Da li se tržište nekretnina srušiti?

Znajte znake upozorenja i šta treba da uradite sada

2017. godine, većina Amerikanaca počela je brinuti da će se tržište nekretnina srušiti. Zapravo, 58 odsto anketiranih složilo se da će u naredne dvije godine biti "balon stanova i korekcija cijena". Kao rezultat, 83 odsto njih veruje da je dobro vrijeme za prodaju. -

Znaci upozorenja

Ima dosta znakova da se tržište stambenih jedinica kreće u teritoriju balona. Većina srušenja se javlja samo zato što je ispao srednji balon .

Jedan znak mjehurića u sredstvima je da su cijene kuća porasle. Nacionalne srednje cene porodičnih kuća su 32 odsto više od inflacije . To je slično 2005. kada su 35 posto precjenjeni.

Barometar za stambeni kolosek je indeks homebuildera i hipotekarnih kompanija. 2017. godine, ubrzo je porasla kao 2004. i 2005. To je prema tvrđavu Stack Financial Management, koji ga je koristio za predviđanje finansijske krize . Slično tome, SPDR S & P Homebuilders ETF je porastao za 400 odsto od marta 2009. godine. Ostvario je povećanje S & P 500 od 270 odsto.

Nacionalni indeks Case-Shiller u decembru 2016. godine zabilježio je visoke rekorde. Porast cijena je koncentrisan u sedam urbanih područja. Cene kuće u Denveru i Dallasu su za 40 odsto veće od njihovih vrhunaca prethodnog perioda. Cene Portlanda i Sijetla porasle su za 20%, a Boston, San Francisko i Šarlot su 10% iznad svojih vrhova.

Cene kuće u Denveru, Hjustonu, Majamiju i Vašingtonu su najmanje 10 odsto više od održivih nivoa, kaže CoreLogic.

Istovremeno, pristupačno stanovanje je opalo. U 2010. godini, 11 posto jedinica za iznajmljivanje širom zemlje bilo je pristupačno za domaćinstva sa niskim prihodima. Do 2016. godine to je palo na samo 4 posto.

Nedostatak je najgori u gradovima u kojima su cene kuća porasle. Na primjer, Koloradovi zalihe pristupačnih rentaža pale su sa 32,4 posto na samo 7,5 posto od 2010. godine.

U martu 2017. godine, William Poole, viši član instituta Cato, upozorio je na drugu krizu krize. On je upozorio da je 35 odsto zajma Fannie Mae zahtevalo osiguranje od hipoteke. Reč je o nivou u 2006. godini. Na neki način, ti krediti su gori. Fannie i Freddie smanjili su svoju definiciju subprime sa 660 na 620. To znači da banke više ne zovu zajmoprimce sa rezultatima između 620 i 660 subprime. Poole je bio šef Federalne banke rezervi u Kanzasu koji je 2005. upozorio na kriznu krizu.

U 2016. godini, za brzo preprodaju kupovano je 5,7 procenata ukupne prodaje kuće. Ovi "flip" domovi se renoviraju i prodaju za manje od godinu dana. Attom Data Solutions je objavio da je to najveći procenat od 2006. godine, tokom poslednjeg buma.

Crash of the Housing Market 2008

Ljudi koji su uhvaćeni u nesreći iz 2008. su zapanjeni da će balon 2017. dovesti do još jednog udesa. Ali to je izazvalo sile koje više nisu prisutne. Osiguranja derivata osiguranja kreditnog rizika kao što su hipotekarne hartije od vrednosti . Menadžeri Hedž fondova stvorili su veliku potražnju za ove navodno bezvredne hartije od vrednosti.

To je stvorilo potražnju za hipotekama koje su ih podržale.

Da bi zadovoljili ovu potražnju za hipotekama , banke i hipotekarni brokeri ponudili su kredite za stanovanje skoro svakome. Oni su stvorili hipotekarnu krizu u 2006. godini.

Pošto su mnogi nekvalifikovani kupci ušli na tržište, potražnja je porasla. Mnogi ljudi kupuju kuće kao investicije za prodaju, pošto cene raste. Oni su pokazali iracionalno bujnost , znak svakog sredstva balona.

Godine 2006, homebuilders konačno su uhvatili potražnju. Kada je ponuda isporučena, potrošnje su počele da padaju. To je puklo sredstvo balona.

U septembru 2006. godine, Nacionalna asocijacija deoničara objavila je da su cene kuća prvi put padale po 11 godina. Inventar je bio visok, obezbeđujući 7,5 mesečno snabdevanje. U novembru, Odeljenje za trgovinu otkrio je da su nove dozvole za stanovanje bile za 28 odsto niže nego u 2005. godini.

Ali Federalne rezerve ignorisale su ova upozorenja. Mislila je da je privreda dovoljno jaka da izvuče stanove iz svog pada. On je ukazao na jako zapošljavanje, nisku inflaciju i povećanu potrošačku potrošnju. Takođe je obećala smanjenje kamatnih stopa . To bi ekonomiji omogućilo dovoljno likvidnosti kako bi se povećao rast.

Fed je potcenio veličinu i uticaj hipotekarnog tržišta hartija od vrednosti . Banke su angažovale "kvantne joke" za stvaranje ovih novih hartija od vrijednosti. Napisali su kompjuterske programe koji su sortirali pakete hipoteke u pakete sa visokim rizikom i nizak rizik. Paketi sa visokim rizikom su platili više, ali su im verovatnije postali neizvršeni. Paketi sa niskim rizikom bili su sigurniji, ali su platili manje.

Ovi snopovi držali su nepoznate količine hipotekarnih kredita . Banke nisu imale brigu o kreditnoj sposobnosti zajmoprimaca jer su preprodavale hipoteke na sekundarnom tržištu .

Vremena bomba je bila milioni zajma samo za kamate . Ovi su dozvolili zajmoprimcima da dobiju niža mjesečna plaćanja. Ali ove stope hipoteke se resetuju na višem nivou nakon tri godine. Mnogi od ovih vlasnika stanova nisu mogli platiti hipoteku. Tada su cene stanovanja pale i nisu mogli prodati svoje domove za profit. Kao rezultat, oni su podmirili.

Kada su dobra vremena, nije bilo bitno. Svi su kupili pakete sa visokim rizikom jer su dali veći povraćaj. Pošto je tržište stambenih kredita opalo, svi su znali da proizvodi gube vrijednost. Pošto ih niko nije shvatio, vrijednost preprodaje ovih derivata nije bila jasna.

Na kraju, ali ne i najmanje važno, mnogi kupci ovih MBS nisu bili samo druge banke. Bili su pojedinačni investitori , penzioni fondovi i hedž fondovi . To je proširilo rizik u cijeloj ekonomiji. Hedž fondovi su koristili ove derivate kao kolateral za pozajmljivanje novca. To je stvorilo veće prinose na tržištu bikova, ali je povećalo uticaj bilo kog pada. Komisija za hartije od vrednosti nije regulirala hedž fondove, tako da niko nije znao koliko se to dešava.

Fed nije shvatio da je kolaps pio do marta 2007. godine. Shvatio je da gubici u kući za zaštitu hedge mogu ugroziti ekonomiju. Tokom leta, banke su postale nevoljne da pozajmljuju jedni druge. Oni su se plašili da će zauzvrat dobiti loše MBS. Bankari nisu znali koliko su imali loše dugove u svojim knjigama. Niko to nije želeo da prizna. Ako bi to učinili, njihov kreditni rejting bi se smanjio. Zatim, njihova cena nafte bi pala, a oni ne bi mogli da prikupe više sredstava da ostanu u poslu. Berza je vidjela tokom čitavog leta, jer su posmatrači na tržištu pokušali da otkriju koliko su bile loše stvari.

Do avgusta, kredit je postao toliko jak da je Fed pozajmio banke 75 milijardi dolara. Želeo je da obnovi likvidnost dovoljno dugo da banke napišu svoje gubitke i vrate se u posao pozajmljivanja novca. Umjesto toga, banke su zaustavile kreditiranje skoro svakome.

Spirala spuštanja je u toku. Kako su banke smanjile hipoteke, cijene stanovanja su pale dalje. To je učinilo više zajmoprimaca u neizvršenje obaveza, što je povećalo loše kredite u knjigama banaka. To je učinilo bankama još manje.

Devet razloga zašto nestanak stanovništva nije neizbežan

1. Postoji mnogo razlika između tržišta stambenog prostora u 2005. i trenutnog tržišta. U 2005. godini, subprime krediti su iznosili više od 620 milijardi dolara i činili su 20 posto hipotekarnog tržišta. U 2015. godini iznosili su 56 milijardi dolara i činili su 5 posto tržišta.
2. Banke su podigle standarde kreditiranja. Prema korporativnom indeksu CoreLogic-a, krediti koji su nastali u 2016. godini bili su među najvišim kvalitetom poreklom iz poslednjih 15 godina. U oktobru 2009. godine prosječna ocjena FICO-a iznosila je 686, navodi se u izjavi Isa Isaac. Prosečna ocena je 2001. godine bila 490-510.
3. Standardi strožijih kredita učinili su razliku u "flip" tržištu. Zajmoprimci finansiraju samo 55% vrednosti kuće. "Flipper" mora da dođe do ostatka. Tokom subprime krize banke su pozajmile 80 posto ili više.
4. Broj prodatih kuća danas iznosi 20 odsto ispod vrhunca. To znači da postoji samo četveromjesečna ponuda kuća dostupnih za prodaju. Kao rezultat toga, oko 64% Amerikanaca poseduje sopstvene domove, u poređenju sa 68% u 2007. godini.
5. Domaća prodaja su niža jer je recesija preplavila sposobnost mladih da započnu karijeru i kupe kuće. Suočeni sa lošim tržištem posla, mnogi su nastavili svoje obrazovanje. Kao rezultat toga, sada su opterećeni školskim kreditima. To čini manje vjerovatnim da mogu štedeti dovoljno za kupovinu kuće. To će zadržati potražnju.
6. Cene kuće su premašile prihod. Prosječni trošak prihoda od stambenog zbrinjavanja iznosi 30 posto. U nekim podrucjima metroa, skoro je iskopano na 40 ili 50 posto. Nažalost, područja metroa su takođe gdje su poslovi. To podstiče mlade ljude da plate više za iznajmljivanje da budu blizu posla koji ne plaćaju dovoljno za kupovinu kuće. Trideset dva posto kućne prodaje danas će prvi put kupiti kuće, u poređenju sa 40 posto istorijski, kaže NAR. Tipično, ovaj kupac je 32, zarađuje 72.000 dolara i plaća 182.500 dolara za dom. Par sa dvjema prihodima plaća u proseku 208.500 dolara.
7. Vlasnici kuća ne uzimaju toliko kapitala iz svojih domova. Dokapitalizacija na domaćem tržištu porasla je na 85 milijardi dolara u 2006. godini. Ona se smanjila na manje od 10 milijardi dolara u 2010. godini, a ostala je do 2015. godine. Do 2017. godine, ona je porasla samo na 14 milijardi dolara. Obamacare je jedan od razloga za to. Potpisi o stečaju su pali za 50 posto nakon što je ACA usvojen. U 2010. godini prijavilo se 1,5 miliona ljudi. U 2016. godini je samo 770.846.
8. Neki ljudi ukazuju da su nacionalne cijene stanovanja premašile vrhunac 2006. godine. Ali kada budu prilagođeni za 11 godina inflacije, oni su samo na nivou iz 2004. godine. Između 2012. i 2017. cene kuća su u prosjeku porasle za 6,5 ​​posto godišnje. Između 2002. i 2006. godine, oni su porasli 7,5 procenata godišnje. U 2005. godini, oni su porasli za 16 posto.
9. Homebuilders se fokusiraju na kuće visokog kraja. Novi domovi su veći i skuplji. Prosečna veličina nove porodične kuće je skoro 2.700 kvadratnih metara. To je u poređenju sa 2.500 kvadratnih stopa u 2006. godini.

Šta bi moglo da prouzrokuje kolaps

Veće kamatne stope su prouzrokovale kolaps u prošlosti. To je zato što oni čine kredite skuplje. To usporava izgradnju kuće, smanjujući snabdevanje. Ali, takođe usporava kreditiranje, što se smanjuje na zahtev. Sve u svemu, sporo i stabilno povećanje kamatnih stopa neće stvoriti katastrofu.

Tačno je da su viši kamatni protoci prethodili kolapsu stambenog zbrinjavanja u 2006. godini. Ali to je zbog mnogih zajmoprimaca koji su imali kredite samo za kamate i hipoteke sa podesivim stopama . Za razliku od konvencionalnog zajma , kamatne stope raste uz stopu federalnih sredstava . Mnogi su takođe imali uvodne tarife koje su resetovale nakon tri godine. Kada su Federalne rezerve podigle stope u isto vrijeme kada su resetovale, zajmoprimci su zaključili da više ne mogu priuštiti plaćanja. Istovremeno su pale cene kuća, tako da ovi hipotekarni vlasnici nisu mogli da izvrše plaćanja ili prodaju kuću. Zbog toga su kamatne stope bile toliko visoke.

Istorija stope federalnih fondova otkriva da je Fed povećao stopu prebrzo između 2004. i 2006. godine. Stopa je u junu 2004. iznosila 1,0 odsto, što je udvostručeno na 2,25 odsto do decembra. Ponovo je udvostručila stope, na 4,25 posto, do decembra 2005. Šest meseci kasnije stopa je iznosila 5,25 posto.

Fed je podigao stope sa znatno sporijim tempom od 2015. godine. To je povećalo na 0,5 posto u decembru 2015. godine. To je podiglo 1/4 tačku do kraja 2016. godine i na 1,25 procenata do juna 2017 .

Tržište nekretnina može se srušiti ako se banke i hedžing fondovi vrate u investiranje u rizične finansijske proizvode. Ovi derivati ​​bili su glavni uzrok finansijske krize . Banke su rezimirale hipoteke i prenele ih u hartije od vrijednosti pod hipotekom. Ove vrijednosne papire bile su veći poslovi nego sami hipoteke. Zbog toga su banke prodavale hipoteku samo za bilo koga. Potrebno im je da podrže derivate. Presekli su ih tako da su loše hipoteke sakrivene u snopovima sa dobrim. Zatim, kada su zaduženi zajmodavci, svi derivati ​​su bili sumnjivi da su loši. Zbog toga je došlo do smrti Bear Stearns i Lehman Brothers.

Plan poreske reforme Trump-a bi mogao izazvati pad cena koji bi mogao dovesti do kolapsa. Kongres je predložio uklanjanje odbitka za kamatne stope hipoteke. Taj odbitak iznosi 71 milijardi dolara. Ponaša se kao federalna subvencija na tržištu stambenog prostora. Porezni odmor pomaže da vlasnici kuća imaju prosječnu neto vrijednost od 195.400 dolara. To je mnogo veće od prosečnih neto vrednosti iznajmljivača od 5,400 dolara. Čak i ako poreski plan zadrži odbitak, poreski plan oduzima veliki dio podsticaja. Trumpov plan je podigao standardnu ​​odbitku. Kao rezultat toga, Amerikanci više ne bi stavljali u pitanje. Kada se to desi, nisu mogli da iskoriste prednosti hipotekarnih odbitaka. Industrija nekretninama protivi se poreskom planu.

Tržište bi se moglo srušiti ako je kriva prinosa na beleškama američkog trezora postala obrnuta . Tada kamatne stope za kratkoročne Trezorije postaju veće od dugoročnih prinosa. Normalni kratkoročni prinosi su manji jer investitori ne zahtevaju visok povratak da investiraju manje od godinu dana. Kada se to obruti, to znači da investitori misle da je kratkoročni rizik od dugoročnih. To igra puno na hipotekarnom tržištu i signalizira recesiju. Kriza prinosa preokrenuti pre jeseni 2008, 2000, 1991 i 1981.

Hoće li cene kuća padati?

U posljednjem mješavinu stambenog prostora, homebuilderi su podneli dozvole za novu gradnju. To je bilo manje od milion tokom 1990. godine tokom recesije. Postepeno je porasla tokom devedesetih godina prošlog veka, preko milion u 1998. godini. Ona je ostala na tom nivou do 2002. godine, kada je premašila 1,5 miliona. Udio je novi rekord od 2 miliona u 2004. i 2005. godini. U 2006. godini cijene stanova počele padati. Homebuilderi su tražili više od 1,5 miliona dozvola. To je palo na manje od milion u 2007. godini. Do 2009. godine kolaps je na 500.000.

Oni su postepeno oporavili na 1,3 miliona u 2017. Očekuje se da će se smanjiti na 1,1 miliona do 2020. godine.

Kada će se tržište stambenih jedinica ponoviti?

Sledeća tržišna nesreća će se desiti 2026. godine, prema profesoru Harvard Extension School Teo Nicholasu. On to zasniva na studiji ekonomista Homera Hoyta. Gromovi i propasti za nekretnine su pratili 18-godišnji ciklus od 1800. godine. Jedini izuzeci bili su Drugi svetski rat i stagflacija.

Nikola kaže da je tržište nekretnina u 2017. godini još uvijek u fazi ekspanzije. Sledeća faza, hipersupply, neće se desiti dok stanice za zapošljavanje ne počnu da se povećavaju. Ako se to dogodi dok Fed poveca kamatne stope, to bi moglo dovesti do pada.

Kako se zaštititi od pada

Ako ste među većini Amerikanaca koji su zabrinuti, onda imate sedam stvari koje možete učiniti da biste se zaštitili od pada nekretnina.

1. Kupi kuću u kojoj živite, a ne da flipirate. Dve trećine kuća izgubljenih u finansijskoj krizi su drugi i treći domovi. Kada je prodajna cena pala ispod hipoteke, vlasnici su otišli. Čuvali su svoje kuće, ali su izgubili svoje investicije.
2. Uzmi hipoteku sa fiksnom stopom. Kako stope hipoteke raste, vaša uplata će ostati ista. Ako to znači da možete priuštiti samo manji dom, tako da bude. To je bolje nego rizikovati i kasnije izgubiti.
3. Ako dobijete hipoteku sa promenljivim stopama, saznajte koja će kamatna stopa biti kada se resetuje. Izračunajte mesečnu uplatu i uverite se da možete priuštiti da je plaćate svojim tekućim prihodima. Uzmite razliku između budućeg plaćanja i onoga što plaćate danas uz nižu kamatnu stopu i spremite je. Na taj način ćete imati sredstva da platite hipoteku ukoliko dođe do pada prihoda.
4. Kupi najgoru kuću u najboljoj oblasti koju možete priuštiti. Pobrinite se da oblast ima dobre škole, čak i ako ne planiraš da imaš decu. Potencijalni kupci će. Uvek možete poboljšati kuću tokom godina ako vaš prihod dozvoljava. Dobri kvartovi neće trpeti toliko u sljedećem padu kao siromašnija područja. Takođe će se brzo vratiti nazad.
5. Uverite se da vaša kuća ima najmanje tri spavaće sobe. To će privući porodice ako želite da preprodate.
6. Najbolji način da se zaštitite jeste dobro raznovrstan portfolio imovine. Diverzifikacija znači uravnoteženu kombinaciju akcija , obveznica, robe i jednakosti u vašem domu. Većina finansijskih planera ne uključuje domaći kapital kao sredstvo, ali treba. To je najveća imovina koju većina ljudi poseduje.
7. Da biste ograničili štetu propasti nekretnine, kupite najmanji dom u kojem možete razumno živeti. Pokušajte rano da isplatite hipoteku, tako da ne izgubite svoj dom u krizi. Povećajte svoje ulaganje u dionice, obveznice i robu, tako da one jednake ili prevazilaze vašu osnovnu vrijednost. Ako postoji mješavina sredstava u stambenoj kući, nemojte podlegati iskušenju refinansiranja i izvlačenja kapitala. Umjesto toga, vratite se u alokaciju sredstava kako biste bili sigurni da je još uvijek izbalansiran.