Kako se kratka prodaja obrađuje od početka do završetka
Proces kratkog prodavanja je i dalje misterija mnogim ljudima, čak i nakon svih ovih godina, tako da nema razloga za alarm, ako ne znate tačno kako funkcioniše kratak proces prodaje. Mnogi kupci su zbunjeni; zbunjeni kupci traže pravac, a svaki agent za kratak prodaju ne zna kako da napravi kratku prodaju . Nadali biste se da će ljudi koji se bave nekretninama saznali nešto o kratkom procesu prodaje, ali nažalost, kratka prodaja nije svaka šolja čaja.
Osnove kratke prodaje
Banke odobravaju kratku prodaju iz dva osnovna razloga: prodavac ima teškoće i nema dovoljno kapitala u kući da isplati hipoteku nakon plaćanja troškova prodaje.
Nekoliko primera teškoće su:
- Nezaposlenost / smanjeni prihod
- Razvod
- Hitna medicina
- Prenos radnih mesta van grada
- Stečaj
- Smrt
Prodavac će morati da pripremi finansijski paket za dostavljanje u kratku prodaju. Svaka banka ima svoje smernice, ali - s izuzetkom Wachovije, koja je najbolja kratka prodaja na svijetu - osnovni postupak je sličan od banke do banke. Prodajni paket prodavaca najverovatnije će se sastojati od:
- Pismo o ovlašćenju, kojim vaš agent može razgovarati sa bankom.
- Preliminarna završna reč
- Završeni finansijski izveštaj ili RMA
- Pismo prodavca za teškoće
- 2 godine poreske prijave
- 2 godine W-2s
- 30 dana platnih lista
- Poslednjih 2 meseca bankovnih izjava
- Uporedna analiza tržišta ili lista nedavnih uporednih prodaja
Pisanje Kratkoročne ponude i podnošenje Banci
Pre nego što kupac piše kratku prodajnu ponudu , kupac treba da zatraži svog agenta za listu uporedive prodaje . Banke nisu u poslu otpuštanja hipotekarnih obaveza po cenama od dna. Banka će želeti da dobije nešto blizu tržišne vrednosti.
Kratka prodajna cena može imati mali uticaj na tržišnu vrijednost i može se, zapravo, procijeniti ispod uporedive prodaje kako bi ohrabrila više ponuda .
Neke kratke prodaje mogu započeti prije ponude, ali najčešće banka započinje postupak po prijemu prihvaćene kupovne ponude. Nakon što prodavac prihvati ponudu, agent za listing će poslati sljedeće stavke u banci:
- Sporazum o listingu
- Izvršena ponuda za kupovinu
- Predugovarsko pismo kupca, kopija provere gotovog novca i dokaz o sredstvima
- Prodajni paket za prodaju
Ako je paket nepotpun, proces kratkog prodavanja će biti odložen. U ovom slučaju, banka bi mogla čak i uništiti paket. Neki zaposleni u bankama pokazuju malo strpljenja za margine greške.
Proces kratko prodaje u Banci
Kupci mogu dugo čekati da dobiju odgovor od banke. Za agenciju za listiranje je neophodno redovno pozvati banku i voditi pažljive beleške o kratkom postupku prodaje. Kupci se mogu toliko umoriti od čekanja na odobrenje za kratko kupovinu da mogu osećati potrebu da prete da otkažu ako ne dobiju odgovor u određenom vremenskom periodu.
Takav stav je samoponašavajući i neće ubrzati kratki proces prodaje. Ako su kupci tip sa malo strpljenja, možda kratka prodaja nije najbolja opcija za njih.
Dalje, agentu kupca nije dozvoljeno da razgovara sa zajmodavcem bez odobrenja, tako da ne tražite od svog agenta da pozove banku. Neće uspeti.
Sledi tipičan proces prodaje u banci:
- Banka prihvata prijem datoteke. To može trajati 10 dana do mesec dana.
- Pregovarač je dodijeljen. To može trajati 2 do 3 do 30 dana.
- Naručuje se BPO . Banka će verovatno odbiti da podeli rezultate BPO-a.
- Može se dodijeliti drugi pregovarač. Ovo može trajati još 30 dana.
- Datoteka se šalje na pregled na osnovu PSA . To može trajati 2 sedmice do 30 dana.
- Banka može potom zatražiti od svih strana da potpišu izjavu Armije .
- Banka izdaje pismo odobrenja za prodaju .
- Kupac se poništava.
Bacio sam tu poslednju liniju jer sam ponekad morao da prodam svoju Sacramento kratku prodaju 3 ili 4 puta pre nego što kupac primi transakciju.
Kupci se ljuti i uznemiravaju jer je kratki proces prodaje toliko dugačak da ponekad otkazuju, a nikome ne kažu, a mnogo manje njihovog agenta. Nekoliko kratkih prodaja dobija odobrenje za 2 do 8 sedmica. Ostali mogu u proseku 90 do 120 dana. Dužina kratke prodaje uglavnom zavisi od investitora, a ne od banke.
Najbolji agent za kratko prodaju može pomoći ubrzavanju procesa prodaje na kraći način tako što će ostati na vrhu datoteke i držati odgovornost banke. Provera u banci najmanje jednom ili dva puta nedeljno je imperativ. Često je neophodno prepoznati ponašanje nesposobnih pregovarača i tražiti zamjenu. Nikad ne bojte se eskalacije.
Prekrižite prste pregovarač želi da se datoteka završi onoliko koliko i vi. Često podnošenje kompletnih paketa unapred može pomoći ubrzanju procesa.
Savet: Većinu vremena, agent za listing će imati neku ideju kada će se odobriti nakon što se datoteka pošalje za konačni pregled. U tom trenutku, kupci mogu početi proces kreditiranja, tako da imaju početak u slučaju da banka zatvara samo dvije sedmice.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.