Koliko Prodavac duguje IRS nakon prodaje ili kratke prodaje?
Izgleda da nije fer. Što je još gore, možda čak i ne saznate da dugujete poreze sve do dana kada otvorite poštu kako biste pronašli 1099.
Imajte na umu da svi 1099 znači da ćete platiti porez na dohodak. Banke šalju 1099 kao rutinu stvar.
Razgovarao sam sa Julian Block, advokatom u Larchmontu u Njujorku, koji je The New York Times navela kao vodećeg poreskog profesionalca. Evo šta on ima da kaže o porezima, dobitkom i gubicima u produbljivoj prodaji, kao što su otpisi i kratka prodaja:
Julian Blok na dobitke i gubitke
"Prodavci koji su u dužem periodu imali svoje lične rezidencije i dalje će ostvariti dobitke.
"Ali prodavci stambenih objekata koji su stekli u poslednje dve godine ili tako da će imati gubitke, čak i pod pretpostavkom da se cena ne smanjuje, gubici će nastati zbog troškova za brokere nekretnina, advokate i slično. Prodavci neće moći odbiti te gubitke Ne čini razliku da su prisiljeni da prodaju zbog, na primjer, promjena posla ili zdravstvenih razloga.
"Pored problema za prodavce ličnih rezidencija, postoje i poreske nevolje za investitore koji, recimo, kupuju nekoliko stanova na mjestima poput Floride i nisu u mogućnosti da ih flipuju, jer potencijalni kupci čekaju na dalje smanjenje cijene.
Često ne vrijedi za one investitore da iznajmljuju svoja mesta; ono što dobijaju kao isplate plaćanja neće biti dovoljno za pokrivanje njihovih poreza na nekretnine i hipotekarnih kamata . Njihova jedina opcija je prodati sa gubitkom. "
Blokiraj na gubitku gubitaka od dobiti
"Prodavci mogu kompenzirati kapitalne gubitke od kapitalnih dobitaka.
Međutim, u odsustvu kapitalnih dobitaka, godišnja kapa je 3.000 dolara (1.500 dolara za vjenčane parove koji se podnose odvojeno) na iznos gubitaka koji mogu kompenzirati prema njihovom "običnom prihodu", što znači prihod iz izvora kao što su plate, penzije i povlačenja iz penzionih planova . Zakon im omogućava da prenose neiskorišćene gubitke na kasnije godine. "
Blokiranje poreskih pravila za oduzimanje imovine
"IRS ima poreska pravila za oduzimanje ili ponovnu imovinu od strane zajmodavaca kuća vlasnika koji su zaostali na svojim hipotekarnim plaćanjima . Postoji ozbiljna i neočekivana poreska posljedica za vlasnika koji jednostavno odlazi jer ima malo ili nikakav kapital i zajmodavac preuzima i prodaje mesto.
"U takvoj situaciji, otkazivanje ili oprost od strane zajmodavca duga obično znači da je dužnik prijavljiv prihod, iako postoje neki izuzeci - na primjer, nesolventnost."
Blok na ličnu odgovornost
"Primer: Braon kupuje stan i koristi ga kao ličnu rezidenciju, plaća 300.000 dolara, uplati 15.000 dolara i uzme hipotekarni zajam od 285.000 dolara, lično je odgovoran za hipoteku, a preostali saldo zajma je 280.000 dolara, Uobičajena neispravna potraživanja i banka zajmodavaca prihvataju njegovo dobrovoljno prenošenje jedinice, otkazivanje zajma.
Slični stanovi u to vrijeme prodaju za 230.000 dolara.
"Porezni kod tretira transakciju kao prodaju, Braun ima nepopravljivi gubitak od 70.000 dolara, iznos kojim njegova prilagođena osnova od 300.000 dolara prelazi njenu tržišnu vrijednost od 230.000 dolara.To nije odbitak za gubitak, jer Braun koristi stan kao lični prebivalište .
"Braun takođe ima prijavljiv prihod od 50.000 dolara kada banka otkaže kredit. 50.000 dolara je iznos koji dug od 280.000 dolara premašuje tržišnu vrijednost od 230.000 dolara.
"Upisati IRS kada se imovina koja je pod hipotekom oduzeta ili preuzeta, a banka ga ponovo zatraži, ili banka zna da je Brown napustio imovinu, a banka šalje obrazac 1099-A Braunu i IRS-u Koristeći brojeve u primjeru, 1099-A označava cenu ponude za otuđivanje (230.000 dolara), visinu Brownovog duga (280.000 dolara) i da li je lično odgovoran.
Otkazivanje duga (ovde, 50.000 USD) se oporezuje po stopama za obične prihode, isto kao i za platu. "
Osigurani dug bez lične odgovornosti
Prema Kleinrock Publishingu, IRS kaže da prodavci koji nisu lično odgovorni za dug ostvaruju iznos koji uključuje potpuno otkazan dug, čak i ako vrijednost imovine koja je sigurnost za dug je manja, što se može kompenzirati u zavisnosti od prilagođenu osnovu u imovini. Krediti za kupovinu novca obezbeđeni nekretninama u Kaliforniji ne nose nikakvu ličnu odgovornost.
Na primer, gospođa Smith kupuje dom u vrednosti od 300.000 dolara, smanjuje 30.000 dolara i preuzima hipoteku od 270.000 dolara. Smit prestane da vrši isplate . Banka je prekoračila kreditni bilans od 260.000 dolara, a tržišna vrednost kuće pala je na 250.000 dolara. Smith ima prilagođenu osnovu od $ 295,000, zbog gubitka od 5.000 dolara. Iznos koji Smith ostvaruje prilikom otplata iznosi 260.000 dolara. Smith je primetio njenu dobit ili gubitak upoređivanjem 260.000 dolara, što je iznos ostvaren, na njenu prilagođenu osnovu od 295.000 dolara. Ima 35.000 dolara ostvarenog gubitka.
Pre Foreclosure ili Selling, planirajte
Pre nego što prodate na kratkoj prodaji ili prođete kroz iskopavanje, potražite pravne i poreske savete. Uradite poresko planiranje unapred, pre nego što bude prekasno.
Za više informacija kontaktirajte ovlašćenog javnog računovođa ili proverite internetsku stranicu IRS.
Privremeni ispravak, nazvan Zakon o olakšanju otmice duga iz 2007. godine, oslobađa od oporezivanja oporezivanja za određene vlasnike stanova i može isteći prije obnavljanja. Zakoni u Kaliforniji se razlikuju za kratko oporezivanje prodaje zbog CA Građanskog zakonika 580e i hipotekarnih pisama koje je izdala IRS i u ime Franziskog poreskog odbora. Potražite nadležne poreske savjetnike kako biste utvrdili da li ste oslobođeni oporezivanja.
Izvor: Advokat Julian Blockove knjige uključuju "Vodič za kućnu prodavnicu za poreske štednje", pohvalio profesor prava Džejms Edvard Maule iz Univerziteta Vilanova kao "lako čitljivo i dobro organizovano objašnjenje poreskih pravila". Da naručite svoje knjige , posetite Web lokaciju Julian Blocka.