Kako Hipoteke utiču na američku ekonomiju
Vrste
Najpopularniji tip hipoteke je konvencionalni kredit od 30 godina sa fiksnom kamatom. Od 1999. godine on predstavlja 70 do 90 odsto svih hipoteka. 15-godišnji kredit sa fiksnom kamatnom stopom se takođe široko koristi, jer omogućava ljudima da plate svoj dug za polovinu vremena.
Podesive stope hipoteke nude niže kamatne stope i mesečne isplate od fiksnih kredita. Oni će postati skuplji kada se kamatne stope raste iz današnjih 200 godina.
Subprimi zajmodavci su stvorili niz egzotičnih kredita. Oni su privukli kupce tako što su ponuđeni niski "tizer" u prvih nekoliko godina. Ovo su opasne za nove zajmoprimce. Možda nisu svesni da se isplata dramatično povećava nakon inicijalne faze. Evo nekih od najpopularnijih:
- Krediti samo za kamate : Super-niska plaćanja koja nisu umanjila glavnicu za prvih nekoliko godina.
- Opcija ARM krediti : Zajmoprimci biraju koliko plati svakog meseca u prvih pet godina.
- Negativni krediti za amortizaciju: krediti samo za kamate koji povećavaju glavnicu svakog meseca. to je zato što je isplata bila manja od čak i kamate.
- Ultra dugi krediti sa fiksnom kamatnom stopom : To su 40-50-godišnja konvencionalna hipoteka.
- Balon krediti : moraju se refinansirati ili isplatiti nakon 5-7 godina.
- Krediti bez duga : Ovim je omogućio zajmoprimac da preuzme zajam za isplatu.
istorija
Prije velike depresije , domaći hipotekarni krediti su bili 5 do 10 godina kredita za samo 50% vrednosti kuće. Direktor je bio naplaćen kao balon na kraju mandata. Banke su imale mali rizik.
Kada su cene stanovanja pale za 25 procenata tokom velike depresije, vlasnici kuća nisu mogli priuštiti plaćanje balona.
Banke ne bi dozvolile refinansiranje. Do 1935. godine, 10 odsto svih kuća je bilo u pritvoru .
Da bi zaustavio masakr, predsjednik Roosevelt promijenio je pet kritičnih područja vezanih za stambena pitanja u sklopu New Deala :
- Korporacija zajmoprimaca kuće kupila je jedan milion hipotekarnih hipoteka od banaka. Promenio ih je na dugoročnu hipoteku sa fiksnom kamatom koju danas znamo i vratili ih.
- Federalna uprava za stanovanje obezbedila je hipotekarno osiguranje.
- Savezna nacionalna hipoteka pridružila je sekundarno tržište za hipoteke.
- Federalna korporacija osiguranja depozita osigurala je depozite banaka.
- Glass-Steagall je zabranio bankama da ulažu sredstva deponenata u rizične poduhvate kao što je berza.
Ove promene su odgovorile na ekonomsku katastrofu. Nisu dizajnirani da budu domaća politika. Čak i tako, oni su učinili kućnim vlasništvom pristupačnijim. Proširili su rok kredita. To je smanjilo mesečne troškove i eliminisalo potrebu za refinansiranjem. Banke su finansirale kredite zahvaljujući osiguranim depozitima FDIC-a.
1944. godine, program osiguranja hipotekarnih poslova Odeljenja za veterane smanjio je isplate. Podstakla je povratnike ratnih veterana da kupe kuću koja se gradi u predgrađu. To je podstaklo ekonomsku aktivnost u građevinskoj industriji.
Zahvaljujući svim saveznim programima, vlasnički dom se povećao sa 43,6 posto u 1940. na 64 posto do 1980.
Vlada je stvorila specijalno zakonodavstvo za stvaranje štednih i zajmovnih banaka za izdavanje ovih hipoteka. Tokom šezdesetih i sedamdesetih godina skoro svi hipotekarni krediti izdavani su kroz štednju i zajmove . Ove banke su bile uspešne jer su ljudi deponovali sredstva na štednim računima. Vlada je osigurala depozite, tako da su ljudi koristili račune, iako zarađena kamata nije bila mnogo. Ovo je takođe regulisala vlada. S & L mogu ostati profitabilne plaćajući niže kamatne stope na depozite nego što se naplaćuju na hipoteku.
Tokom sedamdesetih godina, predsednik Nixon stvorio je beskrajnu inflaciju prekinjući sve veze između američkog dolara i zlatnog standarda . Banke su izgubile depozite pošto nisu uspjeli podudarati kamate koje plaćaju računi novčanog tržišta .
Ovo je smanjilo finansiranje koje su im potrebne za izdavanje hipoteke.
Da bi pomogao bankama, Kongres je prošao Garn-St. Zakon o depozitnim institucijama u Germainu. Omogućila je bankama povećanje kamatnih stopa i niže kreditne standarde. Takođe je omogućio S & Ls da daju komercijalne i potrošačke kredite. To je dovelo do krize štednje i zajma , kao i neuspeha od polovine nacionalnih banaka.
| Godina | % prihoda domaćinstava | % imovine domaćinstava | % BDP-a |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Izvor: Richard K. Green i Susan M. Wachter, "Američka hipoteka u istorijskom i međunarodnom kontekstu", Univerzitet u Pensilvaniji, 21. septembar 2005.)
Kako Hipoteke utiču na ekonomiju
Tokom administracije predsednika Klintona , banke su se žalile da se ne mogu takmičiti na međunarodnim finansijskim tržištima. Kongres je deregulisao industriju i ukinuo Zakon o staklenom staklu. To je omogućilo bankama da garantuju sredstva deponenata za ulaganje u rizične derivate . Najpopularnija od njih bila je obezbeđena hipoteka .
Banke bi zajedno složile slične hipoteke, a zatim ih prodavale Fannie Mae, Freddie Mac-u ili drugim investitorima. Oni su bili osigurani od neizvršenja obaveza po kreditnim zamjenama. Potražnja za ovim hartijama od vrednosti bila je toliko visoka da su banke počele da snižavaju standarde na osnovu zajmova. Uskoro, ove hipotekarne hipoteke su dozvolile skoro svima da postanu vlasnici kuće.
Kao rezultat toga, procenat hipotekarnog duga u poređenju sa bruto domaćim proizvodima porastao je sa 50 procenata u 2000. godini na skoro 70 procenata do 2004. godine. Svi su prošli sve dok cene stanovanja ne počnu padati u 2006. godini. Ne mogu refinansirati ili prodati svoje kuće, vlasnici kuća su počeli da ne plaćaju . Toliko je investitora zaradilo u svojim kreditnim zamjenama koje je glavni osiguranik, AIG, gotovo bankrotirao. Tako je hipotekarna hipotekarna kriza stvorila finansijsku krizu iz 2008. godine .