Kako su hartije od vrednosti koje su pod hipotekom radile sve dok nisu
Kada ulažete u MBS, kupujete pravo da primite vrednost paketa hipoteke.
To uključuje mesečne isplate i otplatu glavnice. Pošto je to sigurnost, možete kupiti samo deo hipoteke. Dobijate ekvivalentni dio plaćanja. MBS je derivat jer dobija svoju vrijednost od osnovnog sredstva.
Kako funkcioniše obezbeđenje pod hipotekom
Prvo, banka ili hipotekarna kuća vrši stambeni kredit. Banka zatim proda taj zajam investicionoj banci . Koristi novac koji je dobio od investicione banke da napravi nove kredite.
Investiciona banka dodaje kredit zajam hipotekarnih kredita s sličnim kamatnim stopama . Ona stavlja paket u specijalnu kompaniju dizajniranu u tu svrhu. To se zove Vozilo za specijalne namene ili Vozilo za specijalne investicije. To drži hipotekarne hartije od vrednosti odvojene od drugih usluga banke. SPV trguje hipotekarne hartije od vrednosti. Hipoteke ostaju u SPV-u.
Vladine agencije su takođe uključene u većinu hartija od vrednosti pod hipotekom.
Ovo su Fannie Mae , Freddie Mac i Ginnie Mae. Fannie Mae i Freddie Mac kupuju i prodaju MBS. Savezna vlada garantuje isplate. Oni koji su kupili MBS znali su da ne bi izgubili ulaganje. Ginnie Mae takođe garantuje da će investitori dobiti svoja plaćanja. (Izvor: "Hartije od vrednosti pod hipotekom", SEC)
Vrste hipotekarnih hartija od vrednosti
Najjednostavniji MBS je sertifikat za učešće u prolazu . Vlasnicima plaća njihov pravičan udeo u glavnicama i kamatama plaćenim u hipotekarnom paketu.
Početkom 2000-ih, MBS tržište je postalo veoma konkurentno. Banke stvorile su komplikovanije investicione proizvode kako bi privukli kupce. Na primjer, razvili su obezbeđene dužničke obaveze za kredite koji nisu hipoteke. Ali, oni su primenili ovu derivativnu strategiju na MBS.
Investicione banke su razvrstale hipotekarne pakete u slične kategorije rizika, poznate kao tranš . Najmanji rizični tranš sadrži prvu do tri godine plaćanja. Najvjerovatnije su zajmodavci platili prve tri godine. Za hipoteke sa podesivim stopama, ove godine imaju i najmanju kamatnu stopu.
Neki investitori su preferirali rizikujuću tranšu jer imaju veće kamatne stope . Te tranše su sadržavale četvrtu do sedmu godinu plaćanja. Sve dok su kamatne stope ostale niske, rizici su ostali predvidljivi. Ako je zajamodavac unaprijed platio hipoteku jer je on ili ona refinansirao, onda su investitori dobili prvobitnu investiciju nazad.
Rizik je porastao kada su kamatne stope porasle. Zajmoprimaci hipoteke sa podesivim stopama su bili uhvaćeni od straha kada su njihova plaćanja porasla.
Nisu mogli refinansirati jer su kamatne stope bile veće. To je značilo da je verovatnije da će ih podrazumijevati. Investitori su izgubili sve. Evo ga Ryan Gosling objašnjavajući u filmu The Big Short .
Hartije od vrednosti pod hipotekom promenile su stambenu industriju
Pronalazak hipotekarnih hartija od vrednosti potpuno je revolucionirao poslove stambenog, bankarskog i hipotekarnog poslovanja. U početku, hipotekarne hartije od vrijednosti dozvoljavale su više ljudi da kupuju kuće. Tokom buma nekretnina , mnoge banke i hipotekarne kompanije su kreditirale bez novca. To je omogućilo ljudima da uđu u hipoteku koju nisu mogli priuštiti. Zajmoprimcima nije bilo briga. Znali su da mogu da prodaju zajmove i ne plaćaju posledice kada i ako su zaduženi zajmodavci.
To je stvorilo aktivni balon . Izgubila je 2006. godine kriznom krizom hipoteke .
Pošto su mnogi investitori, penzioni fondovi i finansijske institucije imali hipotekarne hartije od vrednosti, svi su izgubili. To je stvorilo finansijsku krizu 2008. godine .
Kako su hartije od vrijednosti pod hipotekom porasle
Predsednik Lyndon Johnson je stvorio hipotekarne hartije od vrijednosti kada je odobrio Zakon o poveljama iz 1968. godine. Takođe je stvorila Fannie Mae . Želeo je da bankama omogući prodaju hipoteke. To bi oslobodilo sredstva za pozajmljivanje više kuća vlasnika.
LBJ nije očekivao da će Zakonom o poveljama biti uklonjena dobra praksa pozajmljivanja. Banke su ubrzo shvatile da više neće morati uzeti gubitak ako zajmoprimac nije isplatio zajam. Banke su plaćene za izvođenje kredita, ali se nisu povredile ako je kredit bio loš. Nisu bili toliko oprezni u pogledu kreditne sposobnosti zajmoprimaca.
Hipotekarne hartije od vrijednosti omogućile su nebankarskim finansijskim institucijama da uđu u poslove hipoteke. Prije MBS, samo banke su imale dovoljno depozita za dugoročne kredite. Imali su duboke džepove da sačekaju da su ti krediti otplaćeni 15 ili 30 godina kasnije. Pronalazak MBS-a je značio da su zajmodavci odmah dobili novac od investitora na sekundarnom tržištu . Hipotekarni zajmodavci su se pojavili svuda. Takođe nisu bili previše oprezni u pogledu solventnosti svojih kupaca. Stvorila je veću konkurenciju za tradicionalne banke. Morali su sniziti svoje standarde da se takmiče.
Najgore od svega, MBS nisu regulisani. Savezna vlada regulisala je banke kako bi osigurala zaštitu njihovih deponenata. Ali ta pravila se nisu odnosila na MBS i hipotekarne brokere . Deponenti banke bili su sigurni, ali investitori MBS-a uopće nisu bili zaštićeni.