procenjivač može ili ne mora biti iskusan i možda ne zna susedstvo. Zahvaljujući mamurlu izazvanoj od strane HVCC-a , u osnovi je procjena za validaciju ponude, a ne za validaciju stvarne tržišne vrijednosti.
Na kraju, trik za izbor ponude ponude kratke prodaje je da saznamo koliko će banka želeti, na osnovu mišljenja BPO agenta o vrednosti. Vaša ponuda mora biti razumna. Banka može ili ne sme dozvoliti popust za čekanje na kratko odobrenje prodaje . Međutim, imajte na umu da ni vaša cijena ponude niti cena BPO agenta ne mogu biti osnova tržišne vrednosti. Količina koju plaćate i tržišna vrednost mogu biti dve različite stvari.
Samo se pripremite za kontra ponudu od banke ako je vaša ponuda ponuđena.
Da odgovorite na svoje pitanje o više ponuda za kupovinu . Trebali biste razgovarati sa svojim advokatom o zamkama i pravnim nedostacima za pisanje više ponuda za kratku prodaju kada ne možete sebi priuštiti da ih kupite. Generalno, etički agenti obeshrabruju tu praksu, osim ako kupac ne otkrije tu činjenicu u ponudi.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.