Kako koristiti CMA komparativnu tržišnu analizu
Šta je komparativna analiza tržišta?
Iako izveštaji mogu da variraju, sa dvostrane liste uporedive prodaje kuće sa sveobuhvatnim vodičem od 50 strana, dužina i složenost izveštaja zavise od poslovne prakse agenta.
Međutim, standardni uporedni izveštaji o tržišnoj analizi sadrže sledeće podatke:
- Active Listings
Aktivni listingi su trenutno kuće za prodaju. Ovi oglasi su važni samo u meri u kojoj su vaše konkurencije za kupce. Oni nisu indikativni za tržišnu vrijednost jer prodavci mogu pitati šta hoće za svoj dom. To ne znači da ni jedna od cijena nije realna. Ponuđene prodajne cene ne odražavaju tržišnu vrijednost sve dok ne prodaju, a na kupovnim tržištima , na primjer, većina prodaje za mnogo manje.
- Liste čekanja
Kuće za prodaju u toku su ranije aktivni oglasi koji su pod ugovorom. Još nisu zatvoreni, tako da još nisu uporedive prodaje. Osim ako agent za listing nije spreman da deli informacije o čekanju na prodaju - a mnogi nisu - nećete znati stvarnu prodanu cenu dok se transakcija ne zatvori. Međutim, očekivana prodaja ukazuje na smjer kretanja tržišta. Ako je vaš dom cijene iznad cene liste ovih očekivanih prodaja, mogli biste se suočiti sa dužim DOM-om.
- Prodati oglase
Kuće koje su zatvorile u poslednja tri meseca su vaša uporediva prodaja . Ovo je prodaja koju će procenjivač koristiti kada proceni vaš dom za kupca, zajedno sa očekivanim prodajom (što će verovatno biti zatvoreno do trenutka kada se vaš dom prodaje). Dugo i teško gledati na uporedivu prodaju jer su to vaša tržišna vrednost. Možete koristiti 6 mjeseci kompleta ako nema dovoljno prodaje da biste napravili dobar izveštaj sa tri meseca.
- Off-Market / Povučeno / Otkazano
To su svojstva koja su skinuta sa tržišta iz više razloga. Obično je razlog što su kuće uklonjene sa tržišta jer su cijene previsoke. Srednje cijene ove grupe će skoro uvek biti veće od medijana cijena uporedive prodaje. Ipak, oglasi se otkazuju i zbog sledećih razloga:
- Žalost prodavca . Prodavci su odlučili da se ne mogu dijeliti sa svojim kućom i više ne žele prodati.
- Cijenjeno je previše. Niko nije ponudio ponudu, ili su jedine ponude koje su primljene bile niske ponude , koje su odbijene .
- Dom je bio predugačak. Agenti ponekad povuku liste tako da ih mogu vratiti kao novi listing i privlačiti više kupaca.
- Zahtjevi za popravke . Domovi su nekad bili pod ugovorom i nakon kućne inspekcije , kupac je zatražio popravke koje je prodavac odbio.
- Prodavac je otpustio agenta . Nije neuobičajeno da nesrećni prodavci otpuste agenta i unajmljuju novog agenta .
- Istekao oglasi
Ova grupa će odražavati najvišu medijsku prodajnu cenu jer nisu prodali i verovatno su bila nerazumna. Neki od istaknutih listića mogu se pojaviti i kao aktivni listing, koji je novi agent naveden po novoj cijeni. Liste ističu i zato što nisu agresivno plasirani ili zbog toga što je kući bilo potrebno popravke.
Ispitivanje uporedive prodaje
Uporediva prodaja su ona koja najviše podseća na vaš dom. Teško je uporediti trosmerni dom u jednoj kući. Odaberite domove sa ove liste koje su uglavnom identične vašoj kući u veličini, obliku i stanju, kao što su:
- Slični kvadratni snimci
Procenjivači porede kuće na osnovu kvadratnih snimaka. Veće kvadrature stopala vrede manje za kvadratni metar od manjih kvadratnih stopala domova. Varijansa među grupama stanova s srednjim cenama idealno ne bi trebalo da prelazi više od 10% do 20% varijanse u kvadratnom metru, plus ili minus.
- Slično vrijeme izgradnje
Idealno, starost kuće - godina kada je izgrađena - trebalo bi da bude u roku od nekoliko godina od drugih uporedivih prodatih kuća. Podijelice mešovite starosti su česte. Na primjer, u jednoj oblasti Sacramenta, podjela sastoji se od kuća izgrađenih 50-ih godina prošlog vijeka, a zatim su skočili nekoliko decenija do 1970-ih godina. Iako su kuće smještene susedno drugde, kuće koje su natrpane sa karakterom iz 1950-ih prodale su više od svojih novih Brady Bunch kolega. Ako je vaš dom izgrađen 1980. godine, recimo, i potpuno nove kuće do ulice se prodaju za više, ne možete komandovati istom cijenom kao novi dom.
- Slične pogodnosti, nadogradnje i stanje
Procenjivači će odbiti vrednost iz vašeg doma ako druge kuće imaju nadogradnje i vaše ne. Kuća sa bazenom imaće drugačiju vrednost od kuće bez bazena. Bazeni nisu vredni toliko koliko mislite. Potpuno renovirani dom vredi više nego fiksera. Kuće sa jednim kupatilom vrijede manje od kuća sa dvije ili više kupatila. Odloženo održavanje će se računati protiv vas.
- Lokacija
Svi znaju da se nekretnina vrednuje na "lokaciji, lokaciji, lokaciji", ali da li ste razmišljali šta to znači? Na primer, kuća s pogledom na grad vrijedi više od kuće koja se suočava sa cementnim zidom. Kuće smještene na prometnim prometnicama vrede znatno manje od kuća na tihim ulicama. Uporedite svoj dom sa onima na sličnim lokacijama. Ako vaš dom sedi preko ulice iz elektrane, potražite druge kuće sa ekspozicijom elektrane ili one locirane duž železničke pruge, između ostalih nepoželjnih lokacija.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je broker-saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.