Čitalac pita: Kupili smo naš dom pre nekoliko godina, a da ne saznamo mnogo o komšiluku, koji se ispostavilo da je manje suseda i više kapuljača, tako da ga sada ne možemo prodati. Moja supruga kaže da joj je frizer rekla planu gde bi mogli kupiti novi dom, pretvarati se da iznajmljujemo naš postojeći dom, a nakon što naš novi zajam zatvara zatvori prestati sa plaćanjem u našoj starijoj kući. Ona je to nazvala "kupiti i kauciju". Ovo zvuči previše dobro da bi bilo istinito. Da li je nešto loše u kupovini i kauciji?
Odgovor: Kupovina i kaucija su rezultat kupovine novog doma sa namerom da se stari na staro. Smatra se hipotekarna prevara . Čak i olakšavajuće okolnosti ne daju vlasniku kuće pravo na izvršenje hipotekarne prevare.
Koje su olakšavajuće okolnosti za kupovinu i kauciju?
Ponekad se vlasnici kuće osećaju opravdanim jer veruju da su bili uplašeni kada su kupili svoj postojeći dom. Nekoliko razloga za kupovinu i kauciju zajmoprimaca smatraju da su zavedeni sledeći:
- Predstavnik hipoteke nije detaljno objasnio kako će se posledice finansiranja, kao što su prilagodljivi krediti , prilagoditi ili opcije plaćanja samo za kamate ne isplate glavnice.
- Agent za nekretnine je poverio kupca da veruje da domaće vrednosti nikad ne mogu pasti. Na tržištima gde vrijednosti padaju i kupac je uložio malo ili ništa u pravičnost , kuća može vrijediti manje od iznosa koji se duguje banci.
- Banka je verovatno obećala kupcu da refinansiranje uvek bude opcija, a zatim izmijenjene smjernice za kreditiranje, čime je nemoguće dobiti novi kredit.
Pod bilo kojim od gorenavedenih scenarija, vlasnik kuće može se osećati ugao i pritiskom da dozvoli domu da otkaže u zatvor, ali ne želi da se odrekne prava vlasništva nad kućom. U glavama ovih domaćih vlasnika, oni osećaju da okolnosti zahtevaju prevaru jer su ih prevarili.
Međutim, to ne menja činjenicu da kupovina i kaucija predstavljaju hipotekarnu prevaru i protivno je zakonu.
Kako kupuje i kaplja?
Kupovina i kaucija uključuju laganje. To obično podrazumeva izradu lažnog ugovora o iznajmljivanju i prezentaciju ove lažne dokumentacije zajmodavcu. Pratimo korake koje će mitski vlasnik kuće - nazvati ćemo ga Klodom - sledi:
- Prvo, Claude odlučuje da - iz bilo kojeg razloga - njegov dom više ne odgovara njegovim namjerama.
- S obzirom da Claude ne može dobiti novi hipotekarni kredit nakon kratke prodaje ili otuđenja, on namjerava naći kuću za kupovinu pre nego što pređe na neizvršenje postojeće hipoteke.
- Claude piše ponudu za kupovinu novog doma i podnosi zahtev za kredit.
- Zajmoprimac traži od Kloda da zaključi ugovor o iznajmljivanju kako bi se pokazao da će se zakupac preseliti u klodovu staru kuću i platiti zakupnine Klodu.
- Klod traži od svog drugog Clydea da potpiše ugovor o iznajmljivanju, iako Clyde nema nameru da se preseli ili iznajmljuje staru kuću Klodove kuće. Podnosiocu ovog ugovora o lažnom iznajmljivanju podnosi zajam.
- Kreditor odobrava Claudeovu novu hipoteku i finansira zajam .
- Klod nikada ne plaća u svom starom domu. Obavještenje o podrazumevaju se podnosi i kuća ide u zatvor, a potom se vraća u banku.
- Klodov kredit je uništen, ali mu nije briga jer je već kupio novi dom i nema nameru da se kreće dugo.
Zašto se kupuje i kupuje protiv zakona?
U Klodovom slučaju, on je falsifikovao dokumente o kreditiranju i namerno lagao na zahtev za kredit. To je prevara hipoteke. Hipotekarna prevara se dešava kada zajmoprimac zadrži informacije - kao što je namerna namjera da prestane sa plaćanjem drugom poveriocu - ili falsifikuje informacije - bilo koji od toga bi mogao dovesti novog zajmodavca da odbije kredit ako je zajamčnik znao za to.
Takođe se smatra da prevara leži na zahtevu za kredit i da podnosi lažne dokumente zajmodavcu. FBI definira hipotekarnu prevaru kao "bilo kakvo materijalno pogrešno prikazivanje, pogrešno predstavljanje ili propust na koji se oslanja pionir ili zajmodavac da finansira, kupi ili osigura zajam".
Kao rezultat prakse kupovine i kaucije, Fannie Mae smjernice zahtijevaju od kupaca da se kvalifikuju za hipoteke u obe kuće na početku zajma, osim ako postojeći dom ima dovoljno kapitala.
To je zato što bi vlasnik kuće sa punopravnim kapitalom bio ludak da se ode od nje.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.