Istina o tome da se krediti za zatvorene troškove ne zaključavaju
Ako ste u iskušenju da koristite kredit bez troškova zatvaranja, morate razumeti kako oni rade, koji su kompromisi, i kada imaju najsmislije.
Kad god pozajmiš novac, neko se plati. Zajmodavac zarađuje interes koji je dovoljno lako razumjeti, ali šta je sa transakcionim troškovima? Jednokratne naknade za provere kredita, procjene, naknade za poreklo i traženje naslova moraju se platiti. Hipotekarni brokeri zarađuju proviziju, a drugi mogu dobiti naknade za upućivanje. Ko plati kada troškovi nisu jasno prikazani?
Nema zaključnih troškova = "Veća stopa"
Kada koristite zajam za zatvaranje troškova, i dalje plaćate takse. Primetili ste da ovi krediti imaju veće kamatne stope . Umesto da plaćate front u paušalnom iznosu (na primer, pišući ček), platite malo više tokom vremena. Trošak se dodaje - u sitnim komadima - svakoj mesečnoj uplati koju napravite.
To nije nužno dobra ili loša stvar. Pitanje je koliko ćete dodatno plaćati mesecima za mesecom - a da li je to bolji posao od plaćanja svih troškova?
Da biste to shvatili, možda ćete morati da uradite malo matematike, a vi ćete morati da napravite neke pretpostavke o tome koliko dugo ćete zadržati kredit (pre nego što prodate stan ili refinansirate zajam u drugi kredit).
Kredit sa višom kamatnom stopom znači da ćete imati višu mesečnu uplatu. Ako ste radoznali kako to funkcioniše, pogledajte kako izračunati mesečne isplate - kamatna stopa je ključni "sastojak" u tom proračunu. Uporedite dostupne stope za kredite sa i bez zatvaranja troškova.
Na primjer, razlika bi mogla biti 0,5% (dobijate stvarne iznose od zajmodavaca na osnovu vašeg kredita i bonusa kako biste bili sigurni da radite sa relevantnim brojevima).
Za zajam od 250.000 dolara mesečna uplata glavnice i kamata iznosiće 1342,05 dolara ako se pozajmite na 5%. Ako to učvrstite do 5,5% (jer nećete platiti troškove zatvaranja), plaćanje bi se promijenilo na 1419,47 dolara. Koliko meseci je vredno platiti dodatnih 77,42 dolara mesečno? To zavisi od toga koliko su troškovi zatvaranja i koliko loše želite zadržati novac u džepu.
Kada troškovi zatvaranja nisu dobra ideja
Plaćanje dodatnih svakog meseca nije nužno loše. U nekim slučajevima može biti pravi izbor. Naravno, svoju odluku treba da zasnivate na velikoj slici - a ne predstojećem bolu pisanja velikih čekova za zatvaranje troškova danas.
Ako se ubrzo smanji stopa, možda neće biti smisla plaćati velike troškove iz džepa za zaključavanje u visokom stopu kredita. Možda ćete pokušati da platite malo više svakog meseca, a zatim refinansirate kredit ako padne. Nažalost, nikada ne možete biti sigurni u veličinu, pravac ili vremenu promena kamatne stope, tako da morate napraviti neke pretpostavke i preuzeti neke rizike (bez obzira da li plaćate troškove iz džepa ili ne).
Ako ste prilično sigurni da ćete prodati kuću ili refinansirati zajam u roku od nekoliko godina (pet godina ili manje, recimo), onda bi bilo smisla preskočiti plaćanje troškova zatvaranja za sada.
Platićete to veće mesečno plaćanje na samo nekoliko godina - ne cijeli rok od 30 godina hipoteke. Možda znate da je promena posla u vašoj budućnosti, ili će vam pitanja u vašem izvještaju o kreditu omogućiti da dobijete mnogo bolji kredit u budućnosti. Opet, nemoguće je predvideti budućnost, ali uvijek možete planirati i voditi u tom pravcu.
Kada je to loša ideja
To boli za plaćanje velikih troškova u ovom trenutku, ali to bi moglo biti ispravna stvar ako se dobro podesite na dugi rok. Obezbeđivanje manjih mesečnih plaćanja u narednim godinama može vam pomoći da prevaziđete neka iznenađenja u životu (i potrošite manje u celosti, ako završite sa dugim zadržavanjem kredita).
Dvaput razmislite o tome da uzmete višu stopu (bez troškova zatvaranja) kada:
- Stope su relativno niske i očekujete da će oni porasti
- Dug će zadržati kredit dugi niz godina
- Možete sebi priuštiti kupovinu najjeftinije cijene
Kako dobiti najbolji zajam
Ako vam nije zainteresovano za zajmove za zatvaranje troškova, obavezno uzmite u obzir sve faktore i provesti bar malo vremena za pokretanje brojeva. Da, oseća se kao domaći zadatak, ali to je važna odluka. Zatim, kupite.
Često možete dobiti različite citate od istog brokera - neki od njih sa zatvaranjem troškova, a drugi sa različitim nivoima zatvaranja troškova. Sa svim opcijama ispred vas, videćete da možete pronaći nivo troškova koji je prihvatljiv za vas.
Uradite i upoređivanje kupovine. Pitajte nekoliko hipotekarnih brokera, kao i vašu banku ili kreditnu uniju za citate. Proverite kod online zajmodavca. Otkrićete da strukturiraju troškove zatvaranja različito i mogu ponuditi različite stope.
Zatvarajući troškovi su složeni, a nijedni krediti za zatvaranje troškova nisu uvek tako jeftini koliko se čini. Pobrinite se da razumete kako troškovi zatvaranja funkcionišu pre povlačenja okidača.