Kako ugovor o zemljištu radi za kupovinu kuća

Zašto domaći kupci kao zemaljski ugovori

Zemljani ugovori za kupovinu kuća bili su veoma popularni krajem sedamdesetih i početkom 1980-ih. Tada su ugovori o prodaji rate, ponekad zvani ugovori o djelu, ponudili atraktivnije uslove finansiranja u odnosu na viši nivo i rigidne standarde kvalifikacija institucionalnih zajmodavaca.

Zemljani ugovori počeli su nestati kada su zahtjevi za kreditom ublaženi i stope pale ispod 8%. Ali nisu potpuno nestali i, zapravo, vratili se na tržište tokom hipotekarne krize.

Prethodni vlasnici kuća koji su izgubili svoje domove za oduzimanje ili prodaju putem kratke prodaje počeli su se oslanjati na ugovore o zemljištu kao finansijsku alternativu kada su ih velike banke odbacile.

Šta je kupoprodajni ugovor o zemljištu?

Ugovor o kupoprodaji je svaka vrsta ugovora koji traži periodična plaćanja, ali u nekretninama, uopšteno se naziva zemljišnim ugovorom, ugovorom o poslu ili ugovorom za prodaju. Termin "zemljište" je pogrešan jer se zemljišni ugovor može koristiti za kupovinu bilo koje vrste nekretnina sa ili bez poboljšanja.

Ugovor o prodaji porudžbine označava prodajnu cenu, iznos pada, kamatu, iznos mesečnih (ili periodičnih) plaćanja i dužnosti svake od strana. On pokriva takve odgovornosti kao ko će održavati dom, plaćati osiguranje i porez na imovinu - što je generalno kupac. Ugovor će uključiti regres za prodavca u slučaju da kupac prestane da plaća rate.

Specifics:

• Zemljani ugovori ili ugovori o poslu su sporazum o sigurnosti između prodavca, koji se zove Prodavac i kupac, koji se zove Vendee.
• Prodavac se slaže da proda imovinu finansiranjem kupovine za Vendeea.
• Prodajalac zadržava pravni naziv i Vendee dobija pravednu titulu.
• Finansiranje preneto od strane vlasnika može uključiti postojeći hipotekarni balans (vidi više ispod) ili imovina može biti slobodna i jasna (najbolja opcija).

• Nakon isplate u potpunosti, Prodavac predaje Vendeeu ponudu imovini.

All-inclusive (Wrap-around) zemljišne ugovore

• Ugovori o završetku sadrže postojeću hipoteku.
• Prodavac izvrši jedno plaćanje Prodavcu.
• Nakon primanja plaćanja, Prodavac plaća plaćanje od strane podnosioca kredita i zadržava ostatak.
• Ako postojeća hipoteka ima nižu kamatnu stopu od kamatne stope na ugovor, Prodavac zarađuje dodatnu kamatu na novac koji ne pripada Prodavcu. Ovo je poznato kao preklapanje.

Sledi kako funkcioniše.

1. Recimo da je prodajna cena 100.000 dolara.
2. Vendee spušta 10,000 dolara.
3. Vendi se slaže da izvrši plaćanje od 90.000 dolara, uz kamatu od 6,5%, plaćajući 567 dolara.
4. Postojeći osnovni zajam iznosi 50.000 dolara, plaća se sa 5% kamate uz uplatu od $ 268.
5. Prodavac zarađuje 6,5% kamate na 40,000 dolara kapitala, PLUS 1,5% kamate na postojeću hipoteku od 50,000 dolara i džepove 299 dolara mesečno.
6. Vendi takođe plaća poreze, osiguranje i sve ostale troškove vlasništva.

Straight Contracts

Ne postoji zaobilaženje interesa za direktni ugovor. Prodavac se može složiti da direktno isplati postojećeg zajmodavca i da izvrši drugu nadoknadu Prodavcu ili Vendee može poslati jedno plaćanje Prodavcu, a Prodavac će isplatiti plaćanje osnovnom zajmodavcu.

Pogledajmo prethodni primer na direktnom ugovoru:

1. Prodajna cena od 100.000 dolara.
2. Vendee spušta 10,000 dolara.
3. Vendee izvrši jednu uplatu od $ 268 na postojećem iznosu kredita od 50.000 dolara, uz kamatu od 5%.
4. Vendee izvrši drugo plaćanje Prodavcu na 40.000 dolara finansiranom od strane vlasnika, sa kamatom od 6,5% i plaća se na 253 USD mesečno.
5. Ukupno oba plaćanja su 521 dolara, što štedi Vendee-a 46 dolara mesečno u odnosu na preokret.

Snaga prodaje

• Neke kompanije za pravljenje ugovora izrađuju i osiguravaju ugovore o zemljištu koji sadrže Prodavca, Vendija i poverenika. Moraćete da pozovete da pronađete takvu kompaniju.
• Kao poverenik u povjerljivom djelu , Prodavac i Vendee dodjeljuju pravo, naziv i interes za poverenika u svrhu osiguranja obaveza dobavljača i prodavaca.
• U slučaju da Vendee prestane da vrši plaćanja, poverenik ima ovlašćenje da prekine moć prodaje.

• Proces podnošenja obaveštenja o podrazumevanjima varira od države do države.

Klauzule o ubrzanju u osnovnim kreditima

Svi krediti danas sadrže klauzule o ubrzanju i otuđenju . Zajmoprimci su imali dugu istoriju pozivanja kredita koji su odmah plaćeni i koji se plaćaju ako su kupci dobili titulu "podložni" postojećim kreditima . To je zato što su zajmodavci želeli kupce da se kvalifikuju, da plate pozajmice i povećavaju kamatne stope .

Sue Heimbichner, službenik za escrow u Chicago Title in Sacramento, posluje od 1976. godine i gledao kako popularnost zemljišnih ugovora dolazi i ide. Jedna od najvećih tužbi iz tog perioda evoluirala je od kupaca koji su imali pravo na postojeće hipoteke federalnih štednih i zajmovnih udruženja. Kongres je usvojio Zakon o depozitarnim institucijama iz 1982. godine, čime je efikasno izbrisao mogućnost preuzimanja postojećih zajmova.

Heimbichner kaže da su danas posuditelji izgledali drugačije. "Neki zajmodavci su zadovoljni svojim plaćanjima", rekla je. Ali ne pokušavajte da preuzmete zajmove pod vladom. "Ne želite da se zezate sa vladom", upozorava Heimbichner, "zato što ćete biti ošamućeni." Ako vaš zemljišni ugovor sadrži postojeću hipoteku, tražite savjet od advokata za nekretnine.

Uzorci kredita podržanih od strane vlade su Fannie Mae ili Freddie Mac, a državni krediti su FHA ili VA.

Prodajni paket potrošača

Za sve praktične svrhe, Vendee posjeduje imovinu i ima pravo:

• Posjedovanje.
• Mirno uživanje i korištenje imovine.
• Isključenje, prisiljavanje drugih da napuste prostorije.
• Preprodaja.

Prednosti Prodavcu

• Bez kvalifikacije, iako bi prodavac mogao tražiti kopiju kupčevog kreditnog izvještaja .
• Fleksibilnost u plaćanju. Iznos je prenosljiv.
• Trajanje zemljišnog ugovora, kamatne stope i plaćanja se mogu preneti.
• Niski troškovi zatvaranja . Ne plaćaju naknade zajmodavca.
• Brzo zatvaranje. Transakcije se mogu zatvoriti za 7 dana ili manje.

Prednosti Prodavcu

• Obično viša prodajna cena i bez procene. Iako se kupcima savetuje da dobiju procenu.
• Ako se oporezuju, mogu se kvalifikovati za odloženu dobit.
• Mjesecna zarada.
• Često je bolja stopa prinosa od računa novčanog tržišta .
• Ako imovina nije usklađena, to je jednostavan način prodaje.
• Brzo zatvaranje.

Kupac Savjeti

• Dobijte procjenu.
• Dobiti osiguranje vlasništva.
• Uključiti usluge holdinga da zadrži posjed izvršenog djela i originalnih dokumenata.
• Razgovarajte sa advokatom za nekretnine .

Saveti prodavača

• Povuci kreditni izveštaj kupca.
• Uključite imena dobavljača i prodavca na postojeću polisu osiguranja.
• Zaposliti kompaniju za isplatu kako bi se sakupio ugovor.
• Razgovarajte sa advokatom za nekretnine.

Ovaj članak ne treba pogrešno tumačiti kao pravni savjet. Samo advokati mogu nuditi pravni savjet.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, je broker-saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.