Vaš Kreditor može podneti presudu o nedostatku nakon izvršene prodaje
Nedozvoljene presude ponekad se pojavljuju nakon otuđenja ili kratke prodaje . Vlasnici kuća često su iznenađeni što ih primaju, a to je obično zato što unapred ne dobijaju pravu pravnu ili poresku savjet.
Mjenjači i hipoteke
Odluke o nedostatku proizlaze iz činjenice da zajmodavac nije izvršio zaduženje, a ne hipoteku. Miješanje je obećanje za plaćanje. Takođe može stvoriti ličnu odgovornost, u zavisnosti od državnih zakona. Lična odgovornost znači da zajmodavac može ići nakon imovine dužnika za neplaćanje kredita.
Mjenjačnica je osigurana ili poverljivim ili hipotekom, u zavisnosti od instrumenta finansiranja. Tipično, hipoteka ili poverilac se evidentira u javnoj evidenciji gde se nalazi imovina, što daje javnom oglasu da dom ima založno pravo.
Foreclosure
Ukoliko mjenjač ne plaća po dogovoru, korisnik ima pravo da oduzme imovinu, jer je imovina obezbeđenje mjenjačnice.
Ako zajmoprimac ne izvrši plaćanje tekućeg ili isplatu postojećeg kredita tokom perioda otpisa, imovina ide na aukciju. Ako se imovina prodaje više od iznosa koji se duguje, ne postoji nedostatak; međutim, to retko se dešava.
Banke dobijaju imovinu u pritvoru kada niko ne nudi dovoljno za isplatu banke.
Banka takođe ima pravo da ga prodaje na najmanju ponuđaču na aukciji, ali generalno, banke više vole da prodaju privatnoj stranci nakon otpisa, nadajući se da će na otvorenom tržištu dobiti više novca.
Kratka prodaja
Dok kuća čeka na otkup, banka se može složiti da smanji gubitke. On dozvoljava prodavcu da napravi kratku prodaju i prihvati manje novca nego što prodavac duguje na njegovom zajmu.
Prodavac kuće zapošljava agenta za nekretnine kako bi pronašao kupca za kratku prodaju . Kupac daje ponudu, a ako je banka prihvati, kuća se prodaje s gubitkom.
Odluke o nedostatku
Nedostatak je razlika između glavnice i primljene količine, pri čemu je primljeni iznos manji od iznosa koji se duguje.
Bilo da banka može da izvrši presudu o nedostacima nakon otpisa ili kratke prodaje, delom zavisi od toga da li mjenjač čini prodavca lično odgovornim za dug. Neke države dozvoljavaju ličnu odgovornost .
Odluke o nedostatku u Kaliforniji
Dobra vijest za zajmodavce u Kaliforniji su svi kupci od kupovine novca u stambenom naselju od jedne do četvrte jedinice oslobođeni su presuda zbog nedostataka.
Krediti od tvrdog novca u Kaliforniji - pozajmice nakon kupovine kuce putem refinansiranja ili druge hipoteke - mogu biti predmet presude o nedostacima pod sledećim uslovima:
- Zajmoprimac je prekinut u sudskom postupku (Kalifornijski zakonik Civilno Proc., § 726).
- Većina zajmodavaca predviđena je putem prodaje poverenika, što ne daje davaocu pravo da se izjašnjavaju o nedostatku sa jednim izuzetkom (pogledajte druge hipotekarne hipoteke ispod) .
- Tromjesečni rok se primjenjuje na postupke za presude u slučaju nedostatka u okviru sudskog prinudnog osiguranja.
- Ako je druga hipoteka težak novac, a zajmodavac je izgubio sigurnost za taj zajam kroz zatvorsku kaznu ili kratku prodaju - čime se obezbeđuje sigurnost za mjenicu koja vrijedi ništa - korisnik te druge hipoteke može izvršiti presudu o nedostatku (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963).
- SB 931, stupio na snagu 1. januara 2011. godine, nudi zaštitu od nedostataka prodavcima u kratkoj prodaji u Kaliforniji, ukoliko je kredit na prvoj poziciji. Ne primenjuje se na otpis.
Negotiating Collection
Neki izdavači tvrdog novca prodaju investicionu novčanicu investitoru nakon izuzimanja za peni na dolar. Onda će investitor pokušati prikupiti dug.
Iako je zajamčnik možda prihvatio, recimo, 1000 dolara za hipoteku od 100.000 sekundi u sekundi kroz kratku prodaju, obezbeđena je garancija za tu drugu novčanu naknadu, ali mjenica možda neće biti. Prodavac za kratko kupovinu, kao što je naš čitalac, možda veruje da je gonjenje završeno, sve dok jednog dana ne dobije telefonski poziv koji traži otplatu. Kada se ovo desi:
- Shvatite da će najverovatnije pregovarač platiti diskontovanu isplatu.
- Posuditelj može zatražiti novu mjenicu koja će zamijeniti staru mjenicu. U tom slučaju, uverite se da zajmodavac šalje "platiti u punom" menicu.
- Ako je zajamčnik već prodao belešku, popust može biti veći.
- Sve gotovinske novčanice ne moraju biti plaćene u gotovini. Neki kreditori će prihvatiti plaćanja.
- Ako zajmodavac uputi plaćanja drugom entitetu, shvati da je beleška mogla biti prodata na manje od njegove nominalne vrijednosti i da novi zajmodavac može prihvatiti još niži iznos kao isplatu u potpunosti.
- Nakon što se beleška isplati u celini, zatražite od zajmodavca da vrati mjenjač sa oznakom "Plaćen u potpunosti".
Nisam licenciran da pružam pravne savjete i da pružim ove informacije samo u svrhe opštih informacija. Ako želite pravni savjet ili više informacija, obratite se advokatu za nekretnine .
Izvor: California Association of Realtors
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.