S obzirom na to da kratka prodaja podrazumeva ponuđivanje kuće za prodaju, obično navedenom putem MLS-a .
Potencijalni kućni kupci će obaviti sastanke kako bi pogledali kuću, neki će učestvovati u ponudi za male ponude , agenti bi mogli da drže otvorene kuće i, generalno, život prodavca će biti prekinut, sve u nadi da će kupac kupiti kuću.
Osnove kratke prodaje
Kratka prodaja se dešava kada se zajmodavac složi da prihvati manje od iznosa koji se duguje kući ili zbog toga što nema dovoljno kapitala da proda i isplati sve troškove prodaje. Nisu svi zajmodavci pregovarali o kratkoj prodaji, i zbog toga agent za nekretnine ili advokat može biti ogromna pomoć kontaktiranjem odjela za smanjenje gubitka zajmodavca kako bi saznali.
Ne možete samo da se probudite jedno jutro i odlučite da ćete prodati svoj dom sa gubitkom tražeći kratku prodaju. Ranije je bilo da oni ne bi ni pomislili na kratku prodaju ukoliko su vaša plaćanja aktuelna, ali to se promenilo. Međutim, shvatite da će zajmodavci biti prikladniji za pregovore ukoliko su vaša plaćanja u docnji.
Pored toga, ako imate novčanu imovinu, zajmodavac može pokušati da dodirne te račune.
Kako se utiče na kredit kupca kratkih prodaja?
Sajam Isaac objavio je izvještaj koji kaže da su ocjene o kreditima uticale na isto, bez obzira da li prodavac prodaje kratku prodaju ili otuđenje. Sajam Issac kaže da su prosečne poene izgubljene na FICO rezultatu sledeće:
- Kasno je 30 dana: 40 do 110 bodova
- Kasno 90 dana: 70 do 135 bodova
- Foreclosure, kratka prodaja ili de l'in-lieu: 85 do 160
- Stečaj: 130 do 240
- Foreclosure ili Deed-in-Lieu Foreclosure: Oba ova rešenja utiču na kredit iste, kaže David Steep iz Vitek Mortgage. Prodavci će dobiti hit od 200 do 300 bodova, u zavisnosti od ukupnog stanja kredita. To znači da ako je FICO rezultat prodavca prije otpisa bio 680, mogao bi da se smanji na 380.
- Kratka prodaja: strpljivo tvrdi da je efekat kratke prodaje (obezbeđivanju prodavaca više od 59 dana zakašnjenja) na kreditnom izveštaju prodavca identičan onom u vezi sa otpisom. Ding na kredit će se pojaviti kao pre-izuzeće u statusu otkupa, kaže Steep, što će rezultirati gubitkom od 200 do 300 bodova. To znači da bi prodavac sa kratkim prodajom sa prethodnim FICO od 720 mogao da vidi da se smanjuje sa 520 na 420.
Moje lično iskustvo kao agent je nešto drugačije. Završio sam kratku prodaju za prodavca iz Sakramenta koji je za hipotekom bio 90 dana. Nekoliko meseci nakon što je zatvorila svoju kratku prodaju, proverila je svoj kreditni izveštaj i našla da je FICO pala za samo 100 poena na 671. Pretpostavljam da se situacija svake prodavnice razlikuje.
Catherine Coy, hipotekarni broker u južnoj Kaliforniji, slaže se sa strmim.
"Uticaj na kreditni izvještaj potrošača - otuđivanje protiv prodaje i kratka prodaja - je razlika između pogođenog voza ili autobusa", kaže Coy, govoreći o zajmoprimcima koji su nekoliko mjeseci zaostali. Međutim, tokom godina, kratke prodaje imaju manje i manje stigme.
Vrijeme čekanja pre kupovine još jedne kuće
- Foreclosure ili Deed-in-Lieu Foreclosure: Stupar kaže da prodavac koji želi kupiti još jedan dom nakon otpisa će završiti na čekanju od 24 do 72 meseca pre nego što zajmodavac ponudi bilo kakvu kamatnu stopu koja ima smisla. Coy kaže: "Dobra vijest je kratka prodaja će potrošaču omogućiti da dobije institucionalni zajam za novi dom u roku od dvije godine".
- Kratka prodaja: Neki agenti kažu da su dobre vijesti za prodavce na kratkim prodajama čekati mnogo kraće pre kupovine drugog doma , a Fannie Mae smernice 2008. usvojile su nove procedure.
Može li prodavac ponovo kupiti za manje od dvije godine? Ne zaista, kaže Coy, "To je krajnji mit koji potrošač može kupiti ponovo za oko 18 meseci sa dobrom kamatnom stopom." Međutim, smernice Fannie Mae sada zahtevaju samo 48-mesečno začini, a to nije dobra vijest za agente koji se specijalizuju za kratku prodaju. "
FHA je usvojila smernice u 2010. godini koja kaže da prodavac koji je aktuelan i prodaje kratku prodaju može kvalifikovati da odmah kupi još jedan dom. Zajmoprimci nisu toliko brzo pratili te smernice. Međutim, Flagstar banka je u roku od 2 mjeseca zatvaranja svoje kratke prodaje dala maloprodajnom prodavcu Elk Grove novi zajam i taj prodavač je bio aktuelan u to vrijeme. FHA može odobriti kredit za prodavca koji prodaju u kratkom roku koji se kvalifikuje po programu Back to Work nakon godinu dana.
Imajte na umu da smernice Fannie Mae-a dozvoljavaju prodavcu da odmah zatraži novi kredit za kupovinu druge kuće ukoliko je taj prodavač zadržao struju plaćanja, nije imao neispravnosti preko 30 dana i nije pristao na otplatu otpisa duga. Štaviše, kasni isplate koje dramatično utiču na vaš izveštaj o kreditima, a ne na kratku prodaju.
Oduzimanje ili kratkoročna odluka
Ako ste prodavac pokušavajući da odlučite da li ćete dozvoliti da kuća prođe kroz otplatu protiv pokušaja prodaje na kratko, spasavanje vašeg kredita možda neće biti prednost za kratku prodaju, kaže Coy. Ona izveštava da, prema "Fact Factor Code # 22, ne postoji prednost bonitetne ocene za delikventnog zajmoprimca na kratkoj prodaji zbog prekoračenja kamate".
Međutim, imam sumnje u to. Iz onog što sam vidio, manje je štete po izveštaju o kreditima nakon kratke prodaje koja uključuje kasne isplate nego oduzimanje imovine. Štaviše, još jedna prednost za one sa nepravilnostima na njihovom kreditu je mogućnost kupovine još jednog objekta koristeći konvencionalno finansiranje u roku od 4 godine u periodu od 7 godina koji je potreban za otpisivanje sredstava. Neki zajmodavci će izvršiti kredit za novi dom dan nakon što se kratka prodaja zatvori. Postoje i druge kratke prodajne prednosti u vezi sa otpisom. Ali tražite pravne i poreske savete pre donošenja te odluke.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.