Ulaganje za početnike

Kako investirati u nekretnine

Ulaganje u nekretnine je jedan od najstarijih oblika ulaganja, koji je bio u toku od ranih dana ljudske civilizacije. Predavanje na modernim berzama, nekretnine su jedna od pet osnovnih klasa imovine kojima svaki investitor treba ozbiljno razmisliti o tome da dodijeli svom portfelju za jedinstvene novčane tokove, likvidnost, profitabilnost, porez i raznovrsne pogodnosti koje nudi. U ovom uvodnom vodiču ćemo vas provesti kroz osnove investiranja nekretnina i raspravljati o različitim načinima koji ste mogli dobiti ili preuzeti vlasništvo u investiranju u nekretnine.

Prvo, počnimo sa osnovama: Šta investira u nekretnine?

Šta je ulaganje u nekretnine?

Ulaganje u nekretnine je široka kategorija operativnih, investicionih i finansijskih aktivnosti usmjerenih na zarađivanje novca iz materijalne imovine ili novčanih tokova koji su nekako vezani za materijalnu imovinu.

Postoje četiri glavna načina za zaradu u nekretnine:

1. Priznavanje nekretnine : ovo je kada se imovina povećava u vrednosti. Ovo se može dogoditi zbog promene na tržištu nekretnina, što povećava potražnju za imovinom u vašem području. Može se koristiti zbog nadogradnje koje ste stavili u investiranje u nekretnine kako biste ga učinili privlačnijim za potencijalne kupce ili iznajmljivače. Ipak, zahvaljujuci nekretninama je nezgodna igra.
2. Prihod od gotovinskog toka (rent) : Ova vrsta investicija u nekretnine se fokusira na kupovinu nekretnina, kao što je stambena zgrada, i radi ga tako da prikupite potok gotovine sa stanarine. Prihodi od gotovinskog toka mogu se generisati iz stambenih zgrada, poslovnih zgrada, kuća za iznajmljivanje i još mnogo toga.
3. Prihodi povezani sa nekretninama : Ovo je prihod koji generiše brokeri i drugi stručnjaci iz oblasti industrije koji zarađuju novac kroz provizije od kupovine i prodaje imovine. Takođe uključuje kompanije za upravljanje nekretninama koje se drže u procentu u zakupu u zamenu za obavljanje svakodnevnih poslova nekretnina.

1. Sporedni prihodi od investiranja u nekretnine : Za neke investicije u nekretnine, ovo može biti ogroman izvor dobiti. Sporedni prihodi od investiranja u nekretnine uključuju stvari poput prodavnica u poslovnim zgradama ili objekata za pranje veša u stanovima sa niskim rentom. U suštini, oni služe kao mini-biznisi u okviru veće investicije u nekretnine, omogućavajući vam da zarađujete novac od poluprilične kolekcije kupaca.

Najčistiji, najjednostavniji oblik ulaganja u nekretnine je sve što se tiče gotovinskog toka iz rente, a ne apresijacije . Ulaganje u nekretnine se dešava kada investitor, poznat i kao vlasnik, stiče deo opipljive imovine, bez obzira na to da li je to sirova zemlja, zemljište sa kucom na njoj, zemljište sa poslovnom zgradom na njoj, zemljište sa industrijskim skladištem na njoj ili stan.

On ili ona potom pronalazi nekoga ko želi da koristi ovu imovinu, poznat kao stanar i stupi u dogovor. Zakupcu se daje pristup nepokretnosti, da se koristi pod određenim uslovima, za određeno vrijeme, a uz određena ograničenja - od kojih su neke postavljene u saveznom, državnom i lokalnom zakonu, a ostali dogovoreni u ugovoru o zakupu ili ugovoru o zakupu . U zamjenu, zakupac plaća mogućnost korišćenja nekretnina. Plaćanje koje on ili ona pošalju vlasniku je poznato kao "najam".

Za mnoge investitore, prihod od zakupa od investicija u nekretnine ima ogromnu psihološku prednost u odnosu na dividendu i kamatu od ulaganja u akcije i obveznice . Oni mogu voziti imovinu, videti, i dodirnuti rukama. Oni mogu slikati svoju omiljenu boju ili angažovati arhitektu i građevinsku kompaniju kako bi je modifikovali. Oni mogu da koriste veštine pregovaranja kako bi odredili stopu iznajmljivanja, omogućavajući dobrog operateru da generiše veće stope kapitalizacije ili "stope kapi".

S vremena na vrijeme, investitori nekretnina postaju pogrešni kao investitori u berzama na berzama, insistirajući da stope kapitalizacije nisu bitne. Ne pada na to. Ako ste u mogućnosti da odgovarajuću cijenu stanarine cijene, trebalo bi da uživate u zadovoljavajućoj stopi povrata u svom kapitalu nakon što ste obračunali trošak imovine, uključujući razumne rezerve za amortizaciju , porez na imovinu i prihod, održavanje, osiguranje i ostale troškove. Pored toga, trebalo bi da izmerite vreme potrebno za bavljenje investicijom, jer je vaše vrijeme najvažnija imovina koju imate - to je razlog zbog kojeg investitori toliko neguju pasivni prihod . (Kada su vaši posjedi dovoljno veliki, možete osnovati ili zapošljavati kompaniju za upravljanje nekretninama kako bi se bavila svakodnevnim poslovanjem svog portfolia nekretnina u zamjenu za procenat prihoda od zakupa, pretvarajući investicije u nekretnine koje su bile aktivno upravlja pasivnim investicijama.)

Koji su neki od najpopularnijih načina da osoba počne da ulaže u nekretnine?

Postoji veliki broj različitih vrsta investicija u nekretnine koje osoba može da razmotri za svoj portfelj.

Lakše je razmišljati u smislu glavnih kategorija u koje investicije nekretnina pada na osnovu jedinstvenih prednosti i nedostataka, ekonomskih karakteristika i ciklusa najma, uobičajenih uslova zakupa i brokerske prakse vrste nekretnine. Nekretnine su obično kategorizirana u jednu od sledećih grupa:

• Ulaganje u nekretnine - Ovo su nekretnine koje uključuju ulaganja u nekretnine vezane za kuće ili stanove u kojima žive pojedinci ili porodice. Ponekad, ovakve investicije u nekretnine imaju poslovnu komponentu, kao što su pomoćni smeštajni objekti za starije osobe ili zgrade sa punim servisom za stanare koji žele luksuzno iskustvo. Zakupi najčešće traju 12 meseci, daju ili uzimaju šest meseci sa obe strane, što dovodi do mnogo bržeg prilagođavanja tržišnih uslova od nekih drugih vrsta investicija u nekretnine.
• Ulaganje komercijalnih nekretnina - Investicije u komercijalne nekretnine uglavnom se sastoje od poslovnih zgrada. Ovi zakupi mogu biti zaključani već dugi niz godina, što rezultira dvostranim mačem. Kada se komercijalna nekretnina investira u potpunosti sa dugoročnim zakupcima koji su se složili da cene zakupa bogatih cijena, tok gotovine nastavlja se čak i ako stope zakupa na uporedivim imanjima padnu (pod uslovom da zakupac ne bankrotira). Sa druge strane, suprotno je tačno - mogli ste da nađete znatno manje tržišne zakupnine u poslovnoj zgradi, jer ste potpisali dugoročne zakupe pre povećanja cene zakupa.

• Ulaganje u industrijske nepokretnosti - Nekretnine koja spadaju pod okrilje industrijskih nekretnina mogu uključivati ​​skladišta i distributivne centre, skladišne ​​jedinice, proizvodne pogone i montažne postrojenja.
• Ulaganje u maloprodaju nekretnina - Neki investitori žele da poseduju nekretnine kao što su trgovački centri, tržni centri ili tradicionalni tržni centri. Stanari mogu uključiti maloprodajne objekte, frizerske salone, restorane i slična preduzeća. U nekim slučajevima stope naplata uključuju procenat prodaje na malo u prodavnici kako bi stvorili podsticaj stanodavca da radi toliko koliko on, ona ili ona može učiniti maloprodajni objekat atraktivnim za kupce.
• Ulaganje u nekretnine sa mješovitim korišćenjem - Ovo je kategorija ulova za kada investitor razvije ili stiče imovinu koja uključuje višestruke tipove pomenutih investicija u nekretnine. Na primer, možete izgraditi višenatni objekat koji ima maloprodaju i restorane u prizemlju, poslovni prostor na nekoliko spratova i stambene apartmane na preostalim etažama.

Takođe možete se uključiti na kreditnu stranu ulaganja nekretnina od strane:

• Vlasništvo banke koja preuzima hipoteke i kredite za komercijalne nekretnine. Ovo može uključiti javno vlasništvo nad akcijama . Kada institucionalni ili pojedinačni investitor analizira akcije banaka, plaća se da posveti pažnju na izloženost nekretnina bankovnim kreditima.
• Obezbjeđivanje privatnih hipotekarnih kredita za pojedince, često uz višu kamatnu stopu kako bi vam nadoknadili dodatni rizik, možda uključujući i kreditnu rezervaciju za lizing.
• Ulaganje u mezzaninske hartije od vrednosti, koje vam omogućavaju da pozajmite novac za projekat nekretnina koji možete pretvoriti u vlasništvo u vlasništvu ako se ne otplati. Ovi se ponekad koriste u razvoju hotelskih franšiza.

Postoje pod-specijaliteti ulaganja u nekretnine, uključujući:

• Iznajmljivanje prostora, tako da imate mali kapital u njemu, poboljšavajući ga, a zatim podležući taj isti prostor drugima za mnogo veće stope, stvarajući neverovatan povrat na kapital. Primjer je fleksibilna kancelarijska djelatnost u velikom gradu gdje manji ili mobilni radnici mogu kupiti vrijeme kancelarije ili iznajmiti određene kancelarije.
• Prihvatanje sertifikata poreza. Ovo su ezoterična područja ulaganja u nekretnine i nisu pogodna za ruke ili neiskusne investitore, ali koja - pod pravim okolnostima, u pravom trenutku, i sa pravom vrstom osobe - generišu visoku povraćaj kako bi nadoknadili glavobolje i rizike.

Investicioni fondovi za nekretnine (REITs)

Povrh svega toga, zapravo možete ulagati u nekretnine kroz nešto poznato kao investicijsko povjerenje za nekretnine, ili REIT. Investitor može kupiti REIT putem brokerskog računa , Roth IRA ili nekog drugog kastodi računa . REIT su jedinstveni jer je poreska struktura pod kojom se upravlja, stvorena tokom administracije Ajzenhauera kako bi podstakla manje investitore da ulažu u projekte nekretnina koje inače ne bi mogli da priušte, kao što su izgradnja trgovačkih centara ili hotela. Korporacije koje su se opredelile za tretman REIT-a ne plaćaju porez na dohodak od poreza na korporativnu zaradu ukoliko prate nekoliko pravila, uključujući i zahtev da se dividendi raspodele 90% ili više profita akcionarima.

Jedna nedostatak investiranja u REIT-ove je da, za razliku od uobičajenih akcija, isplaćene dividende nisu "kvalifikovane dividende", što znači da vlasnik ne može iskoristiti niske poreske stope raspoložive za većinu dividendi. Umjesto toga, dividende od investicionih poverenja nepokretnosti oporezuju se po ličnoj stopi investitora. Na samom vrhu, IRS je naknadno presudio da dividende REIT-a koje se generišu u okviru skloništa za porez, kao što je Rollover IRA, u velikoj mjeri ne podliježu nepovjerenom porezu na dohodak poslovnih prihoda, tako da ćete možda moći da ih zadržite na računu za penziju bez mnogo briga o poreskoj složenosti , za razliku od glavnog komanditnog partnerstva .

(Ako ste zainteresovani da saznate više o ovim jedinstvenim hartijama od vrijednosti, započnite provjeravanjem investiranja nekretnina preko REIT-a , koja pokriva likvidnost REIT-a, pravičnost, kako koristiti REIT-ove u prednosti ulaganja u nekretnine i još mnogo toga.)

Ulaganje u nekretnine preko kuće vlasništva

Za sve opcije investiranja u nekretnine koje su na raspolaganju investitorima, prosečna osoba će dobiti svoje prvo iskustvo vlasništva nad nekretninama na tradicionalan način: kupovinom kuće.

Nikada nisam gledao na kupovinu kuće na isti način kao i većina društva. Umjesto toga, više volim da razmišljam o primarnom prebivalištu osobe kao mješavinu ličnog korisničkog i finansijskog vrednovanja, a ne obavezno investiranje. Da bi bio direktniji, dom nije ulaganje na isti način kao stambena zgrada. U najboljem slučaju, i pod najboljim idealnim okolnostima, najsigurnija strategija je da zamislite dom kao vrstu prisilnog štednog računa koji vam daje puno lične upotrebe i radosti dok vi živite u njemu.

Sa druge strane, dok se približavate penziji, ako uzmete holistički pregled vašeg ličnog bogatstva, pravo vlasništva nad kućom (bez bilo kakvog duga protiv njega) je jedna od najboljih investicija koje osoba može da napravi. Ne samo da se kapital može koristiti korišćenjem određenih transakcija, uključujući obrnute hipoteke, ali tok gotovine koji se čuva od neizmenjivanja uglavnom dovodi do neto uštede - komponenta dobitka koja bi se otišla na stanodavca efikasno ostaje u vlasništvu kuće džep. Ovaj efekat je toliko snažan da su ekonomisti još 1920. godine pokušavali da otkriju način da savezna vlada oporezuje uštede u novcu nad iznajmljivanjem za vlasnike kuća bez duga, s obzirom na to da je izvor prihoda.

Ipak, to je druga vrsta ulaganja - nešto poznato kao "strateška investicija". Da je ekonomija propala, sve dok bi mogli platiti porez na imovinu i osnovno održavanje, niko vas ne bi mogao iseliti iz kuće. Čak i ako ste morali da razvijete sopstvenu hranu u bašti, tamo je važan nivo lične sigurnosti. Postoje vremena kada su finansijski prinosi sekundarni prema drugim, praktičnijim pitanjima. Međutim, šta god da radite, ne žrtvujte svoju likvidnost kako biste pokušali izgraditi jednakost u investiranju u nekretnine prebrzo, jer to može dovesti do katastrofe (uključujući bankrot).

Ako štedite da biste stekli kuću, jedna od najvećih grešaka koju vidim su novi investitori koji svoje novce stavljaju na berzu, bilo kroz pojedinačne dionice ili indeksne fondove . Ako imate šanse da vam treba novac u roku od pet godina ili manje, vi nemate poslovanje bilo gde u blizini berze. Umesto toga, trebalo bi da pratite investicioni mandat poznat kao očuvanje kapitala . Evo najboljih mesta za ulaganje novca koji štedite za učešće .

Što je bolje - investiranje u nekretnine ili investiranje u akcije?

Jedno od najčešćih pitanja na koje se susreću podrazumeva relativnu atraktivnost ulaganja u akcije nasuprot ulaganju u nekretnine . Kratka verzija je da je nešto slično poređenju vanila i čokoladnog sladoleda. Oni su različiti, a pošto vaša neto vrijednost raste, možda čak i utvrdite da obojica imaju ulogu u svom ukupnom portfoliu. Vaša ličnost će takođe obavijestiti vašu odluku, jer su neki ljudi više usmjereni ka vlasništvu vlasništva ili vlasništvu nekretnina.

Rizici ulaganja u nekretnine

Znatan procenat povraćaja nekretnina stvara se zbog upotrebe leveridža. Nekretnina se kupuje sa procentom kapitala, a ostatak se finansira dugom. Ovo dovodi do povećanja prinosa na kapital za investitora nekretnina; ali ako stvari idu loše, to može dovesti do propasti daleko brže od portfolija potpuno plaćenih zajedničkih akcija. (To je tačno čak i ako je ova druga opala za 90% u scenariju Velike depresije, pošto niko nije mogao da te primorava da likvidira).

Zato najkonzervativni investitori za nekretnine insistiraju na stopi od 50% zaduženosti ili u ekstremnim slučajevima 100% struktura akcijskog kapitala , što i dalje može donijeti dobar povraćaj ako su imovina nekretnina odabrana mudro. Milijardir Čarli Munger govori o njegovom prijatelju pre kolapsa nekretnina u periodu 2007-2009. Ovaj prijatelj, veoma bogat stanodavac u Kaliforniji, okrenuo se visokim cenama na njegovim imanjima i rekao sebi: "Ja sam bogatiji nego što bi ikad trebao biti. Nema razloga da rizikujem zbog više . " Ovaj prijatelj je prodao mnoge svoje imovine i koristio sredstva kako bi isplatio dug preostalim onima koje je smatrao najatraktivnijim. Kao rezultat toga, kada se ekonomija srušila, tržišta nekretnina bila su u krizi, ljudi su izgubili svoja imanja od izuzeća, a bankarske akcije su se srušile - nije morao ništa brinuti o tome. Čak i kada je stanarina pala zbog finansijskih poteškoća stanara, sve je i dalje bilo viška gotovine, a naoružana je novčanim sredstvima koja su nastavila da se dopunjuju, omogućavajući mu da iskoristi kupovinu imovine koju su svi prisiljeni prodati.

Prestani da se brzo obogatiš i da bude zadovoljan da to uradi na pravi način. Imaćete puno manje stresa u vašem životu, i može biti zabavno.

Neke konačne misli o investiranju u nekretnine

Naravno, ovo je samo početak vašeg putovanja na razumijevanje teme, pošto smo jedva izvrebali površinu. Ulaganje u nekretnine zahteva nekoliko godina prakse, iskustva i izlaganja zaista poštovanje, razumevanje i savladavanje.