Da li bi Agenti trebalo da povrate kredite kao kredite kućnim kupcima?
Ovaj zahtev me je zaintrigirao. Hteo sam da znam kako je došla do takve ideje.
Ona je paralegalna. Pitao sam se da li je možda jedan od njenih klijenata od nje zatražio da odbaci neku platu kako bi joj pomogao da plati svoj račun poslodavca. Jedna stvar je ako advokat želi da proba slučaj. Druga je ako klijent očekuje da paralelni ili advokat subvencioniše obaveze klijenta.
Agenti listinga koji kreditiraju provizije kupcima
Ovo je kontroverzna tema među većini stambenih agenata jer to ne rade kao normalan način prakse. Neki agenti će, međutim, odbaciti sve ili dio provizije kupcu ili prodavcu. Mnogi agenti nisu spremni da rade sa onim što vide kao težak zarađeni novac, ali to ne šteti.
Recimo da je agent potpisao ugovor o listingu sa prodavcem. Prodavac se slaže da plati agentu 7% proviziju. Agent se onda slaže, recimo, da podelite tu proviziju sa agentom kupca . Brokerska lista broji 3,5%, a broker kupca dobija 3,5%.
Svaki agent predstavlja jednu stranku.
Međutim, kada agent za listing radi u dvostrukoj agenciji tako što zastupa i prodavca i kupca, obično taj agent prima sve provizije ili, u ovom slučaju, puna 7%. Neki kupci veruju da, s obzirom da agenti za liste zarađuju više novca, taj agent treba da im da nešto od toga.
Razlozi su da bi, ako bi angažovali svog zastupnika kupca, agent liste "izgubio" polovinu provizije. Oni ne znaju da neki agenti neće raditi sa prodavcima i kupcima, au nekim državama to je u suprotnosti sa zakonom.
Sada, neki agenti će pregovarati o nekretninama sa prodavcem unapred. Prodavac bi se mogao složiti sa promenljivom stopom provizije, što znači da ako agent završi dovodu kupca, komisija bi se smanjila sa 7%, recimo, na 6%. Na taj način agent zarade 6% za zastupanje prodavca i kupca, a prodavac ima koristi od plaćanja niže provizije.
Neki od problema povezanih sa varijabilnim sporazumima su:
- Kooperativni brokeri su u nepovoljnom položaju kada su predstavljene više ponuda . Čak i ako su ponude za kupovinu identične jedni drugima, prodavac će preuzeti ponudu koju je predstavio agent za listing, jer će prodavac više imati više. Međutim, saradnički brokeri mogu čak i na terenu. Dakle, nema razloga da idete direktno u agenciju za listing.
- Agenti za listing koji se slažu sa dvojnom agencijom prihvataju dodatnu odgovornost za zastupanje kupaca i duplo rade bez dvostruke naknade. Razmislite o tome na trenutak. Dakle, neetičnog agenta za listing, strogo motivisanih od strane komisija, ima dodatni podsticaj da kupca proda drugačiju imovinu koja zajedno plaća punu agenciju za kupovinu agenta . Ovo je razlog zašto se direktno izvršite na listing agentu.
- Ako kupac takođe traži komad akcije, nema dovoljno ostataka da se kreće. Da ne pominjemo, agenti nisu u poslu davanja provizije. Uostalom, ipak. I klijenti ne mogu dobiti proviziju bez licence, kao opšte pravilo.
Kupovina agenata koji kreditiraju provizije kupcima
Ponekad kupci nemaju dovoljno novca za kupovinu kuće, pa traže od svog agenta da im pomogne ukidanjem dela komisije. Dok agenti ne mogu da plate neosnovanu osobu komisiju, oni mogu odlučiti da deo svog provizije povuku kupcu kao kredit za troškove zatvaranja ili da plaćaju dio pada , pod uslovom da mu kupac-ov kredit odobri.
Majka, na primjer, koja poseduje licencu za nekretnine može ponuditi da joj sinu dodeli svoju proviziju kako bi pomogla u nadoknadi njegovih troškova zatvaranja.
Šarolija nekretnina oglašava da će od svojih provizija uvek odbacivati kupca jer:
- Rebaters vjeruju da agenti za nekretnine posvećuju previše novca.
- Nadam se da će popusti privući obim kupaca njihovoj kompaniji kako bi nadoknadili gubitak prihoda.
- Oni mogu učiniti manje rada. Često ne pružaju punu uslugu kupcu.
- Oni ne znaju kako drugačije privući posao.
Mnogi od ovih tipova diskontnih brokera očekuju od kupca da uradi veliki deo posla i da interaktivno radi samo putem e-pošte i FAX-a. Često ne pokazuju imovinu niti voze kupca. Obično ne posjećuju kućne inspekcije niti objašnjavaju papire. Obično se prvi put susreću sa kupcem na zatvaranju, ako uopšte idu u zatvor .
Da li Komisija kreditira kupce?
Na površini, možda mislite: "Pa, to nije prijetnja!" Ako ste dobro upoznati u nekretninama i razumete kako da pregovarate, možda vam nije potreban agent koji će vas zastupati. Međutim, shvatite da čak i pod aranžmanom u kojem prodavac plaća proviziju od 7%, prodavac i dalje dobija 93% prodajne cijene.
Prodavac zarađuje više od agenta za nekretnine . Prodavac ima više novca za distribuciju. Zašto pokušati da smanjite nekoliko hiljada od agenta kada prodavac ima duboke džepove? Možda bi bilo bolje da unajmite sopstveni agent za kupovinu da vas u potpunosti zastupa i agresivno pregovara u vaše ime. Iskusan agent vam često dobija:
- Niža prodajna cena. Možda ćete uštedjeti desetine hiljada.
- Koncesija prodavca za zatvaranje troškova . Većina zajmodavaca će dozvoliti najmanje 3% kredita prodavca prema vašim troškovima zatvaranja , što je više nego što mnogi kupci dobijaju.
- Poboljšanja u kući u skladu sa vašim zahtevom za popravke . Novi krov može lako koštati 15.000 dolara.
Na sreću, moja prijateljica je odlučila da zaposli svog agenta i zatraži koncesije prodavaca . Takođe, molim vas shvati da sam navela URL adrese kompanija koje kreditiraju provizije kupcima, ali bojim se da će, dok ste pročitali ovo, možda išli van posla.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.