Nažalost, mnogi hoteli biznis klase koštaju između 2 i 15 miliona dolara. Luksuzni i upscale hoteli mogu lako zahtevati 30 do 60 miliona dolara ili više.
Iako se većina ovih sredstava tradicionalno finansira dugom, neophodno plaćanje učešća na tržištu kapitala i dalje daleko prevazilazi mogućnost praktično svih investitora.
Dobre vesti? Ovih dana postoji još jedan način ulaganja u hotele. Hotel REIT možete kupiti na svom brokerskom računu na isti način kao i kupovinu akcija , obveznica ili zajedničkih fondova . Prvo, da se vratimo i razgovaramo o REIT-u na trenutak. U slučaju da ste zaboravili ili nikada ih nisu proučavali, investicijsko poverenje za nekretnine, ili REIT je posebna vrsta korporacije usmjerene na sticanje i upravljanje nekretninama i nekretninama.
Jedna od stvari koja razlikuje REIT od običnih korporacija jeste to što ih je Kongres učinio oslobođen od poreza na dobit ako je ispunjeno nekoliko strogih uslova, od kojih je najvažnija distribucija od najmanje 90% ukupne dobiti u obliku dividendi akcionarima.
To čini REITs veoma osjetljivim na kretanje kamatnih stopa , ali takođe znači da imaju tendenciju da ponude mnogo tačnije prinose na dividende nego njihove srodne partije sa plavim čipom .
Negativna? Distribucije REIT-a nisu "kvalifikovane dividende" pod poreskom šifrom, što znači da ćete biti oporezovani kao da su obični prihodi, a ne po nižoj, atraktivnijoj stopi poreza na dividendu .
Kada započnete izgradnju značajnog portfolija, to vam može ponekad dovesti u nevolje ako kupite previše putem Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) ili drugog poreskog zakupa, jer biste mogli pokrenuti porez na nepovezani poslovni prihod ili UBIT . To je druga tema za drugačiji dan.
Hotel REITs vs Apartman REIT ili REIT Specializing in Leasing Mall Space
Baš kao što dionice u različitim industrijama i sektorima imaju različite karakteristike rizika, REIT se značajno razlikuju u zavisnosti od vrste projekta nekretnina u kojem se specijalizuju.
Ovo nije vijest za investitore nekretnina koji su navikli na sticanje imovine u potpunosti - kako znaju iz iskustva iz prve ruke, stambena zgrada se ponaša veoma različito od poslovne zgrade ili jedinica za skladištenje zasnovanih na osnovnoj ekonomiji, tradiciji, praksi, zakoni i sile na poslu - ali ponekad dolazi kao iznenađenje za nove investitore koji stiču nekretninama putem javno hartija od vrijednosti.
Oni ne razumeju da bi vaša komercijalna kancelarija REIT mogla doživeti ciklične stope zakupa pošto sledi ciklus buma i busta, dok je vaše industrijsko skladište REIT možda daleko stabilnije jer se prekomerna snaga može zatvoriti sa minimalnim troškovima održavanja mnogo brže nego što je moguće sa nešto poput stambene zgrade.
To je priroda klase imovine .
Jedna interesantna specijalnost u industriji investicija u nekretnine je hotel REIT. Kao što verovatno možete pretpostaviti iz imena, hotel REITs se fokusira na razvoj, upravljanje, sticanje ili finansiranje hotela i ugostiteljskih svojstava.
Oni mogu da se kreću od budžetskih gostionica koje se nalaze na strani zaboravljenih autoputeva i državnih puteva do pet dijamantskih prestižnih odmarališta u nekim zabavama, kockama i prestonicama stanovništva sveta. Oni mogu uključiti razvoj i vlasništvo nad imovinom, plaćajući tim treće strane za rukovanje stvarnim radom hotela u zamjenu za udio prihoda .
Oni se mogu uglavnom fokusirati na upravljanje imovinama drugih ljudi za smanjenje prihoda. One mogu uključiti finansiranje hotelskih projekata, više kao kvazi fiksni prihodi .
Apsolutno moraš da shvatiš šta si ti, ili rizikuješ naštedu štednje.
Hotel REITs je poznat kao nestabilan jer upotpunjavanje hotela korelira sa opštim ekonomskim uslovima, što ih čini veoma osjetljivim na ekspanziju i kontrakciju. Kada se recesija udari, kompanije umire u budžete za putovanje, odlučuju se za video konferencije ili telefonske pozive. Porodice i organizacije odlažu odmor, ostaju bliže kući.
Za hotel REIT, to često znači da se gotovinski tokovi suše istovremeno kada prinosi raste tako da dobijate dramatično smanjenje vrednosti jedinica ili dionica. Nasuprot tome, kada se stvari okončaju, novčani tok ponekad eksplodira kroz krov, tako da dobijete ove iskrivljene isplate i tržišne vrijednosti. Vrlo su drugačiji od očiju svijeta koji samo ispuštaju novac kao clockwork, generacija nakon generacije; preduzeća kao što su Colgate-Palmolive ili Nestle. Hajde da pogledamo ilustraciju iz stvarnog sveta kako bismo pokazali kako funkcioniše stvarni hotel REIT.
Kako se Real REIT ponašao tokom ekonomskog kolapsa 2008-2009
Hotel Trust Properties je hotel REIT koji poseduje 291 hotel, obuhvatajući 43.976 soba ili apartmana, kao i 185 turističkih centara u vlasništvu ili iznajmljenom objektu. Prema podacima SEC-a, ove nekretnine se nalaze u 44 država u Sjedinjenim Državama, Kanadi i Portoriku.
Hotel REIT upravlja portfeljom hotela pod raznovrsnom kolekcijom franšiznih ugovora, uključujući Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott hoteli i odmarališta, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, SpringHill Suites by Marriott i Park Plaza Hotels & Resorts.
U godinama pre nego što je kolaps nekretnina uštedio ekonomiju u najgoru recesiju od velike depresije, ovaj hotel REIT je generisao raspodjelu masti za vlasnike. 2004. godine dobijali su 2.88 gotovina po akciji, 2005. godine, 2.89 gotovina po akciji, 2006. godine, 2.94 gotovina po akciji, 2007. godine, 3.03 gotovine po akciji, 2008. godine, 3.08 gotovina po akciji.
Kada se finansijski svet raspao, hotelske rezervacije su pale sa litice. Poslovne konferencije su poništene i raspodjele gotovine su opale, pada na 0,77 dolara po dionici, što je negativan pad od 75%. Ako ste se oslanjali na taj novac da biste platili svoje račune, iznenada ste pronašli da je ispario u trenutku kada vam je najviše bilo potrebno.
Neumoljivo prodaju svoje uloge (opet, ako posedujete hotel REIT, trebalo bi znati da je ovo sastavni deo vlasničkog iskustva), akcije su srušile sa visokih 51,50 dolara u 2006. na samo 6,90 dolara u 2009. godini. Pad od 86,6% cijena akcije je dodata uvreda za povredu ozbiljnog smanjenja u pasivnom prihodu .
Šta se desilo sa sofisticiranim investitorima koji su shvatili prirodu hotela REIT vlasništvo? Oni su sedeli na svojim pregovorima, posmatrajući da se distribucija gotovine penje na 1,96 dolara po akciji, sa cijenom od 32,46 dolara. Naravno, nigde ni blizu dobrih godina, već zbog prilično užasnog mernog perioda, blago premašite inflaciju nakon poreza, zadržavajući svoju kupovnu moć .
Kupili ste sigurnost nekretnina prije deset godina, plaćajući između 26.50 i 42.40 dolara po dionici. Tokom tog perioda ste prikupili 24,83 dolara ili više u distribuciji gotovine. Ako ste bili pametni i reinvestirali te dividende tokom krize, oni su postali ono što jedan finansijski akademik naziva "akcelerator povratka", čineći nekoliko stotina postotnih bodova na svakom čeku ili depozitu nazad u kupovinu dodatnih akcija zbog delimičnog oporavak tržišne vrednosti.
Kontrastiram taj hotel REIT sa nečim kao industrijski REIT. Čak i sa raspadom sveta, preduzeća ne žele da napuste svoja skladišta, brodske objekte i fabrike. Osim toga, često (ne uvek) mogu da plaćaju ugovore o zakupu koje oni legalno duguju čak i ako sama firma na kraju bankrotira. Tokom iste krize, industrijski REIT kao EastGroup Properties nije smanjio dividendu.
Akcija je pala sa 48,54 dolara na 24,58 dolara, što je pad od samo 49,36 odsto, što nije bilo mnogo drugačije od indeksa na berzi, kao što su Dow Jones Industrial Average i S & P 500! S obzirom na protok hartije od vrednosti i kako to utiče na tržišnu vrednost, to je neverovatno impresivno. Još impresivniji? Akcije su trenutno u visini od 59,32 dolara, tako da imate nerealizovanu kapitalnu dobit od 10,78 dolara ili 22% + na samoj dionici, pored svih onih dividendi koje ste uživali.
Implikacije za hotel REIT Investitori su jasni
Postoje četiri glavna načina na koje možete strateški pristupiti sticanju hotela REIT-a ako želite da ih posedujete:
- Samo kupovina blokova hotela REIT-a tokom berzanskih trzista , tretira ih veoma drugacije od indeksnih sredstava ili drugih holdinga koje planirate zauvijek . Što je niža vaša osnovica, brže ćete biti u mogućnosti da izvučete svoju kupovnu cenu u novčanu dividendu ukoliko planirate da investirate taj novac negde drugde.
- Redovno dolara troši prosek u hotel REIT , znajući da ćete ponekad kupovati u najgorem mogućem trenutku, ali poverenje visokim vrednostima i padovima, u kombinaciji sa reinvestiranim dividendama, će vam sve pokazati za zadovoljavajući ukupan povratak . Za većinu ljudi ovo je verovatno bolji pristup jer prosek troškova dolara drastično smanjuje rizik na berzi, posebno kada se kombinuje sa diverzifikacijom .
- Špekuliraj . Kada se hotelska industrija raspadne, kupite hotel REIT sve dok se ne vrati godište, a zatim ih odbacite čak i ako završe mnogo daleko. Šanse dugoročnog uspeha ovde nisu velike, osim ako ste u mogućnosti da implicitno razumete hotelsku industriju i tretirate REIT sticanje na isti način kao i vi, ako trošite milione dolara za kupovinu imovine u potpunosti, ali postoji mali broj finansijski sofisticirani ljudi tamo sa sposobnošću da to rade na osnovu uticaja na procenu, pod uslovom da žive prebrzo ili prodaju previše rano, što se vjerovatno dešava uzimajući u obzir investitore, u celini, imaju naviku da postanu previše optimistični ili pesimistički s vremena na vreme.
- Bacite u peškir i kupite nešto poput Vanguard REIT indeksnog fonda , koji se sastoji od puno različitih REIT-ova, uključujući hotel REIT-ove, kao dio raznovrsnog portfolia. Ima mnogo niži prinos dividende, ali ako mislite da je smanjen rizik vredan tog kompromisa, to bi moglo biti vaš najmoderniji postupak.
U svakom slučaju, hotel REITs nisu slabi od srca. Ako ne znate šta radite, lagano se gurate.