Obrnuti hipoteki imaju smisla za neke kuće
Osnove
Kao standardna hipoteka, obrnuta hipoteka koristi vaš dom kao kolateral .
Međutim, ovi krediti su različiti na nekoliko načina, što dovodi do "obrnutog" dela imena. Prvo, primate novac umesto da plaćate novca svom zajmodavcu svakog meseca. Drugo, iznos vašeg kredita raste tokom vremena, za razliku od smanjenja svakog mesečnog plaćanja
Koncept funkcioniše slično kao drugi hipotekarni zajam ili domaći kapitalni zajam. Međutim, obrnute hipoteke su dostupne samo vlasnicima stanova starijih od 62 godine, a vi obično nemate potrebe da otplatite ove kredite dok se ne iselite iz kuće.
Obrnuti hipoteki mogu da obezbede novac za sve što želite, od dodatnog prihoda za penziju do novca za veliki projekat poboljšanja kuće. Dok god ispunjavate uslove (pogledajte dole), možete koristiti sredstva za dopunu drugih izvora prihoda ili bilo koje uštede koju ste nakopičili. Međutim, nemojte skočiti samo na izgled lakog novca; ovi krediti su komplikovani , i oni smanjuju imovinu za svoje naslednike.
Iako postoji više izvora za obrnute hipoteke, jedna od boljih opcija je Home Mortgage Conversion Mortgage (HECM) dostupna preko Federalne uprave za stanovanje . HECM je uglavnom jeftiniji za zajmoprimce zbog podrške vlade, a pravila za ove kredite čine ih relativno prijateljskim.
Koliko možete dobiti?
Količina novca koju dobijete zavisi od nekoliko faktora i zasniva se na obračunu koja daje određene pretpostavke o tome koliko dugo će dug trajati.
Kapital: Što više imate u svom domu, to što više možete izvaditi. Za većinu zajmoprimaca, najbolje je ako ste platili svoj kredit tokom mnogo godina i vaša hipoteka se skoro potpuno isplaćuje.
Kamatna stopa: niže kamatne stope znače više od vašeg vlasničkog kapitala za vas kao prihod, a ne za pokriće kamata.
Starost: Starost najmlađeg zajmoprimca na zajmu takođe utiče na to koliko dobijete, a stariji zajmoprimci mogu da uzmu više. Ako ste u iskušenju isključiti nekoga mlađe da biste dobili višu isplatu, budite veoma pažljivi zato što bi mlađi supružnik morao da se preseli sa smrću starijeg zajma ako mlađa osoba nije uključena u zajam.
Kako primiti kreditna plaćanja
Važan je i vaš izbor kako dobiti novac. Možete izabrati nekoliko opcija za isplatu.
Paušalna suma: Najjednostavnije je da uzmete sav novac odmah. Sa ovom opcijom, vaš kredit ima fiksnu kamatnu stopu , a saldo vašeg kredita jednostavno raste tokom vremena kako se kamatna sredstva stiču.
Periodična plaćanja: Takođe možete odabrati da primate redovna plaćanja - mesečno, na primjer.
Ova uplata može trajati cijeli život ili određeni vremenski period, kao što je 10 godina. Ako vaš zajam postane dospel jer se svi zajmoprimači iselili iz kuće, plaćanje se završava. Uz isplate života, moguće je izvući više od vas i vašeg zajmodavca ako očekujete da živite u izuzetno dugom životu.
Linija kredita: Umjesto da odmah uzimate novac, možete se odlučiti za kreditnu liniju koja vam omogućava da izvlačite sredstva ako i kada vam trebaju. Prednost ovakvog pristupa je to što plaćate kamatu samo na novac koji ste pozajmili, a vaša kreditna linija bi mogla potencijalno porasti tokom vremena.
Kombinacija: Ne mogu da odlučim? Možete koristiti kombinaciju gore navedenih programa. Na primer, možda ćete uzeti malu paušalnu sumu i zadržati kreditnu liniju za kasnije.
Da biste dobili procenu koliko možete izvaditi, probajte kalkulator Asocijacije Nacionalnih Reverse Mortgage Lenders.
Međutim, stvarna stopa i naknade koje naplaćuje vaš zajam će se razlikovati od pretpostavljenih.
Obratni troškovi hipoteke
Kao i kod bilo kog drugog stambenog kredita, plaćate kamate i naknade za povratnu hipoteku. Istorijski gledano, naknade su bile ozbiljno visoke, ali uz nešto više konkurentskih naknada se nešto poboljšalo. Ipak, morate obratiti pažnju na troškove i upoređivati ponude od nekoliko zajmodavaca.
Naknade se često finansiraju ili ugrađuju u vaš kredit. Drugim rečima, ne pišete ček tako da ne osete te troškove, ali ih i dalje plaćate, plus kamate.
Naknade smanjuju iznos kapitala koji je ostao u vašem domu, što ostavlja manje za vašu imovinu ili za vas ako prodate kuću i isplatite kredit. Ako imate sredstva na raspolaganju, možda je pametno plaćati takse iz džepa umesto da plaćate kamate na naknade za naredne godine.
Troškovi zatvaranja: Platićete neke od istih troškova zatvaranja koji su potrebni za kupovinu kuće ili refinansiranje. Na primjer, trebat će vam procjena, trebat će vam se dokumenti, a vaš zajam će pregledati vaš kredit. Neki od ovih troškova su van vaše kontrole, ali drugi se mogu upravljati i upoređivati. Na primjer, naknade za poreklo se razlikuju od zajmodavca do zajmodavca, ali vaša kancelarija za knjiženje u istoj državi vrši istu cenu, bez obzira na to koga koristite.
Naknade za usluge: Možda ćete dobiti šok na nalepnicu kada vidite visinu naknada koje jedete u vašu mjesečnu primanu iz obrnute hipoteke. Postoje maksimalne limite za naknade HECM-a, ali i dalje vrijedi kupovati za najnižu naknadu.
Premije osiguranja: Pošto HECM podržava FHA, što smanjuje rizik za vašeg zajmodavca, vi plaćate premiju FHA. Vaša inicijalna premija za osiguranje hipoteke (MIP) iznosi između 0,5 i 2,5 procenata, a plaćate godišnju naknadu od 1,25 odsto vašeg kredita.
Kamat: Plaćate kamatu na bilo koji novac koji ste preuzeli preko hipoteke.
Otplata zajma
Ne vršite mesečne isplate na obrnutoj hipoteki. Umjesto toga, saldo kredita dospeva kada se zajmodavac trajno izlazi iz kuće, obično u smrti ili kada se kuća prodaje. Međutim, vi uzimate dug koji treba vratiti, jednostavno ga ne primetite.
Vaš ukupan dug će biti iznos novca koji uzimate u gotovini plus kamata na novac koji ste pozajmili . U većini slučajeva, vaš dug raste tokom vremena, jer pozajmljujete novac i ne vršite nikakva plaćanja, a vi možda čak i više pozajmljujete svaki mjesec.
Kada vam dolazi do zajma, on mora biti otplaćen. Kredit se generalno duguje kada su svi zajmoprimci "trajno" iseljeni. Međutim, obrnute hipoteke mogu takođe nastati ako ne ispunite uslove vašeg ugovora ako ne plaćate porez na imovinu, na primjer.
Većina obrnutih hipoteka se otplaćuju prodajom kuće. Na primjer, nakon vaše smrti, kuća ide na tržište, a vaše imanje prima novac koji se može iskoristiti za otplatu kredita. Ako odlučite da se preselite i nađete dugujete manje od hipoteke u odnosu na prodaju kuće, zadržite razliku.
Ako dugujete više nego što prodajete kuću, ne morate plaćati razliku sa HECM-om; Drugim rečima, vi "pobedite". Većina obrnutih hipoteka ima klauzulu koja ne dozvoljava da balans kredita premaši vrijednost domaći kapital, iako tržišna fluktuacija može i dalje rezultirati manjim učešćem nego kada ste uzeli kredit.
U nekim slučajevima, vaši naslednici će odlučiti da zadrže kuću. U takvim slučajevima dospeva ukupan iznos kredita, čak i ako je stanje kredita veće od vrijednosti kuće. Vaši naslednici će morati da dođu do razlike ako žele da zadrže kuću u porodici.
Zahtjevi za dobijanje zajma
Da biste dobili povratnu hipoteku, moraćete da ispunite neke osnovne kriterijume.
Osnovna pravila:
- Dom je vaš primarni boravak. Na primer, ne možete koristiti svojstvo za iznajmljivanje.
- Imaš bar 62 godine.
- Niste preostali za bilo koji dug prema federalnoj vladi.
Dovoljan kapital: Pošto uzimate novac iz vaše kuće, potrebno vam je značajan iznos kapitala u vašem domu za crtanje. Ne postoji kalkulacija kredita prema vrednosti kao što biste imali sa "hipotekom".
Tekući troškovi: Morate imati mogućnost da nastavite sa plaćanjem tekućih troškova koji se odnose na vaš dom. Morate dokazati zajmodavcu da ste sposobni da nadgledate troškove. Ovo osigurava da imovina zadržava svoju vrijednost i da zadržavate vlasništvo nad imovinom. Na primjer, i dalje ćete morati nastaviti sa održavanjem, porezima na imovinu i premije osiguranja kućnih kuća.
Prihod: Ne trebate primanja da se kvalifikujete za obrnuto hipoteku jer niste obavezni da izvršite plaćanja na kredit.
Savetovanje: Pre nego što se HECM finansira, morate prisustvovati "sesiji sa informacijama o potrošačima" sa savetnikom HECM-a odobrenim od strane HUD-a. Ovo je da obezbedi da dužnici razumiju svaki trošak i posledice uzimanja ove vrste kredita. Savetnici rade za nezavisnu organizaciju, pa bi trebalo da pruže nepristrasne informacije o proizvodu.
Prva hipoteka: Ako još uvek dugujete novac u svom domu, i dalje možete dobiti hipoteku sa obrnutom obrnutom površinom. Neki ljudi uzimaju obrnutu hipoteku kako bi eliminisali postojeća mjesečna plaćanja, kroz poravnavanje prihoda od zajma u odnosu na njihovu postojeću dospjelu hipoteku.
Međutim, obrnuta hipoteka će morati biti prvi zalog na imovini . Za većinu zajmoprimaca to znači plaćanje preostalog hipotekarnog duga delom vaše hipoteke. Ovo je najlakše ako imate približno 50% kapitala u vašem domu ili više.