Kako Foreclosure radi
Kada kupujete skupu imovinu, kao što je kuća, možda nemate dovoljno novca da platite celu kupovnu cenu unapred.
Međutim, možete platiti dio cijene uz učešće i pozajmiti ostatak novca (koji će se otplatiti u narednim godinama).
Kuće mogu koštati stotine hiljada dolara, a većina ljudi ne zarađuje ni blizu toliko godišnje. Zašto su zajmodavci spremni ponuditi velike zajmove? U sklopu ugovora o kreditu, slažete se da će imovina koju kupujete služi kao kolateral za kredit : ako prestane da vrši plaćanja, zajmodavnik može preuzeti imovinu kako bi povratio sredstva koja su vam pozajmila.
Da bi osigurali ovo pravo, zajmodavac ima zalog na svojoj imovini i da poboljša svoje šanse da dobije dovoljno novca, oni (obično) samo pozajmljuju ako imate dobar odnos kredita i vrijednosti .
Posledice oduzimanja imovine
Glavni problem prelaska na imovinu je, naravno, činjenica da ćete biti izbačeni iz kuće. Morat ćete naći drugo mesto za život, a proces je stresan (između ostalog) za vas i vašu porodicu.
Foreclosure takođe može biti skupo. Pošto prestaneš vršiti plaćanja, vaš zajmodavac će naplatiti kazne i sudske takse, a možda bi platili sudske takse iz džepa da bi se izbjegao izuzeće. Sve naknade koje su dodate na vaš račun će povećati dug prema zajmodavcu, a možda ćete i dalje dugovati novac nakon što se vaš kućni dom uzme i prodaje ako prihodi od prodaje nisu dovoljni (poznati kao nedostatak ).
Foreclosure će takođe štetiti vašim kreditnim rezultatima . Vaši kreditni izvještaji će pokazati imovinsku korist, koji modeli kreditnih bodova videće kao negativan signal. Teškoće ćete imati zaduženje da kupite još jedan dom već nekoliko godina (iako biste možda mogli dobiti određene vladine pozajmice u roku od jedne do dvije godine), te ćete takođe imati poteškoće da dobijete pristupačne kredite bilo koje vrste. Vaši boniteti mogu takođe uticati na druge oblasti vašeg života, kao što su (u ograničenim slučajevima) vaša sposobnost da dobijete posao ili svoje stope osiguranja .
Kako izbjeći izbjeglice
Foreclosure je poslednje sredstvo za zajmodavce koji su se odrekli nadu da su plaćeni. Proces je dugotrajan i skup za njih (ali oni mogu pokušati da vam naplaćuju takse), a izuzetno je neprijatno za zajmoprimca. Pa kako to možete izbjeći?
- Komunikacija: uvek je dobra ideja da komunicira sa svojim zajmodavcem ako imate finansijske izazove. Budite u kontaktu pre nego što počnete sa nedostatkom plaćanja i pitajte da li se nešto može učiniti. Ako počnete da isplaćujete plaćanja, ne zanemarujte komunikaciju od svog zajmodavca - dobićete važna obaveštenja koja vam govore gde ste u procesu i koja prava i opcije još uvek imate. Razgovarajte sa lokalnim advokatom za nekretnine ili savetnikom za stambena pitanja HUD-a da biste razumeli šta se dešava.
- Istražite alternative kako biste zadržali svoj dom: ako znate da nećete moći izvršiti plaćanja, saznajte koje su vam opcije dostupne - čak i ako mislite da je prekasno. Možda ćete dobiti pomoć kroz vladine programe usmerene ka borbenim zajmodavcima . Vaš kreditor može ponuditi neku vrstu modifikacije kredita, što bi učinilo da vam kredit bude pristupačniji . Možda čak i možete da izradite jednostavan plan plaćanja sa svojim zajmodavcem ako vam je potreban olakšanje mesec ili dva (ako ste između posla ili zbog iznenađenja medicinskih troškova, na primer).
- Alternativni načini da napustite svoj dom: oduzimanje je dugačak, neprijatan, skup proces koji šteti vašoj kredit. Ako ste jednostavno spremni da nastavite dalje (i želite bar pokušati da minimizirate štetu), pogledajte da li će vaš kreditor pristati na kratku prodaju . Ovo vam omogućava da prodate kuću i koristite sredstva da biste isplatili zajmodavca - čak i ako se kredit ne otplati u potpunosti. Vaš kredit će i dalje patiti, ali ne tako loše kao što bi to bilo nakon otuđenja. Ako to ne funkcioniše, druga manje atraktivna opcija je delo umjesto oduzimanja imovine .
- Stečaj: podnošenje zahteva za stečaj može ili ne može pomoći ako se suočite sa otpisom. Problemi su složeni, pa razgovarajte sa lokalnim advokatom kako biste dobili tačne informacije koje su prilagođene vašoj situaciji i vašoj državi prebivališta.
- Prevare: jer si u očajnoj situaciji, ti si meta za umjetnike. Budite bezobzirni od bilo kakvih neželjenih ponuda kako biste izbjegli izuzimanje, i pažljivo izaberite ko vam pomaže. Počnite da tražite pomoć od HUD savetodavnih agencija i drugih renomiranih lokalnih agencija. Znajte o znacima prevare za spasavanje oduzimanja.
Proces zapuštanja
Foreclosure je generalno spor proces. Ako propustite jedno ili dva plaćanja, verovatno se ne suočavate. Zbog toga je važno komunicirati sa svojim zajmodavcem ukoliko ste pali u teškim vremenima - možda ne bi bilo prekasno. Detalji se razlikuju od zajmodavca do zajmodavca, a zakoni se razlikuju u svakoj državi, pa je opis ispod prikazan grubim pregledom i možda nije baš ono što ćete doživjeti - pažljivo pročitajte sve svoje obaveštenja i dogovore i razgovarajte sa advokatom ili HUD stanicom savetnik da bi se uverio da znate šta se dešava . Ceo proces bi mogao trajati godinu ili dve, ili bi se mogao mnogo brže kretati.
- Početak obaveštenja: nakon što ste propustili plaćanja u trajanju od tri meseca, mnogi zajmodavci smatraju da je vaš kredit u zamudi . Ovo je kada stvari postanu kritične. Naravno, vi ćete primiti komunikaciju čim budete propustili plaćanje (ili dva), a te komunikacije mogu uključiti obaveštenje o namjeri da krenete napred sa procesom otpisa.
- Pravosudne i neudosudne države: da biste se upoznali sa kojom državom ste, imat ćete više vremena (i primiti više obaveštenja) od drugih. Postoje dve vrste država - pravosudne države i ne-sudske države. U pravosudnim državama, vaši zajmodavci moraju podneti tužbu protiv vas u sudovima kako bi ih zaustavili. Ovaj proces traje duže, pošto često imate između 30 i 90 dana između svakog događaja. U neuudničkim državama, zajmodavci mogu da zaustave na osnovu ugovora koje ste potpisali sa njima, a sudija nije uključen. Kao što možete zamisliti, stvari se mnogo brže kreću u državama bez sudstva. U bilo kojoj vrsti države, možete se boriti protiv prinude na sudu - u sudskoj državi u kojoj ćete se uglavnom služiti pozivom, ali u neuudničnoj državi morate pokrenuti pravni postupak protiv vašeg zajmodavca da biste zaustavili postupak prekoračenja. Razgovarajte sa lokalnim advokatom za više detalja.
- Zaustavljanje procesa: u većini država, zajmodavci su dužni da ponuđuju zajmoprimce neku vrstu olakšanja za zaustavljanje procesa otkrivanja. Druga stvar je da li su te opcije realne ili izvodljive. Zajmoprimci mogu reći da možete vratiti i ostati u kući ako napravite sve (ili znatan deo) vaših propuštenih plaćanja i pokrijete zakonske naknade i kazne do sada. Možda ćete takođe imati priliku da isplatite zajam u celosti (što će se dogoditi samo ako uspete da refinansirate ili pronađete ogroman izvor novca).
- Aukcija i deložacija: ako niste u mogućnosti da sprečite oduzimanje, imovina je dostupna najvišem ponuđaču na aukciji. Ako niko drugi ne kupi kuću (što je uobičajeno), vlasništvo ide na zajmodavca. U tom trenutku, ako ste još uvek u kući (i nisu se dogovorili da zaštitite kuću ), suočite se sa mogućnošću iseljenja i vreme je da postavite nove smještaje. Lokalni zakoni diktiraju koliko dugo možete ostati u kući nakon otpisa, i trebali biste dobiti obavijest o tome koliko dugo možete ostati. Pitajte svog bivšeg zajmodavca o poticajima za "keš za ključeve", koji mogu pomoći u olakšavanju prelaska na novo stanovanje (pod pretpostavkom da ste spremni za brzo kretanje).