Koliko vašeg doma stvarno posedujete?
Stavite drugi način; LTV odnos vam govori koliko od imovine koju ste zaista posedovali u poređenju sa koliko dugujete. Odnos se koristi za nekoliko vrsta kredita, uključujući kuće i auto kredite (i kupovine i refinansiranja).
Kako izračunati
Da bi izračunali odnos LTV, podijelite iznos kredita u ukupnu vrijednost imovine koja osigurava kredit.
Primjer: Pretpostavimo da želite kupiti kući vrijedan 100.000 dolara. Imate 20.000 dolara na raspolaganju za učešće , tako da ćete morati pozajmiti 80.000 dolara.
Vaš LTV odnos će biti 80 posto, jer je dolar iznos kredita 80 posto vrijednosti kuće. $ 80,000 podijeljeno sa $ 100,000 jednako 0,80 (što je isto kao i 80 posto - vidi kako su decimali i procenti povezani ).
Izračunajte LTV odnos deljenjem vrijednosti kredita u vrijednost imovine: 80,000 / 100,000 = 0,8.
Jednostavan način za izračunavanje LTV-a je korišćenje kalkulatora vašeg uređaja ili pretraga Google-a koristeći kosu ("/") za podelu.
Na primjer, sljedeći link će "tražiti" odgovor: 80,000 / 100,000, ili možete ga upisati u bilo koje polje za pretraživanje (uključujući Bing i Yahoo).
Zašto se to tiče
Koeficijent LTV pomaže kreditima da procijene rizik: Što više pozajmljuju, to je veći rizik koji uzimaju. Veći rizik za zajmodavca znači:
- Teže je dobiti odobrenje za zajmove.
- Možda ćete morati da platite više (uz višu kamatnu stopu ).
- Možda ćete morati da platite dodatne troškove, kao što je osiguranje stambenih kredita.
Ako izračunate LTV, verovatno se bavite kreditom koji je osiguran nekim vrstom kolaterala . Na primjer, kada pozajmljujete novac za kupovinu kuće, zajam je osiguran zakupom kuće . Posuditelj može preuzeti kuću i prodati ga kroz otpis, ako ne isplatite zajam. Isto važi i za auto kredite - automobil može biti vraćen ako prestaneš plaćati.
Zajmoprimci stvarno ne žele svoju imovinu - oni samo žele brzo vratiti svoj novac. Ako posjeduju samo 80% (ili manje) vrednosti imovine, oni mogu prodati imovinu na manje od najviše dolara kako bi povratili svoja sredstva. To je lakše nego što se držite za odličnu ponudu.
Isto tako, šta god da ste kupili možda je izgubila vrednost od kada ste je kupili, tako da pozajmljivanje 100 posto ili više stavlja kreditore u rizik.
Najzad, kada stavite neki svoj novac u kupovinu, verovatnije ćete je ceniti i nastaviti plaćati. Imate kožu u igri, tako da nećete otići dok ne budete u mogućnosti.
Dobra LTV odnosa
Koji je dobar LTV odnos koji vam može pomoći da dobijete odobrenje za kredit?
To zavisi od preferencije vašeg zajmodavca i vrste kredita. Često ćete imati bolju sreću sa većim udelom ulaganja (ili nižim LTV omjerom).
Sa kućnim zajmovima, 80 posto je magični broj. Ako pozajmite više od 80 posto vrijednosti kuće, obično ćete morati osigurati privatno osiguranje hipoteke (PMI) kako biste zaštitili svog zajmodavca. To je dodatni trošak, ali često možete otkazati osiguranje kada dobijete ispod 80 posto LTV. Još jedan značajan broj je 97 procenata. Neki zajmodavci vam omogućavaju da kupite sa 3% manje ( FHA krediti zahtevaju 3,5%) - ali ćete platiti hipotekarno osiguranje, moguće za život vašeg kredita.
Sa auto-zajmovima, LTV koeficijenti često idu višim, ali zajmodavci mogu postaviti granice (ili maksimume) i promijeniti svoje stope u zavisnosti od toga koliko će visok LTV odnos biti. U nekim slučajevima, čak se možete pozajmiti i na više od 100% LTV.
Pod vodom: Kada je odnos LTV veći od 100%, kredit je veći od vrednosti sredstva koja obezbeđuje zajam (ili imate negativan kapital). Obično nije dobra situacija jer biste morali da napišete ček (ili platite) da biste prodali imovinu - ne biste dobili nikakav novac iz ugovora. Nakon što su domaće vrednosti opale tokom hipotekarne krize , podvodni krediti stanovništvu bili su veliki problem. Podvodni auto krediti su uvijek problem. Ako pozajmite sa visokim LTV odnosom, uverite se da postoji dobar razlog za rizik.
Imajte na umu: vaš kapital ne mora biti u obliku novca koji ste donijeli na posao. Ako posedujete imovinu (ili deo imovine), svoj vlasnički interes može se koristiti kao kapital, a vrijednost tog interesa može se vremenom promeniti. Na primjer, kada pozajmljujete svoju kuću uz kredit za domaći kapital , koristite svoj dom i efikasno uvećavate svoj LTV odnos kada dobijete kredit. Ako vaš dom dobije vrijednost jer cijene stanova raste, vaš LTV će se smanjiti (iako vam je možda potrebna procjena da biste je dokazali). Isto tako, ako pozajmljujete novac za izgradnju novog doma, možete koristiti zemljište koje gradite kao kapital za kredit za izgradnju.
Veća slika
LTV koeficijenti su izuzetno važni. Ali oni su deo veće slike, koja uključuje:
- Vaši kreditni rezultati (uz dobar kredit lakše je dobiti viši LTV krediti)
- Vaš prihod je na raspolaganju za mesečne isplate
- Imovina koja kupujete (da li je kuća u dobrom stanju ili multifamilijska jedinica, da li je to novo ili korišteno vozilo? Motorcikl ili RV?)
Pored vašeg kredita, jedna od najvažnijih stvari za zajmodavce je odnos vašeg duga prema prihodima. To je brz način da saznaju koliko će biti pristupačan novi zajam - da li možete udobno da uzmete ta dodatna mesečna plaćanja ili da li ste ušli preko glave?