Predmet prodaje nije pretpostavka o zajmu
Šta je predmet kupovine?
"Kupovina predmeta" znači kupovina kuće podložnu postojećoj hipoteki.
To znači da prodavac ne isplaćuje postojeću hipoteku i kupac preuzima plaćanja. Neplaćeni saldo postojeće hipoteke se zatim obračunava kao dio kupovne kupovne cene.
Zašto bi kupac kupio kuću pod hipotekom?
Osnovni razlog kupovine predmeta je preuzimanje postojeće kamatne stope prodavca. Ako su sadašnje kamatne stope na nivou od 7%, a prodavac ima fiksnu kamatnu stopu od 5%, ta varijansa od 2% može napraviti ogromnu razliku u mesečnom plaćanju kupca.
- Hipoteku od 200.000 dolara po kamatnoj stopi od 5% se amortizuje po uplati od 1.073,64 dolara mesečno.
- Hipoteku od 200.000 dolara po kamatnoj stopi od 7% se amortizuje po uplati od 1.330,60 dolara mesečno.
- Mjesečna ušteda kupcu pod ovim okolnostima je $ 256,96 ili $ 3,083.52 godišnje.
Drugi razlog: obično kupci se ne kvalifikuju za kupovinu kuće prilikom korišćenja podložnih finansiranju, osim ako prodavac ne odluči da izvuče kreditni izvještaj kupca.
Ako je prodavac voljan, čak i kupac sa lošim kreditom može kupiti predmet koji je predmet.
Tri vrste predmeta prema opcijama
Predmet prodaje ne mora nužno uključivati finansiranje vlasnika, ali to može. Da li prodavac vrši bilo kakvu vrstu finansiranja zavisi od toga da li prodavac obnavlja hipoteku i / ili iznos isplate u odnosu na kupovnu cenu.
- Pravi predmet gotovine za zajam: Najčešći tip predmeta je kada kupac plaća u gotovini razliku između nabavne cene i postojećeg iznosa kredita prodavca. Na primjer, ako je postojeći iznos kredita prodavca 150.000 dolara, a prodajna cijena 200.000 dolara, kupac mora prodavcu dati 50.000 dolara u gotovini.
- Neposredna tema sa ponovnim prometom prodavca: Prenosivači prodavaca , poznati i kao finansiranje prodavca ili vlasnika, najčešće se nalaze u vidu druge hipoteke . Ponovna prodaja prodavca takođe može biti ugovor o zemljištu ili instrument prodaje.
Na primjer, ako je prodajna cijena 200.000 dolara, postojeći iznos kredita iznosi 150.000 dolara, a kupac plaća u iznosu od 20.000 dolara, prodavac bi prenio preostali saldo od 30.000 dolara po posebnoj kamatnoj stopi i uslovi dogovoreni između strana. Kupac bi se složio da izvrši jedno plaćanje zajmodavcu prodavca i odvojenu isplatu po drugoj kamatnoj stopi prodavcu.
- Zavisno od toga: Objekat oko prodaje daje prodavcu preovlađujuće interesovanje jer prodavač zarađuje na postojećem stanju hipoteke. Recimo da postojeća hipoteka nosi kamatnu stopu od 5%. Ako je prodajna cena 200.000 dolara, a kupac smanji 20.000 dolara, poništenje prodavca iznosiće 180.000 dolara. Po stopi od 6%, prodavac čini 1% na postojećoj hipoteki od 150.000 dolara i 6% na bilansu od 30.000 dolara. Kupac bi platio 6% na 180.000 dolara.
Razlika između predmeta i pretpostavke kredita
U predmetu transakcije, prodavac i kupac ne govore postojećem zajmodavcu da je prodavac prodao imovinu, a kupac sada vrši plaćanja. Kupac nije dobio dozvolu banke da preuzme kredit. Zajmoprimci stavljaju posebnu zabludu u svoje hipoteke i povjerenja koja daju zajmodavcu pravo ubrzavanja zajma u slučaju otuđenja .
Da li banke pozovu ove kredite i plaćaju ih prilikom prenosa? Zavisi. U određenim situacijama neke banke su jednostavno srećne da neko plaća platu. Ali banke imaju pravo zbog klauzule o ubrzanju u hipoteku ili poveriocu. Zbog toga je to rizična situacija za kupca. Ukoliko kupac ne može isplatiti kredit po zahtevu banke, banka bi mogla pokrenuti otpis .
Ako kupac izvrši kreditnu pretpostavku , kupac formalno preuzima kredit uz dozvolu banke. To znači da se ime prodavca uklanja iz kredita, a kupac se kvalifikuje za kredit, kao i svaki drugi kredit za kupovinu . Općenito, banke obračunavaju kupcu pretpostavku za obradu pretplate kredita, ali naknada je mnogo manja od naknada za dobijanje konvencionalnog kredita . FHA krediti dozvoljavaju pretpostavku za kredit, ali većina konvencionalnih kredita ne.