Pitanje: Ko je prodavac u kratkoj prodaji?
Čitač piše: "Potpisao sam dosta papirologija kada sam stavio svoj dom na tržište kao kratku prodaju za koju ne mogu da se setim šta sam obećao da uradim ili šta znači bilo koji od papira. Moj agent kaže da banka plaća sve troškovi prodaje, ali meni to ne izgleda, poslao mi je ponudu za potpisivanje, a ponuda kaže "prodavaču da plati vlasništvo i deponiju." Da li sam to ili ja ili banka? Ko plaća porez na imovinu? Ko je prodavac u kratkoj prodaji? "
Odgovor: Prvo, dozvolite mi da kažem da ako se pitate ko je prodavac u kratkoj prodaji , niste sami. Čak i prodavci koji trebaju znati odgovor na to pitanje ne. Čak i agenti koji trebaju znati odgovor na to pitanje, ne. To je deo razloga zbog kojih vaš agent kaže da banka plaća sve troškove u kratkoj prodaji. Ali vaš agent nije baš tačan i može se lako izaći.
Takođe mi zvuči kao da imate problem sa poverenjem koji se dešava sa svojim agentom. Kada agent snosi ugovor o listingu , taj agent stvara fiducijarni odnos sa vama. To znači da agent mora raditi u najboljem interesu. Teško je za agenta da radi taj posao za vas ako fiducijar ne postoji. Morate verovati svom agentu da ima fiducijara sa tim agentom. Bez poverenja, možda ste prekinuli fiducijarni odnos.
Moj predlog je da tražite od svog agenta da vam objasni fiducijeru i da vam objasni ko je prodavac u kratkoj prodaji.
Ovo ne bi trebalo da bude težak zadatak za vašeg agenta i, u stvari, najverovatnije će vam biti dobrodošao vaš agent.
Ko plaća troškove u kratkoj prodaji
Kratka prodaja se zaista ne razlikuje od bilo koje druge vrste transakcija što se tiče troškova. Vaša završna izjava i naknade koje se naplaćuju veoma su slične bilo kojoj drugoj transakciji sa nekretninama.
Radi ovako:
- Recimo da prodajete svoj dom za 100.000 dolara. Vi ste prodavac.
- Kupac vam daje 100.000 dolara, bilo kombinacijom učešća i zajma, ili možda je to samo gotovina. Nije bitno. Na kraju, dobijate 100.000 dolara.
- Prvo, platite proviziju . Ako je 7%, platit ćete 7.000 $ brokeru za listing. Broker listinga potom plaća agent za listing, broker kupca, a broker kupca plaća agentu kupca. Čak i mogu biti pod-agenti agenata koji plaćaju sa 7.000 dolara, ali činjenica je da sada imate 93.000 dolara.
- Od 93.000 dolara verovatno ćete imati dodatnih 3.000 dolara u troškovima. Ove naknade mogu pokrivati naknade za tarife, naknade za deponovanje, naknade za evidenciju, neisplaćene poreze na imovinu, poreske programe, naknade za transfer, između ostalih troškova. Ako sve te takse naplaćuju 3.000 dolara, na primer, sada ćete imati 90.000 dolara.
- 90.000 dolara je vaš neto prihod . Ne možete zadržati taj novac jer dugujete banci. Verovatno dugujete banci mnogo više od 90.000 dolara, ali ako bi banka prodala vašu kuću kao stan u vlasništvu banke , maksimalna verovatnoća koja bi banka mogla dobiti bi bila 100.000 dolara koju ste dobili za kratku prodaju.
Dakle, pošto banka ne može dobiti više od toga, jer je 100.000 dolara tržišna vrednost, banka će prihvatiti vaše 90.000 dolara. Jedina razlika između kratke prodaje i redovne transakcije, kao što vidite, je činjenica da ne stavljate novac u džep. U redovnoj transakciji, vi biste uplatili neto prihod nakon isplate banke, jer biste imali ono što se zove kapital. U kratkoj prodaji, nemate kapital, jer ste izgubili svoj kapital .
To znači da ste prodavac. Banka nije prodavac. Vlasnik je prodavac, a vlasnik plaća troškove prodaje iz prihoda od prodaje.
Da li je banka stvarno prodavac kratke prodaje?
Neki ljudi tvrde da je banka stvarno prodavac kratke prodaje, jer je banka duguju daleko više novca nego što se kuća prodaje, ali to nije tačno. To je zato što naslov ostaje kod prodavca dok prodavac ne izvede kupovinu kuće. Prodavac je vlasnik.
Međutim, on funkcioniše ovako u realnosti. Recimo, duguju 200.000 dolara banku, ali vaš dom vrijedi samo 100.000 dolara. Ako banka izgubi 10.000 dolara od sredstava, jer neto prihod od prodaje iznosi samo 90.000 dolara, što čini veliku zainteresovanost banke za troškove prodaje.
Iako banka zaista ne plaća troškove prodaje, svaki dinar koji banka može zaustaviti prodavca od plaćanja ulazi u džepu banke. Pošto banka dobije novac koji je ostao. Zbog toga je banka briga koliko prodavac plaća troškove zatvaranja .
Ali prodavac je i dalje prodavac, a banka je i dalje banka.
Postavlja se pitanje da li banka neće odobriti određenu naknadu ili trošak u kratkoj prodaji, ko plaća? Ako je naknada neovlašćena, to znači da banka neće dozvoliti da se ona odbije od bruto prihoda. Ali naknada i dalje treba platiti. U većini mojih kratkih prodaja, tražim od kupca da plati neovlaštene naknade.
Obično se plaćanje neovlašćenih naknada prenosi. Međutim, u kratkoj prodaji HAFA prodavcu nije bilo dozvoljeno da plati ništa dodatno. Kratka prodaja HAFA više se ne koristi. U Kaliforniji, SB 458 zabranjuje prodavcima u prodaji u Kaliforniji da plaćaju bilo kakve naknade iz džepa, što dokazuje Civilni kodeks California 580e.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.