Kako hipoteke rade
Hipoteka je ugovor koji dozvoljava zajmoprimca da koristi imovinu kao kolateral za osiguranje kredita.
U većini slučajeva, termin se odnosi na stambeni kredit: Kada pozajmite da kupite kuću, potpisujete ugovor kojim kažete da vaš zajmodavac ima pravo da preduzme mere ako ne izvršite potrebna plaćanja na zajam. Najvažnije, banka može da preuzme imovinu u prinudnoj prodaji - prisiljavajući vas da se isele da bi mogli prodati kuću.
Prihodi od prodaje će se koristiti za otplatu bilo kog duga koji dugujete na imovini.
Hipoteka je ugovor:
Pojmovi "hipoteka" i "kućni zajam" često se koriste naizmenično. Tehnički, hipoteka je ugovor koji omogućava vaš kredit za stanovanje - a ne sam kredit. Za transakcije sa nekretninama, dogovori moraju biti u pisanoj formi, a hipoteka je dokument koji (između ostalog) daje vašem zajmodavcu pravo da zaustavi svoje stanove.
Hipoteke omogućavaju kupovinu
Nekretnina je skupa. Većina ljudi nema dovoljno gotovine u štednji da kupi kuću, tako da uplaćuje 20% ili tako dalje i pozajmljuje ostalo. To i dalje ostavlja potrebu za stotinama hiljada dolara na mnogim tržištima. Banke su spremne samo da vam daju toliko novca kada imaju način da smanjite rizik.
Bezbednije za banke: Banke se štite sami zahtevajući od vas da koristite imovinu koju kupujete kao kolateral . Da biste to uradili, "zalogujete" imovinu kao kolateral, a ta zaloga je vaša "hipoteka". Banka dobija dozvolu da stavlja zajam u vaš dom tako što će vam trebati zabrinuti ako je potrebno.
Više pristupačnih kredita:
Zajmoprimci takođe imaju neku korist od ovog aranžmana. Pomažući zajmodavcu da smanji rizik, zajmoprimac plaća nižu kamatnu stopu. Hipoteke često koriste potrošači (pojedinci i porodice), ali preduzeća i druge organizacije mogu kupiti imovinu hipotekom.
Vrste hipoteka
Postoji nekoliko različitih vrsta hipoteke, a razumevanje terminologije može vam pomoći da izaberete pravi kredit za vašu situaciju (i izbegavajte padajući pogrešan put).
Ponovo, ako želite biti sluga, govorimo o različitim vrstama zajmova - ne različitim tipovima hipoteka (zato što je hipoteka jednostavno deo koji kaže da mogu zaustaviti ako prestate sa plaćanjem).
Hipoteke sa fiksnim stopama su najjednostavniji tip kredita. Na isti način ćete izvršiti istu isplatu za ceo mandat kredita (osim ako ne platite više nego što je potrebno, što vam pomaže da se brže otarasite duga). Hipoteke fiksne kamatne stope obično traju 30 ili 15 godina, iako ostali uslovi nisu nepoznati. Matematika o ovim zajmovima je prilično jednostavna: s obzirom na iznos kredita, kamatnu stopu i više godina za otplatu kredita, vaš zajamčenik izračunava fiksno mesečno plaćanje.
Krediti fiksne kamatne stope su toliko jednostavni da možete sami izračunati hipotekarna plaćanja i sam proces isplate ( preglednici i online obrazci olakšavaju). Ovi proračuni predstavljaju dragocenu vježbu koja vam pomaže u upoređivanju zajmodavaca i odlučujete koji će kredit koristiti. Možda ste iznenađeni kada vidite kako dugoročni kredit dovodi do viših kamatnih troškova tokom života vašeg kredita - efikasno čineći kući skuplje nego što je potrebno.
Hipoteke prilagođene stope su slične standardnim kreditima, ali kamatna stopa može da se promeni u nekom trenutku u budućnosti.
Kada se to desi, i mjesečna uplata se menja - za bolje ili lošije (ako se kamatne stope povećaju, vaša uplata će se povećati, ali ako padne cijene, možda ćete vidjeti manja potrebna mjesečna plaćanja).
Stope se obično menjaju nakon nekoliko godina, a postoje ograničenja u pogledu toga koliko stopa može da se kreće. Ovi krediti mogu biti rizični jer ne znate koja će vam mesečna uplata biti za 10 godina (ili ćete moći da ih priuštite).
Druge hipoteke , takođe poznate kao krediti za domaći kapital, nisu za kupovinu kuće - oni su za pozajmljivanje od nekretnina koje već posedujete. Da biste to učinili, dodatećete još jednu hipoteku (ako se vaš dom isplati, stavljate novu, prvu hipoteku u kuću). Vaš drugi hipotekarni zajmodavac je tipično "na drugoj poziciji", što znači da se oni plaćaju samo ako ostane novac nakon što prvi vlasnik hipoteke bude plaćen. Druge hipoteke se ponekad koriste za plaćanje poboljšanja u kući i višeg obrazovanja. U finansijskoj krizi , ovi zajmovi su poznati kao "gotovina" vašeg vlasničkog kapitala .
Reverzne hipoteke obezbeđuju prihod vlasnicima kuća (uglavnom starijim od 62 godine) koji imaju značajan kapital u svojim domovima. Penzioneri ponekad koriste povratnu hipoteku da dopune dohodak ili da dobiju paušalnu sumu gotovine iz kuća koje su davno otplatili. Uz obrnutu hipoteku, ne plaćate zajmodavca - zajamčnik plaća - ali ti krediti nisu uvek dobri kao oni .
Samo zajmovi od kamata omogućavaju vam da plaćate samo kamate na vaš kredit svakog meseca. Zbog toga ćete imati manju mesečnu uplatu (jer ne vraćate bilo koji od vaših kredita). Nedostatak je u tome što ne plaćate dug i gradite jednakost u vašem domu , a jednog dana ćete morati otplatiti taj dug. Ovi krediti mogu imati smisla u određenim kratkoročnim situacijama, ali oni nisu najbolja opcija za većinu vlasnika kuća u nadi da će izgraditi bogatstvo.
Balon krediti zahtevaju da u potpunosti isplatite kredit uz veliku "balon" uplatu . Umesto da izvršite istu isplatu preko 15 ili 30 godina, morate da izvršite velika uplata da biste eliminisali dug (na primer, nakon pet do sedam godina).
Ovi krediti rade na privremenom finansiranju, ali je rizično pretpostaviti da ćete imati pristup sredstvima koja su vam potrebna prilikom plaćanja balona.
Krediti za refinansiranje vam omogućavaju da zamenite jednu hipoteku za drugu ako pronađete bolji ugovor. Kada refinansirate hipoteku, dobijate novu hipoteku koja će isplatiti stari zajam. Ovaj proces može biti skup i zbog troškova zatvaranja, ali može dugoročno da se isplati ako dobijete brojeve kako bi se ispravno postavili . Krediti ne moraju biti isti tip. Na primjer, možete dobiti kredit od fiksne kamatne stope kako biste isplatili hipoteku sa podesivim stopama.
Kako dobiti kućni zajam
Da biste pozajmili novac, moraćete da podnesete zahtev za kredit. Kućni krediti zahtevaju mnogo više dokumentacije od drugih vrsta kredita (poput auto-kredita ili ličnih kredita), tako da budete spremni za dug proces.
Krediti i prihodi:
Kao i kod većine kredita, vaši krediti i prihod su glavni faktori koji određuju da li ćete dobiti ili ne. Pre nego što se prijavite za kredit za stan, proverite kredit da biste videli da li postoje neka pitanja koja mogu dovesti do problema (i popraviti ih ako su samo greške). Kasna plaćanja, presude i druga pitanja mogu dovesti do odbijanja vaše aplikacije - ili ćete dobiti višu kamatnu stopu, što znači da ćete više platiti vek trajanja kredita.
Dokumentacija i pokazatelji:
Zajmoprimci su obavezni da potvrdi da imate dovoljno prihoda da biste otplatili bilo koji kredit koji odobravaju. Kao rezultat toga, moraćete da dostavite dokaz o dohotku (pribavite svoj obrazac W-2, vaš najnoviji poreski izveštaj i druga dokumenta kako biste ih mogli dostaviti vašem zajmodavcu).
Odnos duga i prihoda:
Zajmoprimci će pogledati vaše postojeće dugove kako biste bili sigurni da imate dovoljno prihoda da biste isplatili sve svoje zajmove - uključujući i novu za koju se prijavljujete. Da bi to učinili, izračunavaju odnos duga i prihoda , što im govori koliko se vaših mesečnih prihoda jede mesečnim plaćanjima.
Odnos kredita i vrednosti:
Iako je moguće kupiti sa vrlo malo dole, vaše šanse da dobijete odobrenje su bolje kada izvršite veliko plaćanje. Zajmoprimci izračunavaju odnos kredita i vrednosti , što pokazuje koliko se zadužujete u poređenju sa koliko vrijedi imovina. Što manje pozajmljujete, smanjite rizik za vašeg zajmodavca (jer oni mogu brzo prodati imovinu i oporaviti sav svoj novac).
Preapproval:
Najbolje je znati koliko možete da pozajmite mnogo pre početka kupovine kuća (ili kredita). Jedan od načina da to uradi jeste da ga odobri kreditor. Ovo je preliminarni proces u kome zajmodavci vrednuju svoje kreditne podatke i vaš prihod. Sa tim informacijama, oni vam mogu dati maksimalni iznos kredita koji će verovatno odobriti. Ovo ne mora nužno značiti da ste odobreni - pogotovo ne za određenu imovinu - ali to je korisna informacija, a preporersko pismo može pomoći u jačanju vaše ponude. Kada ste pod ugovorom, zajmodavci će detaljnije pogledati i izdati službeno odobrenje (ili odbacivanje).
Koliko se zadužiti:
Zajmodavci uvek kažu koliko možete da pozajmite, ali ne govore koliko bi trebalo da "pozajmite". Odgovornost pada na vas da odlučite koliko trošite na kuću, koju vrstu kredita treba da koristite i koliko dugo plaćate želite (što utiče na odnos vašeg kredita i odnosa vrijednosti ). Svi ovi faktori određuju koliko ćete platiti svakog meseca i koliko će kamati platiti tokom trajanja vašeg kredita (manji krediti vode do manjih mesečnih plaćanja i manjih kamatnih naknada). Rizično je da pozajmite maksimalni iznos koji je na raspolaganju, posebno ako više volite da imate "jastuk" u vašem mesečnom budžetu.
Gde da pozajmim
Kućni krediti su dostupni iz nekoliko različitih izvora. Dobijte citate od najmanje tri različita kreditora i odaberite onaj koji najbolje odgovara za vas.
Hipotekarni brokeri nude kredite od brojnih zajmodavaca. Oni imaju pristup kreditima od više banaka i drugim izvorima finansiranja, i oni će vam pomoći da izaberete zajmodavca na osnovu kamatne stope i drugih karakteristika. Hipotekarni brokeri mogu naplaćivati naknadu za poreklo koju plaćate, ili bi mogla biti plaćena od strane zajmodavca (ili kombinacije oba). Ako ne znate hipotekarne brokere, pitajte svog agenta za nekretnine ili drugih ljudi kojima verujete za preporuku.
Banke i kreditne zadruge nude kredite kupcima. Novac na kontrolnim i štednim računima mora biti uložen, a pozajmljivanje tog novca je jedan od načina za ulaganje tog novca . Ove institucije takođe zarađuju naknade od poreza, kamata i drugih troškova zatvaranja.
Online kreditori mogu sami finansirati zajmove (koristeći novac investitora, na primer), ili mogu funkcionirati kao hipotekarni brokeri. Ove usluge su zgodne, jer možete sve rješavati praktično, a često možete dobiti citate manje ili više odmah.
Svaki kreditor treba da vam obezbedi procenu zajma , koji vam pomaže da upoređujete trošak pozajmljivanja od različitih zajmodavaca. Pažljivo pročitajte ove dokumente i postavite pitanja dok ne shvatite sve što vidite. CFPB objašnjava nekoliko sekcija procjene kredita kako bi vam pomogao da razumete karakteristike vašeg zajma.
Programi za kredit
Možda je moguće dobiti pomoć sa vašim zajmom pomoću programa za kredit od vlada i lokalnih organizacija. Ovi programi olakšavaju dobijanje odobrenja, a neki nude kreativne podsticaje kako bi vlasništvo nad stanovima postalo pristupačnije i atraktivnije. Pored kupovine kuće, možda će biti moguće refinansirati sa ovim programima (čak i ako dugujete više nego što je vaš dom vrijedan ).
Programi zajmova vlade su među najodgovarajućim. U većini slučajeva, privatni zajmodavac (poput banke) obezbeđuje finansiranje, a savezna vlada obećava da će otplatiti zajam ako to ne učinite. Postoji niz programa, a neki od najpopularnijih su navedeni u nastavku.
FHA krediti:
Krediti osigurani od strane Federalne uprave za stambena pitanja (FHA) su popularni za kupce koji žele da umanjuju učešće. Moguće je kupiti sa samo 3,5 posto i relativno je lako kvalificirati (ako nemate savršen kredit, na primjer). Saznajte više o FHA kreditima .
VA krediti:
Veterani, pripadnici servisa i dobri supružnici mogu kupiti kuću sa zajamom koji garantuje Odeljenje za boračka pitanja (VA). Ovi krediti vam omogućavaju da pozajmite bez zahtjeva za osiguranje stambenih kredita i bez učešća (u nekim slučajevima). Možete pozajmljivati sa manjim od savršenog kredita, troškovi zatvaranja su ograničeni, a kredit može biti pretpostavljen (dozvoljavajući nekome drugom da preuzme isplate ako su kvalifikovani).
Programi First-Time Homebuyer olakšavaju vlasništvo vašeg prvog doma , ali dolaze sa vezama. Ove programe često razvijaju lokalne vlade i neprofitne organizacije, ovi programi mogu pomoći u plaćanju, odobravanju, kamatnim stopama i još mnogo toga. Međutim, teško ih je pronaći (i kvalifikovati), a oni mogu ograničiti koliko možete profitirati kada prodate svoj dom.
4 načina štednje novca
Kućni krediti su skupi, tako da čuvanje čak i malo (u procentima) može dovesti do stotina ili hiljada dolara u štednji.
1. Prodavajte okolo
Opet, od suštinskog je značaja da dobijete najmanje tri navode od različitih zajmodavaca - poželjno različitih vrsta zajmodavaca (hipotekarni broker, online zajmodavac i vaša lokalna kreditna unija, na primer). Svako ima različite cijene, i mnogo ćete naučiti u tom procesu.
2. Gledajte Rate
Što je veći (i duži) vaš kredit, to je više važi za vašu stopu. Plaćate kamatu na bilansu kredita iz godine u godinu, a ti troškovi kamata mogu biti desetine hiljada dolara. Ponekad ima smisla da platite još napred - čak i kupujete "bodove" na svom kreditu - ako možete dugoročno zaključati nisku stopu.
3. Obratite pažnju na hipotekarno osiguranje
Ako stavite manje od 20%, najverovatnije ćete morati da plaćate hipotekarno osiguranje. Ovo osiguranje nije u vašu korist - štiti zajmodavca u slučaju da prestaneš vršiti plaćanja i ne može da povrati svoja sredstva - tako da je najbolje izbjeći ovaj trošak. Procijenite alternativne načine da dokažete sa 20 posto i saznate kako ukloniti hipotekarno osiguranje što je pre moguće. Sa nekim kreditima, poput FHA kredita, ne možete se zaista osloboditi tog troška ako ne refinansirate.
4. Upravljajte troškove zatvaranja
Kada dobijete kućni zajam, moraćete da platite brojne troškove. Postoje takse za prijavu, provizije za provjeru kredita, naknade za poreklo, troškove procjene i još mnogo toga. Neki zajmodavci naplaćuju viši i niži troškovi, ali uvek završavate na jedan ili drugi način. Budite bezobzirni za zajmove "bez zatvaranja" osim ako ste sigurni da ćete biti u kući samo kratko.