Kupovina kuće sa finansiranjem vlasnika
Ako direktno pitate prodavca, verovatno će prodavac reći ne. Prodavci često odbacuju predlog finansiranja vlasnika jer niko nije objasnio beneficije ili predloženo finansiranje vlasnika kao način prodaje kuće.
Većina prodavaca ne proda svaki stan svaki dan. Njihovo znanje je ograničeno na konvencionalne prakse gdje kupac odlazi u banku da dobije hipoteku .
Međutim, za prodavca čiji se dom ne prodaje ili kada su smernice tradicionalnih zajmodavaca zategnute, finansiranje vlasnika odjednom postaje veoma popularno. Finansiranje vlasnika definitivno je održiva opcija za neke na tržištima kupaca . Ne samo na tržištima prodavaca.
Šta je finansiranje vlasnika?
Kada deo ili cijenu nabavne cene, umanjenog za kupovinu, isplaćuje (finansira) prodavac, prodavac obezbeđuje finansiranje vlasnika. Nije bitno da li imovina ima postojeći zajam, osim u meri u kojoj postojeći zajmodavac može ubrzati kredit nakon prodaje zbog klauzule otuđenja . Umjesto odlaska u banku, kupac daje prodavcu instrument finansiranja kao dokaz o zajmu i vrši plaćanja prodavcu.
Ako je imovina slobodna i jasna, što znači da prodavac ima jasan naslov bez bilo kakvih zajmova, prodavac bi se mogao složiti da prenese sve finansiranje.
U tom slučaju, kupac i prodavac se slažu sa kamatnom stopom, mesečnim iznosom isplate i rokom kredita, a kupac plaća prodavca za kapital kupca na rate.
Sigurnosni instrument se generalno evidentira u javnim zapisima, koji štiti obe strane. Imajte na umu, neki državni zakoni zabranjuju plaćanje balona.
Neke zakonske odredbe savezne vlade takođe mogu regulisati finansiranje vlasnika. Možda želite da dobijete pravni savjet kako biste bili sigurni da pratite zakon.
Vrste finansiranja vlasnika
Većina transakcija kupoprodajnih sredstava se može preneti. Prodavci i kupci su slobodni da pregovaraju o uslovima finansiranja vlasnika, u skladu sa zakonima o ljuštenju i drugim propisima vezanim za državu. Ponovo, možda ćete tražiti pravni savjet.
Iako ne postoji standardno plaćanje u plaćanju, mnogi prodavci žele dovoljno plaćanja za zaštitu svog kapitala . Isplate se mogu razlikovati od vrlo malih do 30 posto ili više. Prodavci smatraju da je njihov kapital zagarantovan kupčevim učešćem, jer su kupci manje vjerovatni da će ući u zatvorsku zapljenu, ako su uložili mnogo novca unaprijed.
Neke varijacije finansiranja vlasnika uključuju:
- Zemljani ugovori.
Zemljani ugovori ne prenose pravnu titulu na kupca, ali kupcu daju pravičnu titulu. Kupac vrši plaćanja prodavcu za određeni period. Nakon konačnog plaćanja ili refinansiranja, kupac prima djelo.
- Mjenjači i hipoteke.
Prodavci mogu nositi hipoteku za cijeli bilans kupovne cijene (umanjen za učešće), koji može uključiti i osnovni kredit. Ova vrsta finansiranja naziva se "sveobuhvatna hipoteka" ili "sveobuhvatno povjerljivo djelo" (AITD). Prodavac dobija preokupaciju kamate na osnovni kredit.
Prodavac može takođe nositi mlađu hipoteku, u kom slučaju kupac bi preuzeo pravo na postojeći kredit ili dobilo novu prvu hipoteku. Kupac prima djelo i daje prodavcu drugu hipoteku za stanje kupovne cene, umanjenu visinu uplate i prvu hipoteku.
- Ugovori o kupoprodaji lizinga.
Prodavanje na ugovoru o kupoprodaji znači da prodavac daje kupcu pravičnu vlasničku titulu i iznajmljuje imovinu kupcu. Po ispunjenju kupoprodajnog ugovora kupac dobija titulu i obično dobija zajam za plaćanje prodavca, nakon što dobije kredit za sve ili dio plaćanja za iznajmljivanje prema kupovnoj ceni.
Vlasnik finansira pogodnosti za kupce kuće
- Malo ili bez kvalifikacija.
Čak i ako prodavac zahtijeva kreditni izvještaj o kupcu, tumačenje kupaca kvalifikacije obično je manje strogo i fleksibilnije od onih koje nalažu konvencionalni zajmodavci.
- Prilagođeno finansiranje.
Za razliku od konvencionalnih kredita , prodavci i kupci mogu birati između različitih opcija plaćanja, kao što su samo kamate, amortizacija fiksne kamatne stope , manje kamate ili balansiranje . Plaćanja se mogu miješati i uskladiti. Kamatne stope se mogu periodično prilagoditi ili ostati na jednoj stopi za rok kredita.
- Fleksibilnost u plaćanju.
Isplate se mogu preneti. Ako prodavac želi veće učešće nego što kupac poseduje, ponekad prodavci će dozvoliti kupcu da periodično isplaćuje uplaćene uplate.
- Niži troškovi zatvaranja .
Bez institucionalnog zajmodavca, nema pozajmica ili popusta za plaćanje. Naknada za porez, naknade za obradu, administrativne takse ili bilo koju drugu raznovrsnu naknadu koju rutinski naplaćuju zajmodavci, koji automatski uštede novac na troškove zatvaranja kupca .
- Brže posjedovanje.
Pošto kupci i prodavci ne čekaju zajmodavca da obrađuje finansiranje, kupci se mogu brzo zatvarati i kupiti vlasništvo kupaca ranije preko konvencionalne transakcije zajma.
Vlasnik finansira pogodnosti za domaće prodavače
- Veća prodajna cena.
Pošto prodavac nudi finansiranje vlasnika, prodavac može biti u poziciji da komanduje punu cenu ili više.
- Poreske olakšice .
Prodavac može platiti manje u porezu na prodaju na rate , prijavljujući samo prihode primljene u svakoj kalendarskoj godini.
- Mjesecna zarada.
Plaćanja od kupca povećavaju mesečni tok novca prodavca, što rezultira potrošnim prihodom.
- Veća kamatna stopa.
Finansiranje vlasnika može nositi višu kamatnu stopu nego što prodavac može primiti na računu tržišta novca ili drugim vrstama niskih rizika investicija.
- Kraći termin oglasa.
Finansiranje vlasnika privlači drugačiji skup kupaca. Ako se imovina ne prodaje pod konvencionalnim metodama, nuđenje finansiranja vlasnika je jedan od načina da se izdvoji iz zaliha inventara i premesti teško prodati imovinu koja inače ne bi mogla prodati.
U završnoj fazi, prije ulaska u transakciju sa finansiranjem vlasnika, molimo vas da se obratite advokatu za nekretnine i dobijete nadležni pravni savjet. Nemojte se oslanjati na svog agenta za informacije, osim ako je vaš agent advokat za nekretnine.