Prema istraživanju, dionice generišu višu realnu povraćaj od nepokretnosti
Kupovina primarne rezidencije je verovatno najbolja odluka koju neko može učiniti za svoju finansijsku budućnost. Međutim, kada uđete u druge kuće, kuće za odmor, nekretnine za iznajmljivanje, komercijalne zgrade i sirovo zemljište za potencijalnu zahvalnost, vi igrate potpuno novu utakmicu. To je zato što su u dužim vremenskim periodima stvarni prinosi (bez inflacije) koji su ponuđeni uobičajenim dionicama srušili one koji su imali vlasništvo nad nekretninama.
Da. Čitali ste to pravo. Amerikanci su postali tako nadahnuti vlasništvo nad nekretninama da često ne ostvaruju imovinu koja se povećava u vrednosti od 500.000 dolara do 580.000 dolara u roku od pet godina, nakon što se podrţe troškovi naknade za naknadu za hipoteku, dodatno osiguranje, troškove vlasništva itd. ., čak i ne drži korak sa inflacijom! Ta dobit od 80.000 dolara neće vam više kupiti robu i usluge; iste količine hamburgera, bazena, setova namještaja, grand pianosa, automobila, pero za fontane, kašmirskih džempera ili šta god da je to što biste želeli da steknete. Pretpostavljajući potpunu hipoteku u iznosu od 6,25%, tokom tih pet godina, platili biste 151,401 dolara u bruto iznosu ili približno 93,870 dolara nakon odgovarajućih poreskih olakšica (i pretpostavlja se da ste u gornjoj zagradi, najpovoljniji slučaj.) Vaš hipotekarni balans biće smanjen na oko 466.700 dolara, dajući vam kapital od 113.300 američkih dolara (tržišna vrednost od 580.000 dolara - hipoteka od 466.700 dolara = 113.300 američkih maraka). Tokom tog perioda, vi biste uplatili 184.715 dolara za plaćanja.
Faktoring u osiguranju imovine, osiguranju i ostalim troškovima, vaši brutalni izdaci za džep bi bili najmanje $ 200,000.
Ovo bi trebalo da ilustrira osnovni princip koji bi svi investitori trebali zapamtiti: nekretnine su često način da zadržite novac koji biste u suprotnom plaćali u troškovima renta, ali neće verovatno generisati dovoljno povoljne stope da bi se značajno složilo vaše bogatstvo .
Postoje, naravno, specijalne operacije koje mogu i stvaraju visoku povraćaj na osnovu finansijskih sredstava kao što su izvođači sa kupovinom, rekonstrukcijom i prodajom kuća, dizajnera hotela koji stvaraju uzbudljivu destinaciju u vrućem dijelu grada (ona mora treba naglasiti da u ovom slučaju stvaranje bogatstva ne dolazi od nepokretnosti, već iz poslovanja - ili uobičajene akcije - koja se stvara kroz hotelske operacije), ili jedinica za skladištenje u gradu bez drugih sličnih objekata (iako, opet, stvarno bogatstvo dolazi ne iz nekretnine, već iz poslovanja koji je stvoren!)
Šta je izazvalo ovaj veliki mit za nekretnine? Zašto smo ga prevarili? Nastavite čitati za uvide, odgovore i praktične informacije koje možete koristiti.
1. Za mnoge investitore, nekretnine su više opterećene od akcija
Prosječan investitor verovatno ne gleda na njegovu ulogu kao dio stvarnog, bona fide posla koji ima objekte, zaposlene i, jedne nade, dobit. Umjesto toga, vide ih kao papir koji se širi na grafikonu. Bez koncepta prihoda vlasnika vlasnika i prinosa zarade, razumljivo je zašto oni mogu paniku kada su akcije Home Depot-a ili Wal-Marta pale sa 70 na 33 dolara.
Blizno ne znate da je cena najvažnija - to jest, ono što plaćate predstavlja krajnju determinantu vašeg povraćaja ulaganja - oni misle da su vlasništvo više od lutrijske karte od vlasništva, otvarajući The Wall Street Journal i nadajući se da će se pojaviti nešto napred.
Možete ići u iznajmljivanje nekretnine; trčite ruke po zidovima, uključite i isključite svetla, kosite travu i pozdravite nove stanare. Sa deonicama Krevet, Kupka i Beyond koji sede na vašem brokerskom računu, to možda neće izgledati stvarno. Čak i provera dividendi koja bi se obično poslala poštom u vaš dom, posao ili banku, često su elektronski deponovani na vaš račun ili automatski reinvestirani. Iako statistički gledano dugoročno vi više verujete da ćete izgraditi svoju neto vrijednost kroz ovu vrstu vlasništva, ne osjećate se stvarno kao vlasništvo.
2. Nekretnine nemaju dnevno citiranu tržišnu vrijednost
S druge strane, nekretnina može ponuditi daleko niže povraćaj nakon naknade, nakon naknade inflacije, ali ona štedi one koji nemaju pojma šta rade da gledaju na ponuđenu tržišnu vrijednost svaki dan. Oni mogu nastaviti, držati imovinu i prikupljati prihod od zakupa, potpuno neznajući činjenici da svaki put kada se kamatne stope usporavaju, utiče na njihovu imovinu, baš kao i dionice i obveznice. Ova greška se rešavala kada je Benjamin Graham učio investitore da je tržište tamo da im služi, a ne da ih uputi. Rekao je da je postajanje emocionalno oko kretanja cena jednako dozvoljavanju mentalne i emocionalne muke nad greškama drugih ljudi u presudi. Coca-Cola može trgovati sa 50 dolara po dionici, ali to ne znači da je cijena racionalna ili logična, niti to znači da ste platili 60 dolara i izgubili papir od 10 dolara po akciji zbog kojeg ste napravili lošu investiciju. Umesto toga, investitor treba uporediti prinos zarada, očekivanu stopu rasta i tekući zakon o porezima, svim ostalim mogućnostima koje su im na raspolaganju, dodjeljivanje njihovih resursa onom koji nudi najbolje, prilagođene riziku. Nekretnine nisu izuzetak. Cena je ono što plaćate; vrednost je ono što dobijate.
3. Zbunjujući ono što je blizu onome što je vrijedno
Psiholozi su nam dugo rekli da precenjujemo važnost onoga što je blizu i spremno pri ruci u odnosu na onu koja je daleko. To može, delom, objasniti zašto toliko ljudi očito vara na supružnika, pronevere iz korporativnog konglomerata ili, kako je ilustrovano jedan poslovni lider, bogat čovjek sa 100 miliona dolara u svojim investicionim računima može se osećati gorko ljut zbog gubitka od 250 dolara jer on ostavio je gotovinu na noćnom tornju u hotelu.
Ovaj princip može objasniti zašto se neki ljudi osjećaju bogatiji time što imaju 100 dolara prihoda od zakupa koji se pojavljuju u njihovim poštanskim sandučićima svaki dan, u poređenju sa 250 $ od "pretjerane" zarade ostvarene njihovim običnim stanjem. Takođe može objasniti zašto mnogi investitori preferiraju dividende u gotovini za učešće na otkupima , iako su drugi posljedičniji za porez i sve ostalo jednako rezultira u više bogatstva stvorenih u njihovo ime.
Ovo često doprinosi veoma čovekovoj potrebi kontrole. Za razliku od Worldcom-a ili Enron-a, računovodstvene prevare ljudi koje nikada niste sreli ne mogu napraviti komercijalnu zgradu koju iznajmljujete stanarima preko noći. Osim vatre ili druge prirodne katastrofe, koja se često pokriva osiguranjem, nećete se iznenada probuditi i otkriti da su vaši nepokretni imovini nestali ili da su zatvoreni jer su obrisali Komisiju za hartije od vrijednosti . Za mnoge to pruža nivo emotivnog komfora.