Čitalac pita: "Moj muž kaže da treba da unajmimo pregovaraču za kratku prodaju, ali on ne voli agente za nekretnine, kaže da su svi oni van toga da vas donesu. Naš prijatelj nas je uputio na agenta koji izgleda da radi puno prodaje , ali moj muž joj se ne sviđa, smatra da je nepoštena, ali misli da su svi agenti nepošteni. Meni izgleda sposobna, pametna i poštena prema meni. Ona je preporučila nama od prijatelja koji je koristio da pregovara njegovu kratku prodaju, želim da dobijem našu kratku prodaju , ali sam zabrinut što se stav mog supružnika zadržavao nazad. Kako možemo da unajmimo pregovarača kratkog prodava koji će proći test mog muža? "
Odgovor: Tužan odgovor je da vaš suprug verovatno neće odobriti bilo kakvog pregovarača za kratku prodaju, možda zato što je vaš muž izgleda razvio ugrađenu predrasude. Dio toga je najverovatnije zasnovan na neznanju, ali deo verovatno se iskopa istinom.
Neki agenti su, kako je rekao, izašao. Ali vi uglavnom ne pronađete ove tipove agenata u kratkom poslovanju za prodaju mnogo manje nego pregovarač o kratkoj prodaji. Iznenađujuće je što svi pregovarači na kratko nisu jednaki. Štaviše, nisu svi pregovarači na kratko prodajni predstavnici nekretnina .
Šta je pregovarač kratkog prodava?
Termin pregovarač za kratku prodaju ponekad je pogrešan. To je zato što mnogi takozvani pregovarači kratkog prodavaka ne pregovaraju. Oni se ne bore za prodavca. Predstavljaju papire i prihvataju papirologiju. Oni nisu rešavaju probleme. Prekidač za kratku prodaju je rešitelj problema, osoba koja radi u ime prodavca kako bi postigla kratko prodajno poravnanje kod banke.
Kratak prodajni pregovarač predstavlja prodavca, a ne banke. Deo problema koji se odnosi na pregovore o kratkoj prodaji često su pojedinci koji unajmljuju pregovarača nisu sigurni da li ih pregovarač predstavlja ili predstavlja banku. Preko vremena pregovarač nikad nije predstavnik banke, osim ako prodavac nema pregovarača o kratkoj prodaji.
Ponekad prodavcima ima utisak da im nije potreban pregovarač za kratku prodaju. Oni misle da mogu da pregovaraju o kratkoj prodaji direktno sa bankom, jer će im banka pomoći da pregovaraju. Takvo razmišljanje je da pitate lisicu da pomogne čuvanju kokoške kuće. Banka nije na strani prodavca. Zapravo, suprotno.
Cilj banke je maksimizirati povraćaj na račun ko god da je on, dokle god nije svoj. Može biti na trošak prodavca ili trošak kupca, ali subjekt koji banka štiti je sam. Prekidač za kratku prodaju trebalo bi da ima najbolje interese prodavca u svako doba. Jedan pregovarač kratke prodaje nikad ne bi prodao prodavca niz rijeku da bi se brzo vratio.
Pregovarački posao je da ubedi banku da dozvoli kratku prodaju i minimizira trošak i glavobolju prodavcu. Najbolji rezultat je potpuno oslobađanje odgovornosti za prodavca bez troškova za džepove za prodavca.
Vrste kratkoročnih pregovarača
Najbolji pregovarač kratke prodaje je osoba koja direktno zastupa prodavca. Ova osoba može ili ne mora platiti unapred plaćenu naknadu. U Kaliforniji, na primjer, osoba ne može pregovarati o kratkoj prodaji, osim ako je ta osoba advokat ili licencirana za prodaju nekretnina.
Ali to ne sprečava da lopovi zastupaju sebe kao pregovarač u kratkoj prodaji.
- Agenti za nekretnine koji su pregovarači na kratko. Naći ćete neke agente koji pregovaraju o kratkoj prodaji, ali ne nazivaju sebe pregovaračem za kratku prodaju. Oni ne koriste pojam zato što se plaše da će dobiti tužbu za praktikovanje zakona. Postoji tanka linija između prakticiranja zakona i pregovaranja o kratkoj prodaji, tako da smo kratko prodajni zastupnici pažljivo pazili.
Renomirani pregovarač kratke prodaje koji je licencirani agent za nekretnine će uvijek savetovati klijenta da dobije pravne i poreske savjete. Pregovarač će zadržati klijenta da se informiše o kratkom postupku prodaje i nikada ne donosi odluke bez konsultovanja sa klijentom. Na primer, rutinski se bavim svojim pregovorima, jer ne verujem nikome drugome da to uradi upravo onako kako bih to učinio. Ali takvo razmišljanje ograničava broj klijenata koje mogu pomoći.
- Pregovarači kratke prodaje koji su advokati. Problem sa nekim od advokata koji se bave pregovorima o kratkoj prodaji je da se obavi obim posla, ponekad advokati moraju svakodnevno da predaju pravnim službenicima ili paralegalima. Ovi ljudi su papiri. Što je u redu, osim ako ta osoba nema pozadinu nekretnine ili je neprijatno pokušavajući da objasne dokumente o nekretninama, a ipak moraju pregovarati sa bankama.
Pre angažovanja advokata da pregovara o vašoj prodaji, pitajte advokata da li će lično pregovarati o kratkoj prodaji ili ako pregovaranje prvenstveno bude predato zaposlenom. Generalno, advokat će naplaćivati naknadu za pregovore o kratkoj prodaji.
- Pregovarači kratke prodaje koji su treća lica. Šta je pregovarač treće strane? To je osoba koja ne predstavlja prodavca. Ovaj pregovarač treće strane mogao bi biti još jedan agent u kompaniji agenta ili bi mogao biti osoba koja nije licencirana. Prvo što možete saznati jeste da li pregovarač treće strane ima licencu za nekretnine.
Lično, verujem da je osoba koja je više uklonjena iz transakcije, manja je verovatnoća da će osoba biti uspješna. Razlog je pregovarači treće strane uglavnom ne znaju prodavca, nikada nisu razgovarali s prodavcem i nisu tako sposobni kao pregovarač koji poznaje prodavca. Neki pregovarači treće strane će pokušati da naplaćuju kupca za pregovore. Kupci ne bi trebali plaćati naknadu za pregovore treće strane.
SAVET: Svakako u mojoj praksi trčim preko klijenta koji uspešno sakrije predrasude. Ako saznam da mi klijent ne veruje iz nekog neosnovanog razloga - i nema opravdanog razloga - odbijem predstavljanje. Bez povjerenja, nema fiducijarne veze. Bez fiducijarne veze, ne bih imao osnove za zastupanje. Agenti ne bi trebalo da rade za klijente koji im ne veruju i, takođe, klijenti ne bi trebali zaposliti agente kojima ne vjeruju.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.