Pročitajte ovo pre nego što dobijete Hipoteku za prilagodljivu stopu
Svaki kreditor odlučuje koliko će bodova dodati indeksnoj stopi. Obično je nekoliko procentnih poena. Na primer, ako je stopa Libora 0,5 posto, stopa ARM može biti svuda od 2,5 do 3,5 posto.
Većina zajmodavaca će zadržati stopu na tu oglašenu stopu za određeni period. Zatim se stopa povećava u redovnim intervalima. Ovo je poznato kao reset. To zavisi od uslova kredita. Može se dogoditi mesečno, kvartalno, godišnje, svake tri godine ili pet godina, u zavisnosti od vrste kredita koji dobijate. Morate pažljivo pročitati mala štampa kako biste utvrdili da li ćete moći da platite veću kamatnu stopu.
Nakon resetovanja, stopa će se povećavati dok Libor radi. To znači da bi se plaćanje vašeg novca iznenada moglo povećati nakon početnog petogodišnjeg perioda. Ako je Libor u to vrijeme porastao na 2,5 procenta, onda bi se vaša nova kamatna stopa povećala na 4,5 odsto ili 5,0 odsto. Istorijska stopa Libora otkriva da je Libor porastao u 2006. i 2007. godini. Pokrenuo je mnoge hipotekarne neizvršavanja koja su dovela do krize subprime hipoteke .
To znači da moraš obratiti pažnju na promjene stope federalnih sredstava i kratkoročnih prinosa na trezor.
To je zato što se Libor uobičajeno menja sa zakonom. Prihodi trezora rastu kada padne tražnja za obveznicama.
Pros
Prednost prilagođenih stopa hipoteke je da je stopa niža od hipoteke sa fiksnom kamatnom stopom . Ove stope su vezane za desetogodišnji zapis trezora . To znači da možete kupiti veću kuću za manje.
To je naročito atraktivno za kupce koji prvi put kupuju kuće, a drugi sa umerenim prihodima.
Cons
Veliki nedostatak je taj što se mesečna uplata može povećati ako se kamatne stope raste. Mnogi ljudi su iznenađeni kada se kamatna stopa resetuje, iako je u ugovoru. Ako se vaš prihod ne poveća, onda više ne možete da priuštite svoj dom i možete je izgubiti.
Hipoteke prilagođene stope su postale popularne 2004. godine. Tada su Federalne rezerve započele podizanje stope federalnih sredstava . Potražnja za konvencionalnim kreditima pala je kako su kamatne stope porasle. Banke su kreirale hipoteke sa podesivim stopama kako bi umanjile mesečne isplate.
Vrste
Tokom 2004. godine bankari su postali kreativniji sa novim vrstama kredita kako bi privukli potencijalne vlasnike kuća. Evo nekih primera najpopularnijih.
Samo krediti po osnovu kamata . Oni imaju najniže stope. Vaša mesečna uplata samo ide ka interesu, a ne bilo koji od principa, za prve tri do pet godina. Nakon toga počnete da vršite veća plaćanja da biste pokrili princip. Ili, možda ćete možda morati da napravite veliko plaćanje balonom.
Ako ste svesni kako rade, ti krediti mogu biti veoma povoljni. Ako to možete priuštiti, bilo kakav doplatak ide direktno prema principu.
Ako ste disciplinovani za izvršenje ovih plaćanja, možete zapravo platiti više protiv principa. Na taj način ćete dobiti veći kapital u kući nego sa konvencionalnom hipotekom. Ovi krediti su opasni ako niste spremni za podešavanje ili balansiranje. Oni takođe imaju sve iste nedostatke hipoteke sa podesivim stopama.
Opcije ARM. Omogućavaju zajmoprimcima da odluče koliko plati svakog meseca. Oni počinju sa stopama "teaser" od oko jedan do dva posto. One se mogu resetovati na viši nivo, čak i nakon prve uplate. Većina (80 posto) opcija zajmoprimaca ARM-a vrši samo minimalnu uplatu svakog meseca. Ostatak se dodaje u stanje hipoteke, kao i pozajmice za negativnu amortizaciju.
Zajmoprimci smatraju da je plaćanje fiksno za pet godina. Ako neplaćeni hipotekarni balans raste na 110 odsto ili 125 odsto prvobitne vrednosti, zajam se automatski resetuje.
To može rezultirati uplatom koja je tri puta veća od prvobitnog iznosa. Strašne kazne sprečavaju zajmoprimce od refinansiranja. Kao rezultat toga, većina zajmoprimaca jednostavno pada u dugove. Jednom kada kuća vredi manje od hipoteke, ili zajmopter izgubi posao, oni oduzmu .
Ovi krediti su bili ogroman pokretač iza subprime hipotekarne krize . Iako su samo 2% svih stanarskih kredita bili opcija ARMS, oni su vredni 300 milijardi dolara. Većina njih nije zadala. Najmanje 60 posto bilo je u Kaliforniji, gde su cene kuća padale 30-40 posto. Ovo ih je diskvalifikovalo da iskoriste prednosti programa za modifikaciju kredita kao što su MakingHomesAffordable . (Izvor: " Toxic Mortgages ", Centar za odgovorno pozajmljivanje, 5. novembar 2007. "Hipoteke u noćnom moru", Businessweek, 11. septembar 2006.)