Zašto bi kreditor prihvatio kratku prodaju?
Kratka prodaja nekretnina nije uvijek prijatna transakcija, ali kratka prodaja je dosta duga od 2006. godine, tako da koncepta ne prodajete kratko. Naša današnja privreda ne znači da su kratke prodaje nestale. Na primer, osoba koja je kupila potpuno novu kuću mogla bi umreti dan nakon zatvaranja, a troškovi neposredne prodaje mogli bi baciti tu transakciju u kratak status prodaje.
Za one koji su neko vreme bili pod vodom ili se suočili sa modifikacijom kredita, to je druga priča.
Postoji mnogo načina da se izgubi dom, ali se otpisuje vlasništvo na način koji uništava kredit, sramota porodicu i trake vlasnika dostojanstva je jedan od najtežih, i to je ono što pretpostavke imaju tendenciju da ponude. Za vlasnike kuća koji više ne mogu priuštiti da plaćaju hipoteku , postoje alternative za postupak stečaja ili otpisa . Jedna od tih opcija se zove "kratka prodaja".
Više od polovine moje prodaje u Sacramentu od 2006. do 2012. godine bila je kratka prodaja. Tako je istaknuta kratka prodaja već nekoliko godina. Danas, ipak, ne toliko. Poslednjih godina čak i prodavci koji nisu neizvršeni mogu se kvalifikovati za kratku prodaju, koja je otvorila mnogo više kratkih prodajnih vrata. Kratke prodaje imaju tendenciju da obezbede dostojanstveni postupak zatvaranja za prodavce.
Kada se kreditori slažu da prodaju kratku prodaju u nekretninama , to znači da zajmodavac prihvata manje od ukupnog dospjelog iznosa. Nisu svi zajmodavci prihvatili kratke prodajne ili diskontirane isplate, posebno ako bi bilo više finansijskog smisla za zaustavljanje; Štaviše, ne svi prodavci, niti sva imovina se kvalifikuju za kratku prodaju .
Ako razmišljate o kupovini kratke prodaje , može doći do nedostataka. Za vašu zaštitu predlažem da svi potencijalni kandidati za kratku prodaju, kao prvi koraci:
- Dobiti pravni savjet od nadležnog advokata za nekretnine
- Pozovite računovođe da diskutujete o kratkim porezima na porez na promet
Kao agent za nekretnine, ja nisam licenciran kao advokat ili CPA i ne mogu savjetovati o tim posljedicama.
Osim za određene uslove u skladu sa Zakonom o olakšanju duga za otpisivanje hipoteke iz 2007. godine, budite svjesni da bi IRS mogao uzeti u obzir oporezivanje duga kao prihod, a ne postoji garancija da zajmodavac koji prihvati kratku prodaju neće legalno nastaviti dužnika za razliku između iznos koji duguje i iznos koji je plaćen. U nekim državama, ova količina je poznata kao nedostatak. Advokat može utvrditi da li se vaš kredit kvalifikuje za presudu ili zahtev za nedostatak .
Većina kratkih prodaja u Kaliforniji više nema poreznih kazni.
Iako svi zajmodavci imaju različite zahtjeve i mogu zahtijevati od zajmoprimca da dostavi čitav niz dokumenata, sljedeći koraci će vam dati prilično dobru ideju o tome šta očekivati.
- Pozovite zajmodavca
Možda ćete morati da popunite desetine telefonskih poziva pre nego što pronađete osobu koja je odgovorna za manju prodaju. Želite da razgovarate sa odeljenjima za "kratkotrajnu prodaju" ili "izađite" i pokušajte da dobijete ime pregovarača. Vaš agent za nekretnine takođe može podnijeti ovaj korak za vas, u mnogim okolnostima. - Podnesite Pismo ovlašćenja
Zajmoprimci obično ne žele da otkriju nijednu od vaših ličnih podataka bez pismenog ovlašćenja da to učine. Ako radite sa agencijom za nekretnine, agencijom za zatvaranje ugovora, kompanijom za titulu ili advokatom, dobićete bolju saradnju ako pišete pismo zajmodavcu dajući kreditoru dozvolu da razgovara sa zainteresovanim stranama o vašem kreditu. Pismo bi trebalo da sadrži sledeće:- Adresa nekretnine
- Referentni broj kredita
- Tvoje ime
- Datum i efektivni period
- Ime vašeg agenta i kontakt informacije
- Preliminarni Neto list
Ovo je procenjena završna reč koja pokazuje prodajnu cenu koju očekujete da dobijete i sve troškove prodaje, neisplaćene pozajmice za kredite, neplaćena plaćanja i kasne naknade, uključujući i provizije za nekretnine . Vaš završni agent ili advokat bi trebali biti u stanju da to pripremite u svoje ime. Ako donja linija pokazuje gotov novac prodavcu, dobre vesti, verovatno vam neće trebati kratka prodaja. - Hardship Letter
Što je tužnije, to bolje. Ova izjava o činjenicama opisuje kako ste ušli u ovu finansijsku vezu i izjasnili ste pozajmljivaču da prihvati manje od punog plaćanja. Zajmoprimci nisu nečovječni i mogu shvatiti da li ste izgubili svoj posao, bili su hospitalizovani ili je kamion prolazio kroz čitavu porodicu, ali zajmodavci nisu posebno empatični situacijama koje uključuju nepoštovanje ili kriminalno ponašanje.
- Dokaz o prihodima i imovini
Najbolje je biti istinit i iskren prema vašoj finansijskoj situaciji i otkriti imovinu. Zajmoprimci će želeti da znaju da li imate štedne račune, račune novčanih tržišta, akcije ili obveznice, pregovaračke instrumente, gotovinu ili drugu nekretninu ili bilo šta od opipljive vrednosti. Zajmoprimci nisu u dobrotvornom poslu i često zahtevaju garanciju da dužnik ne može da vrati bilo koji od duga koji oprosti. Banka će takođe zahtevati 30 dana plata za platne spiskove. - Kopije bankovnih izjava
Ako vaši izvještaji o bankama odražavaju neotkrivene depozite, velika gotovinska povlačenja ili neobičan broj čekova, verovatno je dobra ideja objasniti svaku od ovih stavki linije zajmodavcu. Osim toga, zajmodavac možda želi da prijavljujete svaki depozit, tako da može utvrditi da li će se depoziti nastaviti. Obično banke traže poslednja dva meseca. - Uporedna analiza tržišta
Ponekad tržište pada i vrednosti imovine pada. Ako je ovo deo razloga zbog kojeg ne možete prodati svoj dom dovoljno da isplatite zajmodavca, ova činjenica treba potvrditi za zajmodavca kroz komparativnu analizu tržišta (CMA). Vaš agent za nekretnine može pripremiti CMA za vas, što će pokazati cijene sličnih kuća:- Aktivno na tržištu
- U očekivanju prodaje
- Prodaje se od prethodnih 6 meseci.
- Ugovor o kupovini i sporazum o listingu
Kada postignete dogovor za prodaju sa potencijalnim kupcem, zajmodavac će želeti kopiju ponude, zajedno sa kopijom vašeg ugovora o listingu. Budite spremni da zajmodavac ponovo pregovara o naknadama i odbije da plati određene stvari kao što su planovi zaštite kuće ili termite inspekcije.
Sada, ako sve ide dobro, zajam će odobriti vašu kratku prodaju. U sklopu pregovora, možete zatražiti da zajmodavac ne izvještava o nepovoljnim kreditima agencijama za izvještavanje o kreditu, ali shvatite da zajmodavcu nema obavezu da primi ovaj zahtjev. Stanje kreditnog izvještaja često se ne može preneti.
Pročitajte više o tome pre kupovine kratke prodaje .
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.