Prednosti vlasništva nad imovinom bez problema
Investiciona ulaganja u nekretnine ili REIT-i mogu biti pogodan način da prosečni investitor dobije profit bez ikakvog sticanja direktne imovine. Zbog toga smo uključili ovaj sveobuhvatni esej u Vodič za početnike investiranja u nekretnine .
Prije 1960. godine, samo bogatiji pojedinci i korporacije imali su finansijska sredstva neophodna za ulaganje u značajne projekte nekretnina, kao što su tržni centri, korporativni parkovi i zdravstvene ustanove. Kao odgovor na to, Kongres je usvojio Zakon o poverenju investicija u nekretnine iz 1960. godine. Zakoni izuzmu ove kompanije za posebne namjene od poreza na dobit ako su ispunjeni određeni kriterijumi. Bilo je nadu da će finansijski podsticaj uzrokovati investitore da skupe svoja sredstva zajedno kako bi formirali kompanije sa značajnim imovinskim sredstvima, pružajući istim prilikama prosječnom Amerikancu koja je bila dostupna eliti. Tri godine kasnije, formiran je prvi REIT.
Prvobitno zakonodavstvo je imalo neke značajne nedostatke, međutim, pošto je od rukovodilaca koji su bili zaduženi za poslovanje tražili da angažuju treće strane za pružanje usluga upravljanja i lizinga imovine. Ova ograničenja su ukinuta u Zakonu o poreskoj reformi iz 1986. godine. 13 godina kasnije, 1999. godine, usvojen je Zakon o modernizaciji REIT-a.
Zakon dozvoljava REIT-u da formiraju oporezive podružnice u cilju pružanja specijalizovanih usluga stanarima koji obično ne spadaju u nadležnost investiranja nekretnina. Iako zakon i dalje ima određenih ograničenja u vezi sa vrstama usluga koje se mogu ponuditi, očekuje se da će se kvalitet usluge u vlasništvu REIT-a značajno poboljšati kao rezultat prolaska.
Zahtjevi za status REIT-a
Prema rečima Ralph Blocka u Investiranju u REIT-ove: Investicioni fondovi za investiranje, svaki REIT mora da položi ova četiri testa godišnje kako bi zadržao svoj poseban porezni status:
- "REIT mora da distribuira najmanje 90% svog godišnjeg oporezivog prihoda, isključujući kapitalne dobitke , kao dividende svojim akcionarima.
- REIT mora imati najmanje 75% svojih sredstava uloženih u nekretnine, hipotekarne kredite , akcije u drugim REIT-u, gotovinu ili državne vrijednosne papire.
- REIT mora da izvuče barem 75 procenata svog bruto prihoda od naplate, hipotekarni interes ili dobitak od prodaje nepokretne imovine. A najmanje 95% mora dolaziti iz ovih izvora, zajedno sa dividendama, kamatama i dobiti od prodaje hartija od vrednosti.
- REIT mora imati najmanje 100 akcionara i mora imati manje od 50 procenata neizmirenih akcija koncentrisanih u rukama pet ili manje akcionara. "
Osim sprječavanja dvostrukog oporezivanja, REIT-i nude mnoge druge pogodnosti koje uključuju:
Stručno upravljanje
U većini slučajeva, investitor koji kupuje imovinu za iznajmljivanje ostavlja se vlastitim uređajima. REITs omogućavaju investitoru priliku da svoje nekretnine upravlja timom za profesionalnu nekretninu koja poznaje industriju, razume poslovanje i može iskoristiti prilike zahvaljujući sposobnosti prikupljanja sredstava sa tržišta kapitala. Prednosti nisu ograničene na finansijsku sposobnost rukovodnog tima. Vlasnici REIT-a neće dobiti telefonske pozive u tri sata za popravljanje toaleta koji se preliva.
Ograničenje ličnog rizika
REIT mogu značajno ograničiti lični rizik. Kako? Ako investitor želi kupiti nekretninu, verovatno će potražiti dug tako što će pozajmljivati novac od prijatelja, porodice ili banke.
Od njega će se zahtevati da lično garantuje sredstva. To mu može ostaviti izloženu potencijalno razarajućoj odgovornosti u slučaju da projekat nije uspeo. Alternativa je pronalaženje značajnih iznosa kapitala preusmeravanjem njegovih drugih sredstava kao što su akcije, obveznice, vzajemne fondacije i politike životnog osiguranja. Nijedna alternativa nije verovatno idealna.
Kupovinom REIT-a, sa druge strane, može se obaviti sa samo nekoliko stotina dolara, jer su cijene akcija često niskih, ako ne i niže, od akcija. Investitor koji želi uložiti 3.000 dolara u nekretnine će dobiti iste nagrade po procenama kao oni koji žele uložiti 100.000 dolara; u prošlosti jednostavno nije bilo moguće dobiti ovakvu vrstu diverzifikacije u klasi nekretnina, a da ne uzimaju partnera ili koriste leveridž.
Likvidnost
Za razliku od direktnog vlasništva, REIT nudi likvidnost i dnevne kotacije cijena. Mnogi investitori to pogađaju zbog povećanog rizika . Nakon što je prosječni investitor u nekretninama kupio kuću, stanogradnju ili skladišnu jedinicu, postaje prvenstveno zainteresovan za buduću perspektivu prihoda od iznajmljivanja, a ne potencijalnu prodajnu vrijednost imovine ako ga vrati na tržište. Zaista, ako investitor drži imovinu već dvadeset godina, vjerovatno će živeti kroz značajan rast i bista u ciklusu nekretnina. U većini slučajeva, sigurno je pretpostaviti da investitor nikada nije prestao da uzima u obzir da njegova nekretnina fluktuira kao i bilo koja uobičajena akcija (iako u mnogo manjoj meri). U ovom slučaju , nedostatak ponuđene cijene je pogrešan zbog stabilnosti. Kako je Benjamin Graham rekao u 1970-im izdanju The Intelligent Investor :
"Tada je [tokom Velike depresije ] bila psihološka prednost u posedovanju poslovnih interesa koji nisu imali tržište koje se kotiraju. Na primjer, ljudi koji su imali prve hipoteke na nekretninama koji su nastavili da plaćaju kamate bili su u stanju da sebi kažu da im je njihova ulaganja zadržala svoju punu vrijednost, jer nema tržišnih kotacija kako bi ukazao na drugi način. S druge strane, mnoge listirane korporacijske obveznice još boljeg kvaliteta i veće osnovne snage su pretrpele teške skuplje u svojim tržišnim cijenama, čime su vlasnici vjerovali da rastu izrazito siromašniji. U stvarnosti, vlasnici su bili bolji od navedenih vrijednosnih papira, uprkos niskim cenama ovih. Jer ako bi željeli ili su bili primorani, mogli su bar prodati pitanja - možda ih zamijeniti za još bolje kupce. Ili bi mogli isto tako logično da ignorišu akciju tržišta kao privremenu i u osnovi beznačajnu. Ali, samopomoć je da sebe kažete da vi niste pretrpeli nikakvu skupljujuću vrijednost samo zato što vaše vrijednosne papire nemaju cijenjeno tržište uopće. "
Drugim rečima, uprkos činjenici da se ponuđena cena REIT-a može svakodnevno fluktuirati, ekonomska realnost direktnog ulaganja u nekretnine se ne razlikuje. U suštini, to je kao da vlasnik REIT jednostavno nije preuzeo papir i ispitao cenu koju mu je ponudio gospodin Market. Uzimajući je još jedan korak dalje, ovaj uočeni nedostatak je zapravo jedan od barem za posedovanje REIT-a. Za razliku od direktnih nekretnina, oni su likvidna sredstva koja se mogu prodati prilično brzo da bi se prikupili novac ili iskoristili druge mogućnosti za investiranje.
Odlični alati za penzionisanje ili prihod za troškove života
Značajan deo prihoda koji se pripisuje ulaganju u REIT-ove je rezultat velikih dividendi u gotovini . Zbog toga što se distribucije ove vrste oporezuju po stopama poreza na dohodak fizičkih lica koji su u istoriji iznosili 39,8% (zahvaljujući smanjenom porezu na Bush, ova stopa je smanjena na 35%), Ujka Sam može uzeo značajan zalogaj od vašeg profita. Jedan od načina za suprotstavljanje ovome jeste da držite ulaganja u nekretnine na vašim IRA ili drugim penzionim računima. Decenije poreza bez poreza mogu rezultirati u stotinama hiljada dolara više u penzionoj štednji.
REIT su takođe posebno pogodni za penzionerske portfelje, jer dividende u gotovini ne samo da obezbjeđuju dohodak za život, nego i postavlja fantomski podzakon na cijenu akcije. Na tržištu koji je slobodan tržištu, na primer, prinos dividendi će na kraju postati dovoljno atraktivan da spreči dalje prodaje (pod pretpostavkom da osnovni posao nije ugrožen). To može rezultirati većom stabilnošću u vremenima tržišnih kriza.
Pojam kapital REIT se odnosi na privredni subjekt koji se bavi nabavkom, upravljanjem, izgradnjom, renoviranjem i prodajom nekretnina. Ovaj tip investicionog povjerenja za nekretnine nudi najveći potencijal nagrade i kao takav je naklonjen profesionalnim rukovodiocima novca . Investicioni fondovi često posluju u određenoj oblasti ekspertize. Neki primjeri uključuju:
- Stambeni REITs
- Maloprodajni REITs
- Kancelarijski i industrijski REIT-ovi
- Zdravstveni REIT-ovi
- REIT-ovi za samo-skladištenje
- Hoteli i odmarališta REITs
Stambeni REITs
Ova vrsta REIT-a se specijalizuje u stambenim zgradama i / ili drugim stambenim objektima iznajmljenim pojedincima. Najveća opasnost za stambene objekte REIT-a je u izgradnji unutar određenog geografskog područja tokom opadajućeg ekonomskog okruženja . U takvim slučajevima kada se snabdevanje povećava s obzirom na smanjenje potražnje, menadžment tim je primoran da smanji zakupnine kako bi zadržao stope stanovanja stabilne.
Primjer stambenog REIT-a: Avalon Bay Communities
Prema riječima Reutersa, Avalon Bay Communities (AVB), poznat po svojim luksuznim apartmanskim zajednicama, "je povjerenje za ulaganja u nekretnine koje se fokusira na razvoj, obnavljanje, akviziciju, vlasništvo i funkcionisanje stanovnih zajednica na visokim tržištima barijera do ulaza Sjedinjene Države. Kompanija je 27. februara 2004. godine imala ili je imala direktan ili indirektan vlasnički interes u 131 operativnom stanu, koji sadrži 38.504 apartmanskih kuća u 10 država i Distrikta Kolumbija, od kojih su dvije zajednice koje sadrže 1.089 stanova u rekonstrukciji. Pored toga, AvalonBay je tada imao vlasništvo ili posedovao direktan ili indirektan vlasnički interes u 11 gradskih zajednica u kojima se očekuje da sadrže agregat od 3.493 apartmanskih kuća kada budu završeni. Takođe je posjedovao direktan ili indirektan vlasnički interes u pravima za razvoj dodatnih 40 zajednica koje će, ako se razviju na očekivani način, sadržati oko 10.070 stanova.
Maloprodajni REITs
U oblasti maloprodajnih REIT-ova postoji veliki broj specijaliteta, uključujući tržni centri i trgovačke centre. Posebna prednost za prvu je da su troškovi izgradnje znatni; mereno u desetinama ili stotinama miliona dolara. Ovaj visoki troškovi barijere omogućavaju održavanje ekspanzije pod kontrolom, čime je višak snabdevanja manji problem.
Primer maloprodaje REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation je investicijsko poverenje u nekretnine koje poseduje i upravlja trgovačkim centrima zasnovanim na prehrambenim proizvodima u Sjedinjenim Državama. Portfolio investicija nekretnina na dan 31. decembra 2003. godine obuhvata 265 trgovačkih centara u 22 države sa 30,3 miliona kvadratnih metara bruto površine za zakup (GLA) i 92,2% zakupljenih. Geografski, 19,6% GLA se nalazi na Floridi, 19,5% u Kaliforniji, 16,8% u Teksasu, 6,6% u Gruziji, 6,3% u Ohaju i 31,2% u 17 drugih država. Regency poseduje i upravlja svojim trgovačkim centrima kroz svoje operativno partnerstvo, Regency Centres, LP (RCLP), u kojima kompanija poseduje 98% operativnih partnera. Poslovne, investicione i finansijske aktivnosti Regency-a generalno obavlja RCLP. "- Reuter's Business Summary
Kancelarijski i industrijski REIT-ovi
Kancelarijski sektor tržišta poverenja investicija nekretnina je istorijski bio najveći. Primarni nedostatak je činjenica da kancelarijski zakup obično ima mnogo duži rok trajanja što znači da će u vrijeme smanjenja stanarine i niže stanarine, oni koji iznajmljuju zakup će imati manje, manje profitabilne stope zaključane već dugi niz godina. Međutim, to može biti i blagoslov, ako se imovina popuni za vreme nedostatka i velike potražnje. Office REIT su, kako se može zamisliti, visoko ciklični. Industrijski REITs, s druge strane, imaju tendenciju da generišu stabilan, predvidiv gotovinski tok zahvaljujući visokoj stopi obnove zakupa i niskim kapitalnim izdacima i zahtevima održavanja.
Primer poslovnog i industrijskog REIT-a: CentarPoint Properties Trust
"CenterPoint Properties Trust je investicijsko poverenje u nekretnine koje poseduje i posluje prvenstveno skladištima i drugim industrijskim osobinama u metropolitanskom području Čikago, Illinois. CentarPoint nastoji da stvori vrijednost akcije kroz upravljanje korisnicima, investiranje, razvoj i obnavljanje skladišta, distribucije, laka proizvodnja, vazduhoplovnih i železničkih objekata. Kompanija takođe razvija industrijske parkove sa više objekata koji su strateški locirani u blizini autoputeva, aerodroma i pruga. Investicioni portfolio operativnog skladišta i drugih industrijskih objekata Društva na dan 31. decembra 2003. godine činili su 187 nekretnina, ukupne površine oko 34,4 miliona kvadratnih metara, sa raznolikom bazom od oko 284 stanara angažovanih u raznim preduzećima. CentroPoint je 31. decembra 2003. godine akumulirao kontrolu nad velikim zemljišnim portfoliom preko 3000 hektara, na kojem se može razviti 50,1 miliona kvadratnih metara magacina i drugih industrijskih svojstava. "- Reuterov poslovni rezime
REIT za zdravstvenu negu
Zdravstvena zaštita REITs grade, nabavljaju i iznajmljuju specijalističke zgrade kao što su bolnice, starački domovi, medicinske zgrade i pomoćni objekti. Ovaj sektor REIT-a je prilično imun na recesiju , iako u velikoj meri zavisi od finansijskog zdravlja lizinga koji se, pak, oslanja na medicinska nadoknada koju pruža Vlada SAD. Savezna promena u zdravstvenoj politici očigledno bi imala značajan uticaj na REIT-ove u zdravstvu.
Primjer zdravstvene zaštite REIT: Health Care REIT, Inc.
"Zdravstvena zaštita REIT, Inc. je investicijsko povjerenje u nekretnine (RIET) koje investira u zdravstvene ustanove, prvenstveno kvalifikovane sestre i pomoćne životne objekte u Sjedinjenim Državama. Preduzeće takođe ulaže u objekte specijalnog smještaja. Tokom godine koja se završila 31. decembra 2003. godine, Kompanija je imala ulaganja u 328 objekata koji se nalaze u 33 države i kojima upravlja 47 različitih operatora. Portfelj je obuhvatao 219 pomoćnih stambenih objekata, 101 obučenih objekata za negu i osam objekata specijalnog zbrinjavanja. U oktobru 2003. godine kompanija je prodala svoje ulaganje u Atlantic Healthcare Finance LP "- Reuter's Business Summary
REAL-i za samo-skladištenje
Sektor za samozapravo REIT-a je donekle otporan na recesiju. Još iznenađujuće je činjenica da korporativni kupci čine značajan dio zakupa. Prepreke za ulazak su značajno niže od drugih vrsta REIT-a usled manjeg kapitala neophodnog za izgradnju skladišnog prostora.
Primjer samog skladištenja REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. je samostalno upravljano i samoupravno investicijsko povjerenje u nekretnine koje stiče, poseduje i upravlja svojstvima samo-skladištenja. Od 1. marta 2004. godine, imala je 265 vlasničkih i / ili upravljanih imovina za samozagrade, koja se sastojala od oko 15,5 miliona neto rentabilnih četvornih stopa, smeštenih u 21 državu u istočnoj i srednjedovnoj državi SAD, Arizona i Teksas. Sovran Self Storage raspolaže sa 11 od ovih nekretnina za Locke Sovran I, LLC, nekonsolidovano zajedničko preduzeće koje je u vlasništvu kompanije 45%. Od 1. marta 2004. godine, sve osim dve svoje imovine sprovedeno je poslovanje pod trgovačkim imenom Uncle Bob's Self-Storage. Objekti za skladištenje kompanije nude jeftinim, lako dostupnim, zatvorenim prostorom za skladištenje stambenim i komercijalnim korisnicima od mesec dana do mjeseca. Sva imanja imaju poslovnog osoblja na licu mjesta tokom radnog vremena. Korisnici imaju pristup njihovim područjima za čuvanje tokom radnog vremena, a nekim komercijalnim korisnicima se obezbeđuje 24-časovni pristup. "- Reuterov poslovni rezime
Hotel i Resort REITs
U svetu investiranja u nekretnine, hotelski i odmaralištski sektor je jedan od najnaprednijih povezanih sa ukupnom ekonomijom. Kada su vremena loša, ljudi putuju manje za posao i zadovoljstvo, sređujući pravo do srca donjih linija ove kompanije. Kao rezultat toga, investitori u hotelu REITs se moraju baviti ne samo prekomjernim izgradnjom već i ekonomskim izgledima kako geografskog područja u kojem se nalazi hotel ili odmaralište, tako i cijele zemlje.
Primjer hotela i odmarališta REIT: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties je samostalno upravljano i samostalno upravljano investicijsko povjerenje u nekretnine koje kupuje, posjeduje i iznajmljuje pretežno luksuzne i luksuzne hotele s punim sadržajem koji se nalaze na konvencijama, odmaralištima i glavnim urbanim tržištima poslovanja. Na dan 31. decembra 2003. godine kompanija je imala interesovanje u 17 hotela sa oko 5.600 soba / apartmana koji se nalaze u 10 država i Distriktu Kolumbije. Nezavisni hotelski operateri upravljaju hotelima. U značajnoj mjeri sva imovina kompanije drži i svi njegovi poslovi se odvijaju kroz LaSalle Hotel Operating Partnerstvo, LP Kompanija je jedini generalni partner operativnog partnerstva sa približno 98,3% vlasništva od fiskalne godine koja se završila 31. oktobra , 2003. Preostalih 1,7% drže drugi ograničeni partneri. "- Reuter's Business Summary
Zašto REIT prodaje nekretnine
Ako je cilj REIT-a da stekne i ostvaruje profit od investicija u nekretnine, zašto bi neki upravljački tim izabrali da prodaju imovinu? Kao i većina dobrih biznisa, preporučljivo je da REIT periodično pregleda svoj portfelj imovine i odluči koja će imovina vjerovatno generirati manje proticne novčane tokove u narednim godinama. Prihod od prodaje ovih nekretnina može se reinvestirati u prilike sa višim izgledima ili se koristi za jačanje bilansa stanja (odnosno smanjenje duga ) ili povećanje bogatstva akcionara kroz program za otkup dionica . Investitori moraju shvatiti da primarni cilj bilo koje uspešne korporacije treba da bude povećanje bogatstva deoničara, a ne samo bezumno nastaviti poslovati.
Korišćenje REIT-a za programe diversifikacije i dodele sredstava
Ulaganje u nekretnine nudi atraktivnu alternativu uobičajenim investicijama, obveznicama i investicijama. Međutim, ovi investitori koji vode računa o diverzifikaciji moraju zapamtiti da nije dovoljno kupiti nekoliko REIT-a i nazvati raznovrsni portfolio. Umesto toga, investitor mora biti siguran da REIT-ove koje on stiče predstavljaju geografski i sektorski raznovrsnu grupu svojstava. Za odbrambenog investitora , daleko sigurnije je da poseduje nekoliko stanarskih, kancelarijskih, industrijskih, skladišnih i zdravstvenih REIT-a iz Njujorka u Kaliforniji pod različitim upravljačkim timovima nego da bi kupili samo kompaniju koja se bavi samo-skladištenjem u Pennsylvaniji.
Hipotekarni REITs
Hipoteka REIT je firma koja se specijalizuje za osiguranje, sticanje i držanje duga zajamčenih nekretninama . Hipotekarni REIT su u suštini kreditni portfolioti za razliku od vlasništva nad imovinom, kao što je slučaj sa njihovim partnerima.
Hybrid REITs
REIT se naziva hibrid kada ima i kapital i hipotekarne komponente. Iako nisu toliko podstaknuti od strane investicionih savetnika kao čisti kapital REIT-a, oni su i dalje atraktivne alternativne investicije.
Sažetak: Prednosti investiranja nekretnina putem REIT-a
- Izbeglo je dvostruko oporezivanje, omogućavajući povećanju kapitala investitora.
- Stručni, posvećeni menadžment tim odgovoran za svakodnevno poslovanje, pružajući investitoru stručnost izvan svoje baze znanja.
- Za razliku od nekretnina koje direktno drži investitor, REIT su likvidna sredstva koja se mogu prodati prilično brzo da bi se prikupili novac ili iskoristili druge mogućnosti za investiranje.
- Koristeći REIT, investitori sa samo nekoliko hiljada dolara dostupni mogu diverzifikovati svoje imovine između različitih geografskih područja i specijalizacije imovine. U slučaju direktnog vlasništva nad imovinom, to ne bi bilo izvodljivo u finansijskom smislu, osim ako investitor ne preuzme prekomerne leveridze ili poslovne partnere.
- REIT-ovi mogu da kišu dugove i tržišta kapitala i prikupe sredstva kako bi iskoristili prilike kada nastaju.
- REITs imaju nižu korelaciju sa vlasništvom u odnosu na mnoge druge klase imovine, obezbeđujući stabilnost portfolija za one koji imaju aktivnu strategiju dodele sredstava .
- Visoke novčane dividende u odnosu na tržište imaju tendenciju da uspostave fantomske dno do REIT akcija akcija, često čuvajući ih od opadanja što se tiče običnih akcija na tržištima medvjeda .
Završna opomena o REIT-u
Investitor mora uvek da se seti da REIT ne predstavljaju samo gomilu nekretnina. Oni su sami po sebi posvećujući biznisu i moraju biti ocijenjeni i analizirani kao takvi.