Čeka se zatvaranje na kući
Što znači da kreditor igra važnu ulogu koja se ne može zanemariti.
Kupac i prodavac mogu se složiti sa ranijim datumom zatvaranja u kupoprodajnom ugovoru , ali ako zajmodavac ne može izvršiti tokom tog vremenskog prozora, nije stvarno važno koji datum je odabran, jer se neće zatvoriti na datum kupac i prodavac navode. Zatvoriće se kada je zajamčnik spreman za zatvaranje. Štaviše, ne svako zajmodavje bavi ekspeditivnost.
Proces zatvaranja Escrow-a
U zavisnosti od toga gde živite, svaki broj entiteta može da se nosi sa procesom zatvaranja. Hajde da razgovaramo o nekoliko. Završni agent može biti službenik za depozit , bliže, naslovna kompanija ili advokat za nekretnine .
Zatvarajući procesi mogu se značajno razlikovati čak iu istom stanju. U Kaliforniji, na primjer, escrow proces je različit u sjevernoj Kaliforniji naspram južne Kalifornije. Primarna razlika između ova dva je escrow instrukcija koja se nacrta i potpisuje na prednjem kraju (ubrzo nakon prihvatanja ponude) u južnom Calu i na zadnjem kraju (neposredno pre zatvaranja) u severnom Kalu.
Međutim, pre nego što se bilo koja escrow zatvori, moraju se ispuniti svi uslovi kupoprodajnog ugovora; onda prodavac deponuje djelo i kupac deponuje sredstva. Evo primera vrsta uslova koji su potrebni u Kaliforniji. Proces zatvaranja države može se razlikovati.
- Potpuno izvršen ugovor o kupovini i dodaci.
- Depozit depozita za depozit .
- Kućna inspekcija ili odricanje.
- Ispunjenje obaveza prodavca, kao što je podnošenje izveštaja o inspekciji štetočina i / ili završetka, sertifikat krova , kućna garancija , preliminarna naslovna politika , potvrda potraživanja korisnika , popravke, ako postoje, prema Zahtjevu za popravke .
- Završetak inspekcija kupca, uključujući puštanje nepredviđenih obaveza, ukoliko to zatraže.
- Kupacova poslednja inspekcija ili odricanje.
- Procjena imovine od strane procijenitelja zajmodavca.
- Odobravanje kredita zajmodavca i zadovoljstvo uslova kreditiranja od strane kupca kao što je deponovanje dokaza o polisu osiguranja stanara .
- Potpisana uputstva za kupca i kupca.
- Potpisano potpisano i notarizovano vlasničko ime.
- Kupovano potpisano i notarizovano poverenje i izvršena menica .
- Potpisi kupca na svim kreditnim dokumentima.
- Depozit kupčevih sredstava od zajmodavca.
- Uplata salda kupčevog učešća i troškova zatvaranja kupca .
Koliko dugo zatvaranje kuće?
Kupci koji su dobili pre-odobravanje kredita u odnosu na pretkvalifikaciju kredita često su u mogućnosti da se prije zatvaraju. Preliminarni proces uključuje verifikaciju određenih stavki unapred, prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora, pomerajući zajmoprimca nekoliko koraka bliže zatvaranju.
Ako je zajmodavac proverio zaposlenost zajmodavca, bankovne račune i izveštaj o kreditima , zatvaranje može se odvijati brzo kako rukovodstvo može da obradi papire i pregleda ocenjivanje, generalno za nedelju ili dve. Međutim, ako dokument nedostaje iz datoteke kao što je preliminarni izveštaj o vlasništvu ili uslovi prodaje prodavca, zatvaranje može biti odloženo.
Većina federalnih hipotekarnih kredita može da se zatvori u roku od 30 dana. Posebni programi za kupovinu kuća za prvi put , naročito oni koji uključuju pomoć u kupovini , mogu trajati od 35 do 45 dana da se zatvori. Ovi posebni krediti obično zahtevaju odobrenje od dva procesa osiguranja.
S druge strane, u skladu sa TRID smjernicama ponekad može usporiti proces jer subjekti koji rade zajedno nemaju unaprijed postojećeg odnosa.
Završni zakašnjenja u kući
Najveći problemi često se javljaju nakon što se datoteka podnosi pismenom poduhvatniku. Kreditni službenici su općenito upoznati sa smernicama za osiguranje; međutim, oni ne mogu uvek predvidjeti odgovor na rizik od odgovornosti. Svaki pionir je jedinstven.
Malo je gore za kupce nego što sedi na vrhu kutija koje sadrže svaku vrednu imovinu, čekaju pokretače i ne znaju da li će njihov zajam odobriti pionir. Poslednjih nekoliko dana zatvaranja može biti veoma uznemirujuće.
Izgleda da institucionalni zajmodavci izazivaju više kašnjenja od hipotekarnih brokera. Nisam siguran da li to zato što velike banke prate svoje procedure ili da njihovi zaposleni udaraju u sat i stvarno ne brinu o datoteci kao što su naručeni kontra-djelovi, ali većina kašnjenja u mojim deponijama su od velikih banaka.
Ovdje su uobičajeni problemi koji mogu odložiti ili sprečiti zatvaranje, od kojih su mnogi, što me boli da kažem, trebalo riješiti prije nego što su podneli pismenoj formi, ali ponekad lopta pada:
- Nizak procenat ili perezaprednik naručuje procenu revizije koja se ne podudara sa prvom procenom.
- Dodatni dug pronađen na ažuriranom kreditnom izvještaju kupca.
- Greške primećene u kupovom izveštaju o kreditu.
- Novi zakupci ili presude podnete protiv kupca ili prodavca po ažuriranju naslova.
- Oblaci na naslovu.
- Promjena bračnog statusa za kupca ili prodavca.
- Potrebne ažurirane bankarske izjave ili finansijska dokumenta.
- Podaci o osiguranju nedostaju.
- Istekla kreditna ili programska obaveza.
- Značajne promjene naknada u procjeni kredita.
Ukoliko kupoprodajni ugovor ne sadrži odredbu koja dovodi do zatvaranja kontingenta po odobrenju kredita, iskopan novac novca može biti ugrožen ako kredit nije odobren i transakcija se ne zatvara.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.