Prednosti i mane hipotekarnih stopa prilagođavanja
Hipoteke prilagođene stope (ARM) su kućni krediti sa stopom koja varira . Kako se kamatne stope raste i opadaju uopće, slijede se stope hipoteke sa podesivim stopama. Ovo mogu biti korisni krediti za ulazak u dom, ali su i rizični. Ova stranica pokriva osnovne hipoteke sa podesivim stopama.
Stopa
Hipoteke prilagodljive stope su jedinstvene jer se kamatna stopa na hipoteku prilagođava kamatnim stopama na tržištu.
Ovo je važno jer su iznosi hipoteke određeni (delimično) po kamatnoj stopi na kredit. Kako se kamatna stopa raste, mesečna isplata se povećava. Slično tome, plaćanje pada kako kamatne stope padaju.
Stopa na hipoteku na podesivu stopu određuje neki tržišni indeks. Mnogi podesivi hipotekarni krediti su vezani za LIBOR, Prime rate , Indeks cena troškova ili drugi indeks. Indeks koji vaša hipoteka koristi je tehnički, ali može uticati na to kako se vaša plaćanja menjaju. Pitajte svog zajmodavca zašto su vam ponudili hipoteku podesivih stopa na osnovu datog indeksa.
Adjustable Rate Mortgage Benefits
Glavni razlog za razmatranje podesivih hipotekarnih stopa jeste da možete završiti sa nižim mesecima plaćanje. Banka (obično) nagrađuje vas sa nižom početnom stopom jer rizikujete da kamatne stope raste u budućnosti. Podudarite situaciju sa hipotekom sa fiksnom kamatnom stopom , gde banka preuzima taj rizik.
Razmislite šta će se desiti ako se stope raste: banka je zaglavila da vam pruži novac ispod tržišne stope kada imate hipoteku sa fiksnom stopom . Sa druge strane, ako padne cene, jednostavno ćete refinansirati i dobiti bolje stope.
Stupovi podesivih stopa hipoteka
Nažalost, nema besplatnog ručka. Iako možete imati koristi od niže isplate , i dalje imate rizik da će vam stope rasti.
Ako se to dogodi, mesečna uplata može dramatično porasti. Ono što je nekada bila pristupačna isplata može postati ozbiljan teret kada imate hipoteku sa podesivim stopama. Plaćanje se može postići tako visokim da morate neizvršiti dug.
Upravljanje Hipotekama za podesivu stopu
Da biste upravljali rizicima, želeli biste da izaberete odgovarajući tip hipoteke podesivih stopa. Najbolji način da upravljate rizikom je da imate kredit sa ograničenjima i "kape". Kapice su ograničenja na koliko se hipoteka mogu prilagoditi.
Možda imate ograničenja na kamatnu stopu koja se primjenjuje na vaš kredit, ili možda imate ograničenje na iznos dolara za vašu mesečnu uplatu. Konačno, vaš zajam može uključiti garantovani broj godina koji mora proći pre početka prilagođavanja - na primer, prvih pet godina. Ove restrikcije uklanjaju neke od rizika od hipoteke sa podesivim stopama , ali takođe mogu stvarati neke probleme.
Sada ste ubrzani kako funkcionišu hipoteke ARM-a. Pogledajmo kako ponekad ne rade u vašu korist. Imajte na umu da je termin ARM Mortgage višak - "M" je za hipoteku - ali mi ćemo koristiti ovaj izraz na ovoj stranici za upoznavanje.
ARM hipotekarne kapice mogu raditi na različite načine. Postoje periodične kapice i životne kapice. Periodični poklopac ograničava koliko se vaša stopa može menjati tokom određenog perioda - kao na period od jedne godine.
Kačenja životnog veka ograničavaju koliko se stopa hipoteke ARM-a može promeniti tokom celog trajanja kredita.
Primjeri hipoteke ARM-a
Pretpostavimo da imate periodični poklopac od 1% godišnje. Ukoliko se stopa rasta poveća za 3% u toku te godine, stopa hipoteke ARM-a će porasti samo 1% zbog ograničenja. Sličice za životni vek su slične. Ako imate životni limit od 5%, kamatna stopa na vaš kredit neće se prilagoditi nagore više od 5%.
Imajte na umu da promene kamatnih stopa koje prelaze periodičnu kapicu mogu prenijeti iz godine u godinu. Uzmite u obzir gore navedeni primer gde su kamatne stope porasle za 3%, a vaša hipotekarna kapa ARM zadržala je stopu kredita sa povećanjem od 1%. Ako kamatne stope rade sledeće godine, moguće je da će se stopa hipoteke ARM-a u svakom slučaju povećati za još 1% - jer i dalje "dugujete" nakon prethodnog ograničenja.
Na raspolaganju su razne ARM hipotekarne arome. Na primjer, možda ćete naći sljedeće:
- 10/1 ARM hipoteka - stopa je fiksna 10 godina, a zatim se prilagodi svake godine (do kapice, ako postoji)
- 7/1 ARM hipoteka - stopa je fiksna 7 godina, a zatim se prilagodi svake godine (do kapa, ako postoji)
- 1 godina ARM hipoteka - stopa se fiksira za godinu dana, a zatim se godišnje prilagođava do bilo kog ograničenja
Nisu sve kapice napravljene jednako
Imajte na umu da se kape mogu razlikovati tokom trajanja vašeg kredita. Prvo podešavanje može biti do 5%, a naknadna podešavanja mogu biti ograničena na 1%.
Ako je to slučaj na hipoteki ARM-a koju razmišljate, budite spremni za divlje zamahanje tokom mesečnih plaćanja kada se prvo resetuje.
Vatrene kapije
Dok se ograničenja i ograničenja mogu zaštititi, oni mogu izazvati neke probleme. Na primer, hipoteka vašeg ARM-a može imati ograničenje o tome koliko će biti visoka mesečna uplata - bez obzira na kretanje kamatnih stopa. Ako stope postanu toliko visoke da biste dosegli gornji (dolarski) limit za vaša plaćanja, možda nećete isplatiti sve kamate koje dugujete za određeni mjesec. Kada se ovo desi, dobijate negativnu amortizaciju - to znači da se saldo kredita stvarno povećava svakog meseca.
Kupac budite svesni
Donja linija sa hipotekama ARM-a je da morate znati u šta upadate . Vaš zajmodavac bi trebao objasniti neke najgore scenarije slučaja, tako da niste osjećani neplaćenim podešavanjima plaćanja. Većina zajmoprimaca posmatra ove stvari i pretpostavlja da će biti u boljem položaju da u budućnosti apsorbuju povećanje plaćanja - bilo da je to 5 ili 10 godina. Možda je to vrlo dobro, ali stvari ne funkcionišu uvek kako smo planirali.