Neke banke za prodaju na kratko prodaju plaćaju prodavce
Šerija je bila u suzama kada je čula novorođenčad u rukama kada je čula početnu potražnju prve banke pre izdavanja odobrenja za prodaju .
Banka je rekla da je Shari uživao u izvrsnom kreditnom rejtingu, sa FICO-om u visokim 800-im godinama i vidio da je Shari imala netaknutu kreditnu liniju za gotovinu. Njena VISA je imala raspoloživu gotovinsku granicu od 10.000 dolara. Banka je zatražila Shari da dodirne svoju kreditnu karticu i da joj da 10.000 dolara u banci. Ako Shari ne bi mogao priuštiti da otplati VISA, banka nije bila briga. Nije izdala VISA.
Drugim riječima, poruka banke bila je dvostruka: Šari bi trebala smanjiti kreditni rejting i prevariti kreditnu instituciju. Istinita priča. Zastupao sam tog prodavca.
Zašto banke traže doprinose prodavca
Banke ga već jedu u kratkoj prodaji . Banka je mogla da kreditira, recimo, 500.000 dolara, a u nekim delovima Sacramenta 2008. godine, na primer, vrijednosti su opale za više od 50%. Ako je banka odnela taj dom kroz imovinsku korist, izgubila bi najmanje 250.000 dolara od početnog ulaganja.
Ditto na kratkoj prodaji.
Prodavac ima podstrek da napravi kratku prodaju, jer ima koristi za kratku prodaju u odnosu na zatvorsku kaznu . Dakle, prodavac je entitet koji banka može pokušati da izdrži. Zato što može.
Evo i drugih razloga zbog kojih bi banke mogle tražiti doprinos prodavca:
- Prodavac ima raspoloživi prihod. Većina banaka ispituje finansijsku izjavu prodavca kako bi utvrdila koliko novca dolazi u domaćinstvo i koliko novca izlazi. Banke omogućavaju određena izdvajanja za troškove. Ako prodavac ima novac na kraju meseca, banka može tražiti.
- Prodavac je refinansirao i izvukao novac iz kuće. Jedna je stvar ako prodavac refinansira da isplati visoku kamatnu stopu ili završi projekat poboljšanja kuće. Potpuno je druga stvar ako je prodavac kupio veliki čamac. Ako je poništenje prodavca privremeno, banka može zatražiti od prodavca da doprinese. Banka će naručiti BPO . Oni neće brzo popustiti imovinu. Žele da minimiziraju gubitak što je više moguće. Ako prodajna cena nije dovoljno visoka da bi bankama pružila potrebnu mrežu, banka može zatražiti od prodavca da promeni razliku.
- Smernice PSA zahtevaju doprinos prodavca. Investitori žele povraćaj svojih investicija, a smernice PSA-a su obično postavljene da obezbede profit. Ove smjernice mogu navesti da svi hipoteke u tom bazu moraju dati doprinos prodavcu kako bi olakšali kratku prodaju.
- Prodavac nema finansijskih poteškoća. Mnoge banke će se složiti da prodaju kratku prodaju ako prodavac pati od različitih vrsta teškoća koje nije neophodno od finansijske prirode. Međutim, ukoliko prodavac uživa jak gotovinski tok, banka bi možda mogla da odustane od toga.
- Državni zakoni mogu dozvoliti presudu o nedostacima . Kada banka ima pravo da lično vrši prodaju prodavca za razliku između iznosa hipoteke i isplate kratkoročne zarade, banka bi mogla preferirati da pregovara s prodavcem pre odobrenja za kratko odobrenje prodaje. To pregovaranje može uključiti doprinos prodavca.
Tip doprinosa prodavca bi mogao prihvatiti kratkoročnu banku prodaje
U najboljem svetu banka bi volela da prodavac otplati celokupni dug, ali banke znaju da većina razumnih prodavaca neće pristati na kratku prodaju u tim okolnostima. Pošto prodavac može imati druge opcije kao što su modifikacija kredita , otpisivanje ili stečaj. Dakle, banke obično traže jednu od 2 stvari ili oboje:
- Gotovina . Iako banka ima pravo da traži čitavu razliku, većina banaka shvata da prodavci nemaju tu vrstu novca ili ne bi imali kratku prodaju. Nije neuobičajeno videti zahteve koji variraju od 2 do 10 procenata nedostatka.
- Neosigurana promicajna zabilješka . Gotovinski razgovori, ali i zadužbine su takođe rešenje. Općenito, zahtevi za zamjenu za promjene su veći od zahtjeva za gotovinom. Međutim, banke će se često složiti sa nekamatonosnim uslovima i isplatom glavnice od 3 do 15 godina.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.