Pitanje: Da li će kodeks ponašanja kod kuće utjecati na procjenu moga doma?
Čitalac pita: "Ja sam totalno zbunjen, čuo sam da su nova pravila na snazi za procenu, ali ono što nađem na internetu je gomila zajmodavaca koji se žale na to." Šta mi daje? Zvuči mi kao da naša procena postupaka štiti javnost , Stavljam kuću na prodaju sledeće nedelje. Hoće li kodeks ponašanja kod kuće uticati na procenu moje kuće? "
Odgovor: Niste sami u vašoj zabuni o procenama. Na površini, Kodeks ponašanja kod kuće, poznat kao HVCC, zvuči kao dobra ideja. Revidirani procenjeni proces utiče na mnoštvo domaćih vlasnika. Mnogi, to bi moglo dovesti do niske ocjene u vašem domu.
Državni državni tužilac u Njujorku Andrew Cuomo je 2007. godine podigao tužbu protiv eAppraisalIT-a i njenog roditelja, Prvog američkog, zbog spaljivanja u Washington Mutual, koja je navodno vršila pritisak na procjenjivače da podnesu tzv. Napuštene procjene.
Kao rezultat tužbe, Fannie Mae i Freddie Mac, najveći kupci stambenih hipotekarnih kredita u Sjedinjenim Državama, izabrali su da usvoje Kodeks ponašanja kod kuće. Svi konvencionalni zajmodavci koji prodaju hipoteku Fannie Mae ili Freddie Mac moraju sada pratiti kodeks ponašanja kod kuće. Utiče na FHA kredite od 15. februara 2010. i dalje, a sam proces se stalno ažurira.
Koji je kodeks ponašanja kod kuće?
Pravila HVCC-a kažu da pojedinačne banke i hipotekarni brokeri koji prodaju konvencionalne kredite na sekundarnom tržištu Fannie Mae i Freddie Mac ne mogu više da izaberu vlastite procjenjivače. Moraju dozvoliti kompaniji za upravljanje procenom da oduzme procenjivača iz svoje grupe procenitelja da izvrše procenu.
Pravila HVCC-a imaju za cilj da zaustave dogovaranje između institucija za kreditiranje i procjenitelja. Međutim, dobro mišljenje, Kodeks ponašanja kod kuće, prema mnogim stručnjacima iz poslova sa nekretninama, odbio je.
U pokušaju da spriječi naduvane domaće vrijednosti, što je predstavljalo mali dio tržišta procjene, HVCC je na početku izazvao haos, prema kritičarima, i zabrinut čitav proces procjene za mnoge konvencionalne zajmoprimce. Danas je bolje.
Šta je pogrešno kod kodeksa ponašanja kod kuće?
Mogu vam reći šta se dešava na tržištu Sacramenta, na kome sam siguran da se ponavlja na skoro svim drugim tržištima nekretnina u zemlji.
- Procjenitelji izvan područja vrše procjenu.
Moji kupci Sakramenta platili su procjenitelj iz Stocktona, grada koji se nalazio 45 minuta od Sacramenta, da izvrši procjenu u gradu u kojem procjenjivač ne živi niti radi. Još jedna imovina procenila je procenjivač iz Las Vegasa, Nevada. Ako je procenjivač licenciran da radi u nekoj oblasti, oni mogu da rade u tom kraju, čak i bez iskustva.
- Procjenitelji sa manje iskustva vrše procjenu.
Zbog toga što su procenitelji odabrani nasumično iz grupe svih licenciranih procenjivača, korisnik kredita bi mogao da završi sa prilično novim proceniteljima. U Kaliforniji, procenjivač može dobiti stambenu dozvolu za procjenu jednog porodičnog doma vrijednog do milion dolara. Zahtevi su 150 sati obrazovanja i 2.000 sati na poslu u roku od 12 mjeseci, prema Kalifornijskoj kancelariji procenjivača nekretnina.
- Iskusni procenitelji ne izlaze iz posla.
Sta o iskusnim proceniteljima je da su oni najverovatnije bili u domovima u naseljima gde su od njih zatrazeni da procijene. Oni znaju zašto dom sa jedne strane fizičke granice može imati veću tržišnu vrijednost od kuće na drugoj strani. Računaju na ponavljanje posla. Kada se taj izvor poslovanja suši, nemaju posao, a njihova ekspertiza je bezvredna.
- Transakcije mogu pasti ukoliko su loše procjene previsoke.
Procenjivači koji ne poznaju susjedstvo ili imaju malo iskustva, daleko više vjeruju da će proizvesti procjenu podznagrađenog. Kada procjena dođe u manje od prodajne cijene, mnogi prodavci odbijaju da pregovaraju, a kupci ne žele da izmeste razliku. Dakle, očekuje se prodaja . Prodavac gubi kupca, a kupac gubi dom . Postoje i drugi načini za rješavanje niskih procjena, ali poništenje transakcije je uobičajeno.
- Potrošač plaća povećanu cenu za procenu.
Ne postoji besplatan ručak. Pošto kompanija za upravljanje procjenom koja bira procjenitelja mora biti plaćena, potrošači snosi trošak. Dio naknade za procjenu odlazi kompaniji za procjenu vrijednosti, s ocjenom procjenitelja. Neko mora platiti kompaniju za upravljanje procenom. Da ne pominjemo, procenjivači zarađuju manje, tako da u preduzeću ima manje procenitelja.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.