Kako zamoliti svog agenta da snizi Komisiju
Zato što neki agenti ne moraju.
Razumijete kako se agenti plaćaju
Procenat procenata komisije varira između brokera, u zavisnosti od politike kompanije i proizvodnje agenta. Najprodavaniji agent koji zatvara 100 transakcija godišnje obično plaća više, veću podelu, nego agent koji zatvara jedan posao svakih nekoliko meseci. Samo licencirani brokeri za nekretnine mogu dobiti proviziju. Brokeri imaju pisane ugovore koji zapošljavaju agente i, zauzvrat, plaćaju agente, obično kao nezavisni izvođači radova.
Provizije plaćene od strane prodavca podeljene su sa oko polovine ide na stranu listinga, a ostalo na prodajnu stranu; to nije uvijek 50-50 divizija. Rastući trend je agenti koji se kotiraju na tržištu plaćeni više nego agenti koji predstavljaju kupca.
Zašto agenti ne naplaćuju istu komisiju?
U većini slučajeva to rade, prema lokalnom običaju. Iako ćete naći popuste, vrhunske producente, stručnjake iz susjedstva, veteranske agente, potpuno nove agente, agente i agente u svakoj vrsti veličine i boje.
Agenti nisu identični jedni s drugima. Nikada ne bi trebao izabrati agent na osnovu provizije. Možda ćete otkriti da skuplji agenti nude usluge i profitne modele za svoje prodavce, a ni jeftiniji agenti. Sve u svemu, agenti generalno plaćaju ono što vrijede. Svi oni ne vrede istu naknadu.
Tipična neto dobit
Pitam se koliko agenata čine? Recimo da je Meri kupio kuću od 150.000 dolara. Ukupna provizija je 7%, sa brokerom brokera 4%, a brokeru za prodaju 3%. Marijin broker je platio 4,500 dolara. Mary ima pravo na 50% manje naknade za franšizu od 8%. Mary primi 2.070 dolara. Iz toga, Mary plaća svoje režijske troškove od 22% i udaljuje 30% u štednje koje se drže za plaćanje socijalnog osiguranja, poreza na savezne i državne prihode. Mary je ostvarila neto dobit od 993,60 dolara.
Ako Mary zatvori samo jednu transakciju mesečno i radi na tipičnoj 40-satnoj nedelji, to čini njenu neto satnu plažu oko 5,78 dolara za mesec dana. Ako ona zatvori dva posla mesečno, onda Meri čini približno iste kao i službenici u kućnom depoju. Nije svaki agent za nekretnine napravio ubistvo. Mnogi od njih jedva prolaze, delimično se penzionišu ili rade na drugom poslu.
Prodaja i kupovina sa istim agentom
Smatra se dopuštenim da pitate Mary da li će popustiti deo svoje komisije ako ona predstavlja vas da prodate svoj dom i takođe predstavlja vas da kupite kuću, ali se Mary možda ne slaže. Teorija radi na pretpostavci da su dve ptice u grmu bolje od one u ruci. Drugim rečima, ako je Mary vaš agent za listing , ona će zaraditi na listi strane komisije.
Plus, pomažući vam da kupite još jedan dom, ona će zaraditi prodajnu stranu te transakcije. Jedna osoba. Dva poslova. Ali, to je sjajnije od toga.
Postoje agenti koji će vam ponuditi popust ako prodate i kupite kuću preko svoje agencije. Agenti za nekretnine koji odbijaju da plate naknadu verovatno smatraju da su dve transakcije odvojene jedna od druge, a koje su. Oni podrazumijevaju odvojene količine posla, bilo da su prodavac i kupac iste osobe ili dve različite i nepovezane osobe.
Ako vam Meri popusti svoju proviziju za proviziju kako biste radili dvaput radova i zaradili manje od dvostruko više novca, ona bi mogla da je zameri. Možda će biti pogođena i na prodajnoj strani komisije jer nema kontrolu nad naknadama koje drugi agent pregovara. Da biste ubedili Meri da vam "pruži pauzu", možda ćete morati ponuditi Mary još jedan podsticaj kao što je upućivanje, šaljući joj više posla niz put.
Kada isti agent zastupa vas i kupca
Ovo se zove dualna agencija , au nekim državama nije čak ni zakonska. Međutim, tamo gde je zakonito, Meri bi zaradila obje strane komisije, kotaciju i prodajne takse. Zove se dvostruka transakcija. Ista imovina, ali dve odvojene stranke sa posebnim interesima i posebnim sposobnostima za tužbu. Mary sada prihvatila povećanu odgovornost kao dvojni agent.
U nekim državama, dualni agenti su obavezni da rade kao transakcioni agenti, uzimajući niko nečiju stranu. Oni ne pružaju savjete ili mnogo pomoći, osim za obradu papirologije.
Ponekad je uobičajena taktika koju prodavci koriste u određenim delovima zemlje da zatraže agenciju za listing ako se složi da snižava svoju proviziju ako ona završi predstavljanje i prodavca i kupca. Imate mogućnost da pregovarate o tome kada potpišete ugovor o listingu ili kada primite ponudu, ali bolje je ako unapred raspravljate o ovom scenariju, na početku listinga.
Imajte na umu da će ova pregovaranja moći da se vraćaju. To bi moglo smanjiti radost lista agenta ili motivaciju da proda vaš dom vlastitom kupcu. Pored njene pravne fiduciarne odgovornosti da prodaje vašu kuću svim raspoloživim kupcima, šta je njen podsticaj da potaknete kupca da kupi vašu kuću kada će se ona smanjiti? Naročito ako ona želi prodati ovog kupca njenog nečijeg listinga i dobiti više. Ali nastavite i pitajte. Mnogi agenti se slažu sa "varijabilnom provizijom" kada su upitani, jer sumnjaju da će oni ne predstavljaju obe strane, tako da oni ne odustaju od bilo čega.
Višestruki oglasi, isti prodavac
Smanjenje provizije u zamenu za više ekskluzivnih listinga od istog prodavca zavisi od:
- Obim dolara
- Jednostavnost prodaje
- Tržišna mobilnost
Ako su sve tri od tih varijabli u korist zastupnika, nije preporučljivo pregovarati i verovatno najlakše pregovore za pobjedu. Iako se, opet, svaki agent neće složiti s tim. Naročito vrhunski proizvođači sa snažnim prihodom. Ako im nije potrebna vaša lista, ponuda 5 oglasa nije velika podsticaja.
Agenti koji kontrolišu komšiluke
Agenti koji svake godine obavljaju jednu tačku poslovanja u određenim oblastima obično popustaju na tu i tamo. Ovo su agenti koji mogu tražiti višu proviziju, ali brzo pristaju na smanjenje naknada ako postoji konkurencija od drugog agenta. Ako vam se sviđa agent koji vam je citirao višu komisiju, ali intervjuisao drugog koji je pristao da radi posao manje, pozovite prvog agenta i ponudi naknadu drugog agenta. Objasni zašto. Imajte na umu i to, da je izjava: dobijate ono što plaćate veoma često istinito. Nemojte se tako čuvati na komisijama koje gubite iz vida zapošljavanja najboljeg agenta koji možete naći.
Sećam se prodavca u gradu Elk Grove koji je pokušao ovu taktiku. Možda je pročitao moj članak? Zamolio me je da uporedim komisiju drugog agenta. Kada sam odbacio taj pojam, počeo je da plače. Ali, hoću te, on je žao. On jednostavno nije želeo da plati moj nalog. Znači, želio je moje usluge, ali samo uz popust. Morao sam mu reći sretno. Ne radi na taj način.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.