Kućni kupci se često ne pitaju o uporedivoj prodaji, ali trebaju. Kada domaći kupac obilazi kuće, taj kupac upoređuje kuće sa ostalim kućama za prodaju. Jedina stvar koju kupac zna je koliko prodavac ulice traži sličan plan plana.
Šta čini uporedivu prodaju?
Uporediva prodaja su prodajne cene sličnih kuća koje su prodate. Poređenje prodaje ne predstavlja aktivne listinge niti očekuje prodaju ; iako se one mogu upoređivati, te vrijednosti nemaju istu težinu kao kuća koja je već prodala. Upoređiva prodaja se koristi kao primer da opravda zašto kupac ne želi da plati više od poslednjeg momka koji je platio za sličan dom.
Evo glavnih komponenti uporedive prodaje:
- Nedavni vremenski okvir prodaje. Pre mnogo godina, procenitelji su se vratili 6 meseci u javnim zapisima kako bi povukli uporedivu prodaju. Od podrivanja hipoteke u 2007. godini taj vremenski okvir je značajno pooštrio. Danas procenjivači uglavnom koriste samo poslednja 3 meseca uporedive prodaje.
- Blizina blizine. U idealnom slučaju, istraživač bi razmišljao o prodatim statistikama u određenom poluprečniku, obično u rasponu od ¼ do ½ milje predmetne imovine. Što je bliže, to je bliže . Dom koji ide na prometnu ulicu bi vredeo manje od kuće koja se suočava sa jezerom.
- Slični kvadratni snimci. Ne možete je smjestiti u kući od 1000 kvadrata i udvostručiti ga kako biste utvrdili vrijednost kuće veličine 2.000 kvadratnih metara. To je zato što cena po kvadratnom metru za manje kuće je veća od troškova veće kvadrature za veći dom. Idealno je da želite da uporedite kuće u okviru 10% od kvadratnih snimaka vaše imovine.
- Slična starost i gradnja. Čućete ljude kako kažu: Oni ne grade kuće kao što su to navikli. Ali to ne znači da su stariji domovi bolji od novijih domova. Vrednosti su, međutim, različite zbog karaktera i privlačnosti. Na primer, krovni pokrivač može uživati u 50-godišnjem životu u životu od 25 do 30 godina standardnog sastava šindra.
- Slična veličina. U nekim novijim kućnim traktama, možda ćete pronaći mjesnu veličinu serije. Na primer, linija nula znači da kuća zaista nema dvorište. Bočno ili zadnje dvorište može biti vrlo malo bez trava ili vegetacije, koje obično ne pozivaju na porodice sa djecom. Mnoge oblasti izračunavaju veličinu serije na osnovu stvarnih kvadratnih snimaka podeljenih na 43.560 kvadratnih metara. Površina je 43.560 kvadratnih metara. Četvrtina hektara, ili 10.890 kvadratnih metara, je 25 hektara.
- Slično stanje. Osim ako ne radite sa specijalistom susedstva koji ima intimno znanje o stanju većine kuća u određenom području, može se teško odrediti stanje uporedive prodaje. Otkriveni kućni zatvor u vlasništvu banke, u kome nedostaju aparati i bakarni vodovi, vredi mnogo manje od kuce ključ u ruke, ažuriran novim uređajima, tepihom i bojom.
Ako ste stvarno srećni i upoređujete kuće u podjelama, možda ćete pronaći tačno modelne duplikate koje će se koristiti kao uporediva prodaja.
Zašto kupac treba da se bavi uporedivom prodajom?
Prodavac može koristiti uporednu prodaju kako bi opravdao svoju ili njenu traženu cenu kupcu. Međutim, u krajnjem slučaju, kupac će platiti iznos za koji kupac veruje da je fer cena. Verovatno nikada niste čuli kako kupac kaže: "Trebao sam platiti više za taj dom." Kupci uglavnom žele da plate manje.
Naprotiv, kupci ponekad brinu da će plaćati previše za dom. Naročito kada kupuju na tržištu nekretnina . Nijedan kupac ne želi saznati kuću koju je on ili ona samo kupio vrijedi manje od svoje originalne cijene.
Ako kupac dobije finansiranje, procenitelj banke ulazi na sliku. Banke takođe žele zaštititi svoje investicije i sigurnost za svoje investicije. Zbog toga banke zapošljavaju procenitelja na trošak kupca kako bi utvrdili i opravdali vrednost.
Međutim, procene su mišljenje vrijednosti. Procena je jednako dobra kao iskustvo i znanje osobe koja ga je pripremila.
Ako procenjivač kupca dostavi nisku ocenu , prodavac ima mogućnost snižavanja prodajne cijene. Ako prodavac odbije, tada bi kupac mogao osporiti procjenu. Kupci mogu osporiti procjenu slanjem uporedive prodaje.
Iako je moguće prilagoditi procenu izvanrednih faktora kada su kompjuteri malo i daleko, najbolja uporedna prodaja će uvijek biti ona sa kriterijumima koji se najviše uklapaju u odnosu na osobinu objekta. Pitajte svog agenta za nekretnine da pripremi uporedivu prodaju.