Kako promijeniti imena na zajam
Moguće je prenijeti hipoteku, ali to nije uvijek lako. Mi ćemo pokriti detalje ispod, ali kratak pregled vaših opcija uključuje:
- Prenesite pretpostavljenu hipoteku tražeći od vašeg zajmodavca da izvrši promenu.
- Refinansirati kredit samo na ime novog vlasnika .
- Prenesi kada situacija ne pokrene klauzulu o dospelu na prodaju.
Pretpostavljene hipoteke
Ako je kredit " pretpostavljen ", imate sreće: to znači da možete prenijeti hipoteku nekom drugom. U ugovoru o zajmu ne postoji jezik koji vas sprečava da dovršite transfer. Međutim, čak i pretpostavljene hipoteke može biti teško prenijeti.
U većini slučajeva, "novi" korisnik zajma se mora kvalifikovati za kredit. Zajmodavac će pogledati kreditne rezultate zajmoprimca i odnos duga i prihoda kako bi procenio sposobnost zajmoprimca da otplati zajam. Proces je u osnovi isti kao i da se zajmoprimac prijavljuje za potpuno novi zajam (ali, naravno, zajmoprimac može preuzeti dio postojećeg kredita). Zajmoprimci su odobrili prvobitnu aplikaciju za kredit na osnovu kredita i prihoda prvobitnog podnosioca zahtjeva, a ne žele nikoga pustiti van kuke ako nemaju zamjenskog zajmoprimca koji je jednako verovatan za otplatu.
Da biste završili prenos pretpostavljenog kredita, zamolite zamjenicu sa svojim zajmodavcem. Moraćete da popunite aplikacije, provjerite prihod i imovinu i platite skromnu naknadu tokom procesa.
Prenos vlasništva: promena imena na kredit samo utiče na kredit. Možda ipak treba da promenite ko poseduje imovinu prenošenjem naslova, upotrebom naredbe za isključenje ili preduzimanjem bilo kojih drugih koraka koje su potrebne u vašoj situaciji.
Teško za pronaći?
Nažalost, hipoteze o pretpostavkama nisu dostupne. Možda je najbolja opklada ako imate kredit FHA ili VA kredit . Druge konvencionalne hipoteke retko su pretpostavljene. Umjesto toga, zajmodavci koriste klauzulu o dospijeću , što znači da se zajam mora isplatiti kada prenesete vlasništvo nad kućom.
Refinansiranje
Ako kredit nije pretpostavljen i ne možete pronaći izuzetak u klauzuli o dospijeću, refinansiranje kredita može biti vaša najbolja opcija. Slično kao i pretpostavka, novoj dužnici će biti potreban dovoljan prihod i kredit za kvalifikaciju za kredit.
"Novi" ku} i vlasnik} e se jednostavno prijaviti za novi kredit pojedina ~ no i koristiti taj zajam kako bi isplatio postoje} i hipotekarni dug. Možda ćete morati da sarađujete sa svojim zajmodavcima kako biste dobili uklonjeničke imovine (osim ako se novi zajmodavac i novi zajamčitelj ne slažu sa njima) kako biste mogli koristiti kuću kao kolateral , ali to je dobar, čist način da se posao završi. Neke pravo na lizing se rutinski prenose sa jednog vlasnika u drugi (na primjer, ako su poboljšanja napravljena sa finansiranjem PACE-a ).
Due on Sale
Zajmoprimci obično nemaju koristi od omogućavanja prenosa hipoteke. Kupci bi izašli naprijed dobivanjem "zrelog" kredita, pri čemu rane kamate ne bi bile isplate (i možda bi mogle da dobiju nižu kamatnu stopu).
Prodavci bi lakše prodali svoju kuću - verovatno po višoj ceni - zbog tih istih koristi. Ali zajmodavci će izgubiti, tako da nisu željni odobravanja transfera.
Klauzula o dospijeću je dio ugovora o kreditu koji kaže da se zajam mora isplatiti kada se imovina proda (kredit je "ubrzan").
Izuzeci od pravila: U nekim slučajevima, i dalje možete da prenesete kredit - čak i sa klauzulom o dospijeću. Često su dozvoljeni transferi između članova porodice, a vaš zajmodavac uvek može biti izdašniji od onoga što vam kaže ugovor o kreditu (to je opcija koju mogu da koriste, a od njih to nije obavezno - ali nemojte se nadati) . Jedini način da se sigurno zna jeste da pitate svog zajmodavca i pregledate vaš ugovor sa lokalnim advokatom. Čak i ako zajmodavci kažu da to nije moguće, advokat vam može pomoći da shvatite da li vaša banka pruža tačne informacije.
Garn-St. Zakon o germainu sprečava lendere da izvrše opciju ubrzanja pod određenim okolnostima. Neke od najčešćih situacija su:
- Kada zajednički zakupac umre i prenese svojinu na preživjelog zajedničkog zakupca
- Prenos zajma na rođaka nakon smrti kreditora
- Prenos vlasništva nad imovinom na supružnika ili djece zajmoprimca
- Transferi kao rezultat sporazuma o razvodu i razdvajanju
- Prenos u inter vivos trust (ili živo poverenje) u kome je korisnik kredita korisnik
Pogledajte kompletnu listu izuzetaka i pregledajte ovu listu sa advokatom.
Nezvanični transferi
Ako ne možete da odobrite vaš zahtev, možda ćete biti u iskušenju postaviti "neformalni" aranžman. Na primer, možete prodati svoju kuću, ostaviti postojeći kredit na mestu, i kupac vam nadoknaditi za hipoteku.
Ovo je loša ideja. Vaš hipotekarni ugovor verovatno ne dozvoljava ovo, a možda ćete se čak naći iu pravnim teškoćama, ovisno o tome kako stvari idu. Štaviše, i dalje ste odgovorni za kredit - iako vi više ne živite u kući.
Šta bi moglo pogrešiti? Nekoliko mogućnosti uključuje:
- Ako kupac prestane da plaća, kredit je na vaše ime, pa je i dalje problem (kašnjenje će se pojaviti na vašim kreditnim izveštajima, a zajmodavci će doći posle vas ).
- Ako se kuća prodaje u otplati za manje nego što vrijedi, možete biti odgovorni za bilo kakav nedostatak .
Postoje bolji načini da ponudite finansiranje prodavca potencijalnom kupcu.
Vaše opcije
Ako ne možete preneti hipoteku, i dalje imate opcije, zavisno od vaše situacije. Opet, smrt, razvod i porodični transferi mogu vam dati pravo da izvršite transfer, čak i ako vaš zajmodavac kaže drugačije.
Ako se suočavate sa izuzimanjem , određeni vladini programi olakšavaju bavljenje hipotekom - čak i ako ste pod vodom ili nezaposlenim.
Ako se razvedete , pitajte svog advokata kako da rukujete svim svojim dugovima i kako se zaštitite u slučaju da vaš bivši supružnik ne vrši plaćanja.
Ako je vlasnik kuće umro , lokalni advokat vam može pomoći da odredite šta ćete sledeći.
Ako prebacujete imovinu u poverenje , dvostruko proverite kod svog advokata za planiranje nekretnine kako biste bili sigurni da nećete pokrenuti klauzulu o ubrzanju.
Refinansiranje može biti vaša poslednja opcija kada nijedan drugi pristup nije dostupan.