Čitalac pita: "Moj dečko i ja smo tako ljuti na našeg agenta da možemo pljuvati vatru.Voleo bi da znamo da li možemo da prijavimo agenta za nekretninski odbor. Trenutno naša tržišta nekretnina favorizuju prodavce. može staviti kuću na pijacu na tržište i prodavati je 10 puta koliko vredi.Obijali smo našu kuću na prodaju na 325.000 dolara.Prva, mi nismo dobili nikakve ponude u gotovo 3 mjeseca. na 325.000 dolara, a naš agent zastupa i traži da prihvatimo tu ponudu.Šta? Želimo da potpišemo protivvrednu ponudu za 340.000 dolara, ali naš agent nije naklonjen. Mislio sam da će agenti trebati najviše cijene. domaći prodavac je tražio da prihvati ponuđenu cijenu? "
Odgovor: O, moj, trebalo bi da se radujete, a ne odbacujete. Glavni razlog što domaći prodavac ne prihvata ponudu cjelokupne cijene je ako je prodavac primio druge ponude po višim cijenama. Zatim bi prodavac možda želeo da prihvati jednu od tih ponuda. Ne smatra se etičkim, a možda čak i protiv zakona, zatražiti od kupca da plati više od cijene liste kada je kupac ponudio cijenu ponude. Da li je vaš dom preniska?
Na prodajnim tržištima, normalno je da primite više ponuda ako prodajete veoma poželjan dom. Ponekad prodavci su zbunili više ponuda i prava koja prate više ponuda, uz jedinu primljenu ponudu. To bi moglo biti ono što se dešava u vašem slučaju. Ako je prodavac primio samo jednu ponudu, pravila su mnogo drugačija.
Prvo mesto koje pokušavate da shvatite pravu stvar je u vašoj glavi. Hajde da probamo analizu. Recimo, hodate pekarom, a znak u prozoru oglašava Giant Cinnamon Rolls za 99 centi.
Gladan si. Ulazite i predajte blagajniku dugu, tražeći cimet valjak. Blagajnik mu se rukuje i kaže: "Moj šef je odlučio prodati ove rolnice za po 3,50 dolara, a to će biti 3,50 dolara."
Kako bi se to osećalo? Da li biste se osećali kao žrtva mamaca i prekidača? Mislite li da je ovo lažno oglašavanje?
Možda ćete se osećati kao da šetate ulicom u konkurentnu pekarnicu kako biste kupili svoje ogromne cimetove rolne umjesto za po $ 1,50 svaki. Ono što ste mislili da je kupovina bila je prevara.
Pravni aspekt je još važniji. U nekim državama, kada prodavac dobije ponudu za punu cijenu od kvalifikovanog kupca, to znači da je posredovanje nekretnina zaradilo proviziju . To znači da, ako odbijete ponudu za punu cijenu, možda ćete i dalje dugovati brokersku proviziju jer je brokerska kuća izvršila. Ovo je bio zakon u Kaliforniji već mnogo godina, ali se promijenio 2013. godine. Sada je deponovanje potrebno zatvarati pre nego što brokersko pravo ima pravo na komisiju.
Međutim, ugovor o listingu može sadržati glasnogovornicu koja kaže da prodavac ne može odbiti ponudu cjelokupne cijene. Štaviše, usluga višestruke liste na kojoj se objavljuje listing može imati i svoja pravila za ponude.
Moj MLS, na primjer, je MetroList. Pravila MetroList-a su ako prodavac prima ponuđenu cijenu i odbije tu ponudu, moramo ili podići prodajnu cenu u MLS-u ili napomenu u primedbama poverljivog zastupnika da je prodavac odbio ponudu cjelokupne cijene. Takva beleška u MLS-u bi verovatno zaustavila druge agente da preporučuju kuću svom kupcu.
Dalje, to se može smatrati nepravilnim oglašavanjem ako prodavac oglašava da je kuća dostupna za kupovinu od 325.000 dolara, ali stvarno želi 340.000 dolara i ne otkriva to. Ako želite 340.000 dolara, trebalo bi da oglašavate svoj dom po 340.000 dolara.
Očigledno, ova logika i ta pravila se ne primjenjuju na više ponuda. U vašoj sopstvenoj situaciji, međutim, vaš dom je na tržištu 3 mjeseca bez primanja ponuda. Ovo kaže da je nešto loše u vašoj kući ili na tržištu, na pogrešnoj lokaciji ili lošem stanju ili je cijena previsoka. Šta god da je problem, čini se da kupci ne žele da kupe vašu kuću, a još manje plaćaju 325.000 dolara ili biste već dobili ponudu, čak i niskoball ponudu .
Da biste povećali cijenu tog ONE kupca koji je voljan i sposoban da kupi vašu kuću, protiv vašeg najboljih interesa.
Shvatam da ovo nije ono što želite da čujete, ali to je ono što bih rekao svom prodavcu u ovakvoj situaciji. Činjenice govore za sebe. Većina prodavaca u vašoj poziciji bi bila zahvalna i zadovoljna što je ponudila punu cijenu, naročito nakon toliko dugo vremena na tržištu. Nadam se da ćete preispitati svoj štand i prihvatiti ponudu pune cene.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.