Čitalac pita: "Zainteresovan sam za kratku prodaju, ali čujem užasne priče o vremenskim vezama. Neki ljudi za koje znam da su radili kratku prodaju više od godinu dana. Rečeno mi je da bi moglo trajati nekoliko godina da mi se odobri moja kratka prodaja. To izgleda strašno dugo bez dobrog razloga. Kakav je prosečni vremenski okvir za kratku prodaju? "
Odgovor: Način na koji bi najsposobniji agenti mogli predvideti vremenski okvir za vašu kratku prodaju je najpre gledajući informacije o vašim kreditima. Tip kredita koji imate i identitet vašeg zajmodavca će postaviti binu za vašu kratku prodaju. Možda se ne sjećate vrste zajma koju ste izvorno izveli. Mogao bi biti kredit:
- Konvencionalni zajam
- FHA zajam
- VA kredita
- Fannie Mae kredit
- Freddie Mac kredit
Pored toga, možda plaćate dva ili tri kredita? Možda vaš zajam nosi hipotekarno osiguranje ? Svi ovi uslovi utiču na čekanje na kratko odobrenje prodaje i dodavanje prekrivača na vašu kratku prodaju.
Osnovni vremenski rok za odobrenje kratkih kupaca
Prvi korak kratke prodaje je da prikupite sve za svoje papire. Volim da unapred prikupim papirologiju svog klijenta. Ovo se sastoji od sledećih osnovnih dokumenata:
- Poslednjih 2 godine poreskih prijava
- Poslednji 2 W2s / 1099
- Poslednje dve izjave banke
- Poslednjih 2 stubova platnog spiska
- Finansijski izveštaj ili 1126
- Obrazac 4506
- Potpisano i dato pismo o trovanju
Banke mogu tražiti dodatne papire, ali skoro svaka banka traži gore navedene dokumente. Skeniram te dokumente u PDF datoteku, uzimajući u obzir broj kredita na svakoj stranici.
Zatim potpišemo ugovor o listingu, obelodanjivanja i autorizaciju treće strane, što mi dozvoljava da razgovaram sa bankom prodavca.
Snimam fotografije kuće, vodim vizualnu inspekciju svog agenta i stavljam lockbox .
U mojoj oblasti Sacramenta, od trenutka kada je listing u MLS-u do trenutka prihvatljive ponude bilo gdje od 2 do 3 dana do 2 do 3 nedelje. Ako se dom nalazi u oblasti sa visokim inventarima, može se potrajati dodatnih 60 do 90 dana pre nego što dobijemo prihvatljivu ponudu.
Jednom kada se ponuda prima i potpiše, šaljem je u banku, zajedno sa prodajnim paketom prodavca i pripremljenim HUD-om. Od te tačke do vremena kratkog odobrenja prodaje , prosječna vremenska linija je oko 60 do 90 dana.
To znači 30 dana za prodaju + 60 dana za odobrenje + 30 dana za zatvaranje escrowa = 4 mjeseca, u prosjeku.
Uzroci kratkotrajnih odlaganja prodaje u vremenskom okviru
Jedan od najvećih problema koje danas vidimo u kratkoj prodaji su kupci koji nisu posvećeni kratkom prodaji . Zbog toga što je većina vremenskih linija nepoznata, to može učiniti kupcu da se oseća veoma nesigurno. Agent za kratak prodaju može dati obrazovnu pretpostavku, ali da li zastupnik kupca razume kako je kratka prodaja delova divljim karticama. Ako agent kupca ne može upravljati očekivanjima kupca i ne zna kako objasniti kratku prodajnu rokovinu kupcu, taj kupac može lako izbjeći kontrolu.
Nije greška kupca.
Van kontrole i frustriranog kupca je kupac koji će otkazati kratku prodaju . Ovi tipovi kupaca ne žele da čekaju na kratko odobrenje za prodaju . Oni će otkazati, a zatim ući u drugu kratku transakciju prodaje, koja počinje da ponovo otkuca čas. Čini se da se pitate zašto.
Još jedan problem je čekanje kratke prodajne vremenske linije kupcima previše vremena da razmišljaju o kupovini kratke prodaje . Ako su kupovali tradicionalnu prodaju, do trenutka kada su odlučili da im se ne sviđa dom, mrze komšije i žele da nikada ne pogledaju na mjesto, transakcija bi bila zatvorena. Ali kratka prodaja toliko dugo traje da kupci imaju previše vremena da razmotre sve negativne i mane. Ponekad razvijaju hladne noge .
Prodavao sam prodavaču otkazao kratku prodaju za koju se zaklela u početku bila je njen dom iz snova.
Imala je odobreno pismo , a zajmodavnik bio blizu crtežima. Ali procena je bila manja od 20.000 dolara od prodajne cene, jer ima malo prodaje u tom kraju. Procenjivač je morao gledati izvan područja za uporedivu prodaju . Koristio je prodaju koji nije bio uporediva prodaja . Kupac se plašio da je vrijednost kuće pala tokom njenog 30-dnevnog eskrouznog perioda za 20.000 dolara, a ona je prestravila.
Umjesto da je oduševljena što je banka prisiljena da snižava cenu svog doma za 20.000 dolara, kupac je otkazao kratku prodaju. Nije bila spremna da kupi kuću. Nije svaki kupac spreman kupiti kuću .
Kada se ove vrste događaja dese i kupac se poništi, vremenska linija kratkog roka počinje. Zbog toga je najvažnija stvar koju možete učiniti u kratkoj prodaji je da informiše kupca o tome, da li je angažovan i zadovoljan.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.